雄安新區為中國打造房地產改革樣板

卞文志

9月10日，河北雄安新區黨工委副書記劉寶玲在向媒體介紹新區發展情況時，透露了“雄安新區房屋租賃超過十年可買”等新動向，這一消息迅速成為國內各界和媒體關注的焦點。有分析人士指出，隨著我國進入新型城鎮化階段，城市發展已經從解決“吃飽飯”走向解決“吃得好”“吃得健康”階段，這也成為了雄安新區肩負的新使命，雄安新區為中國房市打造房地產改革樣板相關政策的制定與落實，將會對中國城市發展提供新的思路和啟示。

實行租售并舉政策不給住房留炒作空間

實際上，雄安新區此次披露的信息，被認為是新區規劃建設“三大原則”的具體體現。此前，雄安新區黨工委書記、管委會主任陳剛曾透露新區規劃建設的三大原則：一是新區絕對不搞土地財政；二是一定要考慮百姓的長遠利益；三是絕不搞形象工程。根據此次公布的信息，在住房政策的創新層面，劉寶玲表示：“雄安新區的房子要滿足各種不同消費群體的需求，不留炒作空間，將實行租售并舉的住房政策。”他舉例指出，新區擬要為外來創業、就業者提供租賃住房，租賃超過十年也可以買，一定期限內不能賣。若賣，政府優先以略高于同期銀行本息的價格回購。

針對雄安新區為中國房市打造房地產改革樣板的相關政策，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，未來將會有大量年輕人進入雄安就業、創業，設置十年租期，主要是考慮到年輕人的購房能力有限而設置的緩沖期。從發達國家經驗來看，首套房購買年齡段也一般集中在30至35歲。首都經貿大學城市學院教授王暉表示，雄安新區在制定相關政策時，一個顯著的特點是更加注重市民切身的獲得感，同時由于其起點高，可操作性強，政策優惠面更廣，未來雄安新區對人才的吸引力或將超過北京、上海等一線城市。

北京大學首都發展研究院院長李國平表示，雄安目前進行的住房制度改革，既是為了降低住房成本，配合用人制度和其他制度創新，增強對高端人才和創新人才的吸引力，實現創新驅動發展的引擎作用。同時，也有為各地房地產制度改革、抑制房價地價上漲帶動的生產要素成本快速上升趨勢探路的宏觀考慮。今年4月，京津冀協同發展專家咨詢委員會副組長鄔賀銓曾指出，國家將在雄安新區試點全新的房地產改革，找出能夠發展房地產又能夠控制房價，保證更多有住房需要的人有房住的辦法和一條適合創業者、城市經濟發展的房地產改革新道路。

實際上雄安新區所建立的租購并舉、保障多層次住房需求的土地和住房制度改革嘗試，其實是受新加坡組屋制度影響頗深。新加坡的組屋制度是由國家免費提供土地，由建屋發展局統一規劃建設，并由政府部門以確保80%左右的國人有能力購買的原則定價，向符合條件的家庭或35歲以上單身市民出售公共住房的住房體系。其目標是“80%居者有其屋”，以保障滿足基本民生需求為優先。因此有業內人士指出，從現有的表述來看與新加坡類似，雄安新區將來不會只有租賃住房，仍將保持少量的高端商品住房，用以滿足高端人才的住房需求。有恒產者有恒心，長期來看，商品房的保留會增加雄安新區對高端人才的吸引力，有利于把他們“留住”。

而在有關專家看來，雄安新區的模式與新加坡雖然相似，但也有本質上的不同。新加坡組屋制度主要是為了防止高房價帶來的人才流失，而雄安新區從“一張白紙”起家，注定了其一定時期內的人口大量凈流入，因此，相比追求“80%居者有其屋”的新加坡模式，“雄安模式”必須采取更加靈活的形式，以租賃住房、共有產權房、商品房等多層次的產品體系覆蓋不同收入家庭的不同層次住房需求。其中，更為靈活的租房模式或將成為主體。所以，人們對這座華北平原上的新城寄予的厚望是自然而然的。因為這座城市的建設不僅可以有效地改變北京、天津、河北之間的關系，更主要的是可以改變首都的面貌，可以讓中國的北方地區發展重新成為中國經濟發展的引擎，成為中國城鎮化的火車頭。

雄安房地產在創新中拒絕“土地財政”

9月19日，雄安新區管委會負責人針對未來房地產發展的方向再次表示：“雄安新區不搞土地財政，不走房地產主導的城市發展老路，未來將在房地產方面進行創新，創造性地實行租售并舉。”我們知道，“土地財政”是指一些地方政府依靠房地產業的發展，通過出讓土地使用權來支撐地方財政收入。近些年來，這一模式在地方上越來越普遍，不少城市的開發建設也因此獲得了快速發展。其實，以房地產主導的城市發展模式存在著明顯的弊端，近年來在許多城市帶來了一些深層次矛盾和問題。政府以較低的占地補償從老百姓手中“拿地”，又通過招拍掛以較高的價格出讓給開發商，這里面存在與民爭利的問題。當占地補償與百姓期望值差距較大的時候，征地拆遷就容易出現問題，引發社會矛盾。

“更大的問題在于，這種純資本推動式的房地產開發模式，將會不斷推高房價，令居住成本越來越高，導致新市民安家困難、城市發展競爭力下降。”上海財經大學公共政策與治理研究院院長胡怡建認為，雄安新區是疏解非首都功能的集中承載地，在資源和創新方面有很多優勢，完全可以探索嘗試新的路徑，為未來城市發展提供示范“模板”。“雄安新區的房地產業如何發展，要有新思路，但不等于排斥房地產市場和房地產業的發展，重新回到計劃經濟時期的做法。這涉及到雄安新區產業布局和發展如何循序漸進的問題。”中國財政科學研究院院長劉尚希認為。

雄安新區的城市發展新思路是什么，與房地產主導的城市發展老路有何區別？據新區管委會負責人介紹，新思路可以用三句話來概括：一是變土地平衡為城市平衡；二是變政府爭利為讓市民獲利；三是變產權少數人擁有為社會共有。具體來講，不搞土地財政就是政府不再以“賣”地為主，土地使用權為政府與老百姓共有，以往的房地產開發“變身”為房產開發，開發商根據新區規劃建設方案，按照市場機制進行開發建設。建好的住房將實行租售并舉，其中公共租賃住房是大頭。如果房地產過度發達，將會造成經濟結構扭曲。當然，租售并舉不是雄安新區的首創，但雄安新區具備最好的實施條件。其他城市已經賣了大量房子，再搞公租房銜接起來就不那么順暢，很難做到以租為主、以售為輔。所以說，雄安新區的探索實踐將為中國未來城鎮化道路提供新的借鑒。

在此籌劃下，“雄安新區將全面落實‘房子是用來住的，不是用來炒的這一理念，更好地解決外來創業、就業者的居住問題。既要滿足不同群體的住房需求，又不能留下炒作空間。” 雄安新區有關負責人介紹說。為此，他們的初步設想是，在大數據管理支撐的基礎上，新區就業者將實行積分制，來新區工作的人都可以租房居住，工作時間長、貢獻大的市民攢夠一定積分，就可以把房子買下來，在一定期限內不能賣。如果要出售房產，政府將有優先購買權，以略高于同期銀行本息的價格回購，避免房屋頻繁“倒手”推高房價。

目前，雄安新區建設的思路正變得逐漸清晰。但這畢竟是初步思路，其中涉及更多具體而復雜的制度設計，需要細化落實，也需要處理政策法規的銜接問題。

雄安建設不會重蹈房地產經濟陷阱

事實上，就在中央宣布建立雄安新區不久，全國各地房地產開發商曾蜂擁而至，準備在雄安新區進行房地產開發。中央政府未雨綢繆，先行凍結了當地的土地開發和房地產交易項目，這就使得雄安新區避免了重蹈房地產經濟陷阱的覆轍。世人皆知，改革開放以來，中國內地經濟大多被房地產綁架，很多城市把房地產作為支柱產業，試圖通過發展房地產業帶動經濟的增長。事實證明，這樣做在短期內可以產生立竿見影的效果。但是從長期來看，由于大量財富集中在房地產領域，結果導致整個城市的經營成本不斷提高，居民的消費成本不斷增加，城市經濟缺乏活力，企業缺乏競爭力。

為避免重蹈房地產經濟陷阱，雄安新區按照中央的安排決定在城市發展上不搞大規模土地出讓，避免土地流轉環節中政府與民爭利的問題，使土地使用權由少數人所有變為社會共有。而在農民的占地補償方面，將主要分為兩部分：一部分是對農民的一次性補償，還有一部分是折成“股份”，農民每年可以按照一定比例分紅。這意味著政府和百姓將作為城市“股東”，在共同建設新區的過程中共享改革發展成果。

有關人士分析認為，假如政府在雄安新區建設過程中能汲取新加坡城市建設的經驗，禁止任何企業和個人進行房地產炒作，那么這不僅有利于緩解首都北京的壓力，而且更重要的是為中國未來城鎮化發展開辟一條新的道路。大家知道，新加坡是一個著名的港口城市，依托傳統的地理區位優勢實現經濟的快速發展。但是，新加坡資源匱乏，水資源都無法實現自給自足。雄安新區也將面臨同樣的問題。雄安新區除了成為首都的功能區，吸引國有大型企事業單位特別是高等院校和科研機構之外，還必須有自己的經濟產業，因為只有這樣才能確保整個城市充滿勃勃生機。換句話說，雄安新區雖然是中央建立的首都功能區，但是其自身的發展不能依靠輸血，這座城市必須具備自我造血功能，因此，雄安新區必須選擇資源利用相對較少、對環境破壞相對較小的產業作為發展項目。

在這個意義上，雄安新區將會通過為中國房市打造房地產改革樣板的開創之舉，為中國未來的城市發展再造一套新的城鎮化紅利分配機制。