武漢地鐵集團“軌道+物業”建設運營的實踐與探索

文〡武漢地鐵集團有限公司 何繼斌 段瑜 王瑩 彭穎 張麗

武漢地鐵集團“軌道+物業”建設運營的實踐與探索

文〡武漢地鐵集團有限公司 何繼斌 段瑜 王瑩 彭穎 張麗

根據《武漢市軌道交通線網規劃修編（2014-2049年）》（以下簡稱《線網規劃》），遠期武漢市軌道交通將遵循“環+放射”的布局原則，預計2049年將形成“一環十射、三快穿城、環網交織、軸向放射”的線網結構，市域快軌線路達到25條，總長1045公里，站點594座，線網密度將達到1公里/平方公里，城市軌道交通出行日客流量2300萬人次，其中主城區范圍內線網規模533公里，站點365座。

“軌道+物業”：線網、城市空間的融合與共生

《線網規劃》提出的“環+放射”線網結構，有效呼應了《武漢市2030年城市總體規劃》提出的“1+3+3”城市空間格局。在加強、加密主城、副城、新城組群軌道互通的同時，有力支撐“長江新城，長江主軸，東湖城市生態綠心，城市亮點區塊”（城軸心），以及總體規劃確定的19處重點功能區，如江岸和武昌沿江商務區、王家墩CBD、漢宜片、國博中心等重點功能區，以及大光谷、大車都、大臨空、大臨港等四大產業板塊。武漢市軌道交通線網和城市空間格局的緊密融合為“軌道+物業”的發展奠定了堅實的骨架基礎。

武漢市軌道交通線網規劃圖（2014-2049）

港鐵集團城軌發展的成功得益于“共生”理念在城市與軌道交通融合發展中的突出表現。首先是確立城軌交通引導城市開發的“TOD”發展策略；其次是通過物業的精細化開發強化市民生活方式對城市軌道交通的依賴；再次，是建設實施中的“3D”原則，即：“高強度建設”（Density），強調集約式高效的圈層式開發，使交通與城市建設相結合；“多元化土地利用”（Diversity），強調按照市場的需求合理配置各類公共設施，增加區域的活力和雙向客流；“優質小區設計”（Design），強調設計友好的步行環境，使宜商宜居的社區與軌道站點無縫連接。這一“線網與物業融合、物業與城市共生”的經驗指引了武漢地鐵集團“軌道+物業”的發展方向。

“軌道+物業”發展目標定位思考

助力建設“世界級地鐵城市”

武漢市委、市政府提出了建設 “世界級地鐵城市”的宏偉目標，這一目標不僅對線網建設提出要求，也對城市空間結構和布局提出了相應的配套要求。武漢地鐵集團圍繞著“軌道建設、地鐵運營、土地發展、物業開發、資源經營”五位一體，緊鑼密鼓開展城軌交通建設和運營，并通過后三者的綜合開發平衡建設資金和補貼運營費用，確保地鐵業務的可持續發展。“軌道+物業”提供建設運營資金來源確保地鐵線網硬件，也促進了武漢市軸向空間布局和各功能區塊建設，完善和提升城市各項功能，助力建設“世界級地鐵城市”。

多元打造TOD低碳生活服務商

“軌道+物業”開發應圍繞著城市市民的“居住、工作、游憩、交通”四大活動（據《雅典憲章》），以軌道交通作為城市交通系統的骨干，以地鐵車站為中心，物業開發與地鐵車輛段、車站有機融合為一體，激發城市和社區活力，塑造面向未來的“TOD模式下的低碳城市生活”：

——交通：以TOD為引導，通過物業開發培育客流，為公共交通占比80%的出行率提供客源保障；

——工作：建設辦公商務物業，提供高密度、高效復合的就業場所，滿足市民的工作需求；

——居住：直接或間接提供大量的住宅物業，根據不同年齡層次打造租賃公寓、創客公寓、酒店式公寓、上蓋住宅、地鐵小鎮社區等多樣化產品，并配以教育、文化、商業等完善公共設施，滿足市民的居住需求；

——游憩：打造P+R標桿物業，鏈接都市和郊野，彌補城鄉時空差異，提供市民最便捷、高品質的游憩空間和場所。

“軌道+物業”全生命周期的建設探索

依照以上的目標和定位，武漢地鐵集團策劃和建設了一批優秀的“軌道+物業”項目，截至2016年底為止總量約81個，總占地面積約2萬余畝，總建筑面積近2800萬平方米。其中已建成22個項目，總建筑面積約122萬平方米；正在建設18個項目，總建筑面積約291萬平方米。在開發建設過程中，遵循如下的原則指導實施：

同步線網規劃、科學確定物業選址

在發改委、規劃局等相關部門的支持下，武漢地鐵集團在線網規劃階段就對物業開發進行統一考慮，結合線路周邊城市發展和軌道站點建設時序，策劃物業開發項目的選址，為“軌道+物業”預留“白地”分期建設。在線路建設和站點實施階段，結合車場和車輛段上蓋、P+R站點物業、換乘站點上蓋、風塔出入口上蓋等，為物業項目預留工程建設條件。

綜合規劃、爭取政策、落實用地和規劃指標

結合線路修規，逐一開展每條線路的綜合規劃，對站點周邊500～1000米范圍用地進行分級式開發引導，將既有軌道交通設施用地的單一功能優化調整為以綜合開發為主導的復合功能，核定相應地塊的規劃指標。

爭取政府支持，制訂獲得《武漢市人民政府關于支持地鐵建設的土地資源籌集意見和方案的批復》打包成片土地開發地鐵小鎮；制訂《武漢市人民政府辦公廳關于加強軌道交通場站及周邊土地綜合開發利用工作的通知》落實“軌道+物業”開發政策保障，將軌道線路沿線用地按照A、B、C三類進行劃分，施行差異化規劃管控和開發模式。A線為站點工程建設用地，通過劃撥形式取得；B線為站點配套設施用地，可用作復合利用物業開發，通過劃撥轉協議出讓方式取得，作為城市軌道交通配套設施獲得市發改委立項；C線為國有儲備用地，按市場方式公開供地，帶條件交由具備軌道和開發綜合資質的機構整體開發。

尊重市場、注重策劃、精細設計

在前期設計階段，與規劃部門協作，在開展用地咨詢的同時，地鐵集團開展市場營銷策劃和建筑概念規劃設計，“以策劃促進規劃，以設計定指標”，依據產品定位確定主體建筑空間構成、功能分區和流線組織后，反饋用地咨詢確定項目的規劃條件等重要指標，以確保“軌道+物業”項目的綜合效應和可行性。

注重“軌道+物業”項目開發的建筑方案設計。對于重點和關鍵項目，開展方案征集、競爭性談判等方式，鼓勵國內外設計機構組成聯合體參與方案設計，實行本土化與國際化優勢互補，尋求最優方案。

協同建設、過程精品，確保工程高品質

站點物業同步施工建設，對上蓋物業結合軌道交通工程建設預留物業開發結構基礎，對配套的P+R等項目則結合站點所在區域的城市功能和發展勢態，擇機開發和建設。施工階段對物業與站點出入口銜接、交通接駁換乘、建筑幕墻、室內導引、室外景觀等專項設計，進行專題研究，鑄就過程精品。

精準招商運營，力爭資源經營、社會效益“雙實現”

在資源招商階段，通過實地調研、潛在客戶訪談，充分了解市場動向和客戶需求。招商方式靈活，主要采取公開拍賣、競爭性談判、公開競價、委托代理招商、商務談判等多渠道的復合招商模式，力爭實現效益最大化。在資源運營階段，采用全過程監管，從項目前期階段一直覆蓋至項目運營階段，保證項目的可行性、高效性，嚴控項目品質及后期運營質量。

“軌道+物業”重點項目的特色實踐

A類項目一般結合車站工程一并建設實施，B、C類項目分為劃撥或協議出讓、以持有為主的配建利用，掛牌出讓可出售的綜合開發，片狀開發的地鐵小鎮，共三種類型，針對重點項目進行了實踐探索：

配建利用項目

主要結合站點配套設施如常規風亭、隧道風塔、P+R停車場、配電房等，劃取一定用地，同步建設商業、辦公、公寓等設施。由于這類項目與地鐵站點設施聯系較為緊密，土地性質以市政設施用地或商業用地性質為主，土地獲取也是以劃撥方式獲取，后期建成后以自持方式進行運營，獲取長期租金以補貼地鐵運營。這類項目由于與站點結合緊密，擁有大量的客流量，有利于形成良好的物業價值；反過來，物業價值的提升又促進了更多的人流、客流來消費，并與地鐵出行銜接，成為地鐵城市最主要的載體和現象。由于各個站點的區位、站廳設置、出入口設置等的獨特性，也使得這類項目具有各自的特點。尤其是位于城市重要節點、多線路換乘的站點，其配建利用項目更呈現出獨特魅力。

綜合開發項目

結合車場和車輛段進行上蓋開發，并對接所在區域的城市規劃，適當整合周邊地塊，構成更為全面、豐富的城市功能。這類項目以招拍掛方式獲取后，可入市銷售，獲取更為豐厚資金以支持軌道建設；其中部分持有的商業或租賃房項目，將通過租金回籠以平衡運營成本。

配建利用項目

田田廣場項目，位于武漢地鐵8號線與10號線換乘竹葉山站，緊鄰漢口中央活動區，是組團級商業設施集聚區。依托優越的交通條件、豐富的開敞空間環境和周邊成熟的商業氛圍，打造站城一體的商業綜合體。地下二層與站廳層相聯通，布置地方特色商業品牌，及部分P+R停車設施；地下一層為露天半地下商業廣場，通過橢圓形的露天開敞空間引導出站客流駐足。廣場運用生態造景的理念，利用景觀樹種營造明顯的四季季相變化，結合燈光設計、鋪裝設計等形成圍繞主建筑的弧線形態層層輻射的“光”的變化，營造四季各有特點、早晚景象各不相同的景觀和五大主題廣場，為市民提供多樣化的景觀休閑場所。

三陽路風井配套項目，本項目為地鐵7號線過江隧道風塔及設備用房配套綜合樓，位于7號線與14號線換乘三陽路站。依托優越的交通條件和配套設施,打造武漢城市名片和江岸地標。

該項目涉及與地鐵風井工程對接，建筑結構需滿足7號線過江隧道工程技術需求。項目主體建筑由兩棟玻璃幕墻塔樓組合而成，通過一體化的設計使塔樓如同從裙樓中生長延展而出，似兩條向上升騰的玉龍。建筑風格現代簡約，兩棟塔樓之間通過曲線形裙房聯通，整體造型通透靈動。主樓高200米，結合過江隧道及地下設備用房設計，副樓高180米，通過一體化造型裙房連接主樓。同時依托優越的站點上蓋區位優勢，高效組織地下空間與地鐵出站口的銜接。

江漢路站還建樓項目，位于繁華的江漢路商業區，東臨花樓街、南臨交通路、西臨中山大道、北臨江漢路步行街，屬于武漢市歷史文化名城保護范圍內，規劃用地面積1.38公頃。江漢路站區位優越，周邊商埠云集，人流量大，建筑既要體現“歷史性”又要實現“商業性”。結合站廳層組織地下空間開發，引導出站人流直接進入建筑內部，形成集中和成規模的商業空間，滿足大量人流的各種商業需求。上部建筑還原為歐式風格，并進行層數和立面的變化和處理，形成豐富的外觀和線條。

綜合開發項目

常青車輛段綜合開發項目，位于地鐵2號線常青車輛段，是武漢市首個地鐵上蓋綜合開發項目。該項目依托常青片區優美的生態環境和醇熟的配套設施。項目總用地面積約17.19公頃，總建筑面積約52.4萬平方米，總戶數為4582戶，容積率為3.05，產品覆蓋小高層、高層、商業綜合體。社區配備站前主題商業街、運動會所、幼兒園，滿足全方位需求。

本項目利用車輛段停車列檢區域規整柱網及出入段線線路（咽喉區）的上部空間（上蓋區域）布置高層住宅和小區公建；庫區以外有條件設置規整柱網位置設置夾層車庫和設備用房。社區內采用港式臺地設計，充分利用上蓋空間，將所有住宅建于臺地之上，使住戶遠離外部環境噪音。地鐵站直接連通社區，并與社區慢性系統高效銜接，形成地鐵、商街、住宅、辦公等相互通達的人流動線，實現低碳社區生活方式。

三金潭車輛段綜合開發項目，位于武漢市東西湖區，與軌道交通8號線站點銜接，擬規劃建設成為大型品質生活社區。項目用地面積約24.6公頃，總建筑面積約105.5萬平方米產品覆蓋住宅、幼兒園、學校及生活配套服務設施。

項目范圍內包含1條軌道交通聯絡線和1條出入段線。場地設計通過架空車庫抬高入戶地坪至與聯絡線平行，并局部下沉頂部覆土形成山地緩坡，布置單元式住宅組團。上蓋平臺作景觀步行綠道，串聯各個社區組團及配套功能?；貎妊剀壍缆摻j線組織環線車行交通，并引入微循環公交，在重要節點處設置公交站點，實現多種交通方式無縫換乘。

地鐵小鎮

地鐵小鎮是以軌道交通站點為中心，在主城區外圍建立的低碳新市鎮，每個小鎮規模約1500～3000畝，旨在疏解中心城區人口，構筑TOD站城一體化的低碳新市鎮。黃家湖地鐵小鎮作為武漢市地鐵小鎮啟動示范區，先后開展了用地空間規劃論證、實施性規劃、概念方案（國際征集）、啟動區概念設計等多輪規劃設計工作，旨在樹立地鐵小鎮標桿。小鎮位于武漢市江夏區，坐擁軌道交通8號線與17號線，同時與城市軌道環線12號線緊鄰，可實現與多條城市軌道交通線路的快速換乘。

小鎮定位為“創智地鐵云谷、濱湖TOD家園”，旨在依托優越的交通條件、濃厚的科研氛圍、得天獨厚的生態優勢,打造以居住功能為主，兼具文化娛樂、創意研發辦公功能的高品質濱湖國際菁英小鎮。規劃以地鐵站為依托，打造南北兩個公共核心空間，強化地鐵站前服務功能，通過站前商業將地鐵站點向基地內部延伸，擴大站點輻射范圍。同時，建立公共產業服務環，聯系南北服務核心，沿黃家湖大道布置配套服務設施，沿腹地規劃產業集群，形成公共產業服務環。

小鎮南核心擬建設地鐵小鎮體驗館及復合商業廊道，通過文化和商業效應帶動片區發展。啟動區采用“站城一體化”設計，從區域層面組織緊湊高效的復合功能開發，設置不同的換乘體系形成區域微循環交通體系，借由地鐵的觸媒效應，創造多重體驗的城市生活中心。

“軌道+物業”需解決的問題

規劃協調

現行的《城市用地分類與規劃建設用地標準》中對于城市軌道交通用地兼容物業開發項目的用地性質和規劃條件均未做出明確規定，導致了城市軌道交通用地復合開發的行政審批過程面臨頻繁的規劃用地調整和“一事一議”流程，制約了城市軌道交通對城市發展的引導和帶動作用，建議加強軌道設施復合用地在用地性質和規劃條件方面的法規突破和技術協調，加強城市規劃對地鐵城市建設的促進指引作用。

黃家湖地鐵小鎮效果圖

土地獲取方式的制度化和常態化

明確軌道建設主體具有沿線土地開發權主體地位是實現城市軌道交通與沿線土地共同開發的重要事實條件。但是《物權法》對土地房屋征收、經營性用地出讓、劃撥用途范圍等方面存在嚴格規定，使得地方政府在促進地鐵物業開發同步實施過程中存在一定存疑空間，導致“軌道+物業”開發土地獲取面臨障礙。建議盡快通過法規、政策，在體制上設定軌道建設主體的開發主體地位，促進土地獲取方式的制度化和常態化。

區域整合

介于產權分隔，以城軌交通為導向的城市開發往往局限于城軌交通開發物業項目，對于周邊非軌道產權物業，難以保證高強度、高品質、公共性的物業性質及建設水準，建議通過城市設計、產權協調等行政手段，對城市軌道交通沿線土地利用進行綜合性的開發協調，為城市軌道交通周邊土地的混合、高密度使用創造條件，為地鐵物業整合沿線地區發展提供條件。

何繼斌，武漢地鐵集團有限公司副總經理，教授級高級工程師

段 瑜，武漢市軌道交通建設有限公司總工程師，教授級高級工程師

王 瑩，武漢市軌道交通建設有限公司

彭 穎，武漢地鐵集團有限公司

張 麗，武漢地鐵資源經營有限公司