房地產工程管理的全策劃探究

史曉妮/南京國資新城投資置業有限責任公司

房地產工程管理的全策劃探究

史曉妮/南京國資新城投資置業有限責任公司

房地產工程管理涉及到房地產行業的健康發展以及業主的生命財產安全。作為房地產開發公司，只有做好工程管理的全程策劃工作，才能取得最后的成功，在激烈的市場競爭中勝出。為了保證房地產工程能夠按照工程計劃、快速、順利、高效的完成，本文先就房地產工程管理的具體內容進行了簡單介紹，接著探究了房地產工程管理的全策劃。

房地產；工程管理；全策劃

引言：

高質量的房地產工程管理工作，不僅可以提升房地產工程項目的質量，對于我國房地產市場的發展、房地產公司的發展以及我國經濟的增長具有重要的推動作用。工程項目的管理控制需要房地產公司在工程的各個環節和工序中認真落實，在新時期要根據新的形勢和特點加強房地產工程管理建設。下文就房地產工程管理的全策劃展開了論述。

一、房地產工程管理的具體內容

房地產工程管理的內容不是單一方面的，而是多方面、多流程共同組成的。具體來說，房地產工程管理包含以下四個方面的內容，分別是工程建設方案設計、工程建設配合協作、工程質量檢驗監督、工程竣工后檢查驗收。

工程建設設計方案是房地產開發建設過程中最重要的技術文件，對于整個工程項目的進行起到了總體的規劃作用，并對很多工程項目的細節內容進行了規劃，工程建設方案的設計是房地產工程項目建設的準備工作，也是房地產工程建設所依據的標尺，其重要性不言而喻。工程建設配合協作是指在工程建設過程中，為了使工程建設工作有計劃地順利進行而對多個部門進行的統籌協調工作，因為在房地產開發建設的過程中所涉及的部門是很多的，尤其是大型的房地產施工項目，花費的時間長，牽涉的部門更多，因此為了使多個部門之間實現協調合作，最大限度地發揮施工建設團隊的人力資源、物力資源和財力資源，就必須對房地產工程項目建設的各個部門進行統籌管理，使各個部門之間彼此協調，避免工作內容的沖突。為了保證房地產工程項目的施工質量，必須在施工的整個過程中對施工質量進行檢查和監督，檢查和監督的對象包括施工材料的質量、施工操作方法是否得當、施工是否符合設計方案等。在房地產工程施工完成后，要進行最終的驗收工作，由施工單位向驗收單位發出申請后，驗收單位著手進行工程驗收，驗收檢查應當和前期報建相統一，確定工程項目是否符合國家相關標準、是否符合工程設計方案、是否達到了應有的施工質量等，在檢查合格并通過驗收后，才能夠對施工單位進行竣工結算。

二、房地產工程管理的全策劃

1.前期策劃

（1）市場調查

房地產進入營銷時代，開發商的項目調研是決定項目成敗的關鍵。開發商要在茫茫商海中脫穎而出，必須掌握足夠的商業情報，如消費者的需求、競爭對手的資汛、市場供求狀況等。前期的項目可行性研究是項目的靈魂，而據此進行的工程項目設計是工程建設的龍頭。只有龍頭中有“魂”。才能使工程項目設計、建設和項目過程管理有章可循。要重視項目的前期可行性研究工作，就要加強前期可行性研究的人力、物力、財力和時間的科學投入。要建立完善決策支持機構，收集、整合決策支持性資源；要建立完善決策程序，提高決策水平和效率，使項目市場定位和產品定位科學化、市場化、系統化、差異化。

（2）可行性是目標

房地產工程管理全程策劃的可行性要求策劃方案必須達到切實可行的策劃目標和效果。房地產工程管理全程策劃方案要求具有經濟性和易操作性。貫徹房地產工程管理全程策劃的可行性需要注意以下幾方面：①策劃方案本身是否可行，是否具有可操作的條件和方法；②策劃方案在經濟上是否可行，盡可能以最小的投入實現最好的策劃目標；③策劃方案的有效性如何，即方案實施后能達到怎樣的效果。

（3）總體配套策劃

民眾生活水平的不斷提高，催生了對住宅質量和功能的更高要求，除此之外，對于小區生活環境的配套也更為關注。因此，房地產工程管理應該做好如下總體配套策劃：一是綠化設計，搭配不落俗氣的局部園林，盡量使創造的綠化環境富有生活氣息；二是道路配套，設計道路時應該確保車輛在必要時能夠合理疏散，保證交通順暢，且路燈要新穎別致。車流和人流不能相互干擾，并要注意無障礙設計；三是公共建筑配套，應該結合住宅區實際情況配套會所，并在會所內設立游泳池、棋牌室、兒童活動室、健身房等供用戶休閑使用的場所，收取一定成本費，以服務為主；四是學校配套方面，如果規劃部門要求在小區內配套中小學校的話，則應該盡量聯合名牌學校辦學，可大大促進住宅小區的銷售，提高小區的品牌，一舉多得。

2.建設過程策劃

（1）質量管理

項目質量管理是工程管理工作的所有關鍵點中最為重要的關鍵點。加強工程的質量管理應從以下幾個方面入手:(1)做好設計優化工作。設計人員也是有“工期”的，只不過設計人員是將房地產建造在紙上而己，因此，再好的設計也不可避免地會出現這樣或那樣的問題。所以在施工的準備階段，也就是說在房地產工程管理的策劃階段必須對設計人員的圖紙進行認真揣摩，尤其要深入、細致地研究工程細節，以免工程細節方面出現任何差錯，從而確保建筑項目的設計更好的符合房地產開發產品的定位。如果房地產工程的設計階段出現了不合理或者一些差錯，將會嚴重影響建筑工程整體質量，因此，工程管理部門要嚴格把守設計質量關，做好各個環節的優化設計工作，以確保各項設計都能很好的符合房地產開發需求；其次，確保施工單位基本資質和施工人員的綜合素質。對于施工單位的選擇也是比較重要的，其在一定程度卜決定了施工進度和施工質量。除此之外，施工人員綜合素質的高低也比較重要，這就要求房地產工程管理部門對施工單位的基本資質和施工人員的綜合素質進行認真的考慮和篩選，以確保施工的有序進行；第三，對施工設計、方法及相關的技術和工藝措施進行合理、有效的控制；第四，嚴把施工材料關，因為質量不合格的材料將會影響工程施工的整體質量，對于施工過程中所采用的材料、構配件、半成品、永久性設備和器材的質量進行嚴格的控制和檢測；最后，認真做好施工階段的跟蹤檢驗、監控以及指導糾錯工作。

（2）造價管理

房地產工程建設需要全面而系統地控制造價水平，因此必須強化造價環節在管理體系中的功能和作用。管理者和決策人員要將工程造價管理貫穿與房地產工程管理體系中，覆蓋房地產過程和工程各個項目的相關體系。對于房地產工程的重點領域和關鍵環節加以著重覆蓋，特別是對于房地產工程估算環節更要予以重視，要立足于材料市場、人工市場和能源市場的波動，制定出全面而科學的房地產工程估算報告，達到對房地產工程造價的前期管理。在房地產工程量清單的制定和核準的過程中，必須建立審查機制，利用房地產工程造價工作的專業性，細致而全面地檢驗房地產工程每個項目和每項步驟，使房地產工程量清單的計算更加符合實際需求，以便在造價上控制房地產工程的質量、進度。

三、結語

隨著城市建設的腳步不斷加快，我國的房地產開發事業進入了蓬勃發展階段，房地產開發項目數量與日俱增。而房地產工程管理的根本目的就是要進行合理的有計劃的安排組織工程建設的整個過程、是整個開發項目能夠成功實施的重要保證。要想取得較高利潤，獲得成功，房地產從業公司必須抓好房地產工程管理的全程策劃工作。上文就此作出了簡析。

[1]盛天雷.房地產工程管理關鍵問題分析田.中國房地產業2013.

[2]葉穗華關于房地產工程管理的幾點淺見田.中國房地產業下半月2013.