住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)及防控的幾點(diǎn)思考

胡郁

住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)及防控的幾點(diǎn)思考

胡郁

住房公積金是城鎮(zhèn)住房制度的重要組成部分，在制度的設(shè)計(jì)上是調(diào)動(dòng)單位和職工的力量，建立資金互助機(jī)制，支持參繳職工解決住房問(wèn)題。住房公積金貸款作為發(fā)揮住房公積金作用的重要手段其風(fēng)險(xiǎn)及防控?zé)o疑成為住房公積金管理機(jī)構(gòu)的重點(diǎn)工作。住房公積金貸款的對(duì)象是以單位為其連續(xù)繳存公積金為前提條件，具有固定單位和穩(wěn)定收入的在職職工，所以一向被視為較安全的優(yōu)良貸款品種。但作為一項(xiàng)中長(zhǎng)期貸款品種，其風(fēng)險(xiǎn)具有隱蔽性、滯后性、社會(huì)性等一系列特征。如果沒(méi)有有效的風(fēng)險(xiǎn)防范將成為住房公積金健康發(fā)展的最大的潛在風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)就住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)與防控談幾點(diǎn)思考：

一、住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)

（一）貸款機(jī)制脫節(jié)。

住房公積金貸款按規(guī)定采用委托銀行貸款方式，貸款資格的審查、貸款的審批等均由住房公積金管理中心負(fù)責(zé)。貸款抵押、貸款發(fā)放等由受托銀行辦理并收取手續(xù)費(fèi)，住房公積金管理中心承擔(dān)住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)。由此先天形成了住房公積金個(gè)人貸款發(fā)放與回收的嚴(yán)重脫節(jié)。受托銀行對(duì)每筆貸款抵押是否到位，是否逐月收回重視不夠。而住房公積金管理中心因不直直接面對(duì)還款者，也無(wú)法針對(duì)還款人的還款進(jìn)度對(duì)其進(jìn)行經(jīng)常性的溝通與指導(dǎo)。

（二）貸款特有政策性。

1.住房公積金的性質(zhì)決定了它服務(wù)的對(duì)象主要是廣大中低收入者。其經(jīng)濟(jì)收入狀況在社會(huì)中屬中、低水平，對(duì)這樣的購(gòu)房者，住房公積金管理中心提供貸款義不容辭，但是潛在的貸款逾期風(fēng)險(xiǎn)也不言而喻。

2.勞動(dòng)力日益市場(chǎng)化，家庭收入不穩(wěn)定性增強(qiáng)，不能按時(shí)還貸現(xiàn)象不可避免地存在，使貸款資金安全性受到威脅，雖然目前一些城市也采取了抵押，擔(dān)保等手段，但借款人因失去工作，意外傷殘和家財(cái)被毀等原因，經(jīng)濟(jì)狀況突然惡化甚至基本生活難以保障，導(dǎo)致上述手段無(wú)法施行或不足補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)損失。

（三）個(gè)人誠(chéng)信制度缺失。

住房公積金貸款與其他住房貸款一樣是建立在個(gè)人誠(chéng)信的基礎(chǔ)上，以合同契約為紐帶的經(jīng)濟(jì)行為。我國(guó)個(gè)人信用才剛剛開始介入經(jīng)濟(jì)生活，現(xiàn)行的個(gè)人住房消費(fèi)信貸是在個(gè)人信用殘缺不全的情況下推行的。信貸部門對(duì)個(gè)人資信情況了解較少，個(gè)人守信意識(shí)不強(qiáng)，尤其是面對(duì)惡意騙貸，較難規(guī)避個(gè)人信貸風(fēng)險(xiǎn)。在這種情形下，發(fā)放貸款勢(shì)必承擔(dān)較多的不確定因素帶來(lái)的違約風(fēng)險(xiǎn)。

（四）還貸法律欠健全。

目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處轉(zhuǎn)型期，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的各種配套法律制度和行為規(guī)則還沒(méi)有完全建立，盡管《合同法》等為住房抵押貸款提供了法律依據(jù)，但諸如受托銀行在公積金貸款回收方面應(yīng)付責(zé)任，各種情況下對(duì)抵押物的處置方式等相關(guān)操作細(xì)則還不完善，使得還款的法律約束被軟化，抵押貸款逾期風(fēng)險(xiǎn)實(shí)質(zhì)上不能得到最終化解，還需要整套行之有效的具體配套方法與它銜接。

（五）開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。

開發(fā)商經(jīng)營(yíng)不善，或挪用資金，造成項(xiàng)目不能完工，形成“爛尾”，借款人購(gòu)買并用來(lái)抵押的房產(chǎn)成了“空中樓閣”；借款人購(gòu)買的房產(chǎn)存在較大質(zhì)量問(wèn)題。這些情況將導(dǎo)致個(gè)人貸款的相關(guān)合同難以履行，使借款人和公積金管理中心的權(quán)益受到侵害。

（六）公積金管理中心在辦理貸款過(guò)程中的內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)。

即管理中心工作人員、委托銀行和擔(dān)保公司在貸款調(diào)查、審核、審批及辦理產(chǎn)權(quán)抵押登記等環(huán)節(jié)過(guò)程中出現(xiàn)責(zé)任心不強(qiáng)、工作疏忽等因素，對(duì)抵押擔(dān)保手續(xù)不健全或不符合規(guī)定的貸款給予辦理，最終導(dǎo)致了不良貸款的產(chǎn)生，給中心造成了無(wú)法追償?shù)膿p失。如，對(duì)借款人情況審查不嚴(yán)；對(duì)開發(fā)項(xiàng)目手續(xù)是否齊全、工程進(jìn)度是否符合要求審核不嚴(yán)；擔(dān)保機(jī)構(gòu)保證金賬戶的資金流向情況控制不夠；缺乏與房屋土地部門必要的聯(lián)系，抵押登記不落實(shí)；檔案管理不嚴(yán)，丟失重要合同單據(jù)，由此造成公積金管理中心貸款風(fēng)險(xiǎn)。

二、住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范及完善對(duì)策

強(qiáng)調(diào)住房公積金貸款存在風(fēng)險(xiǎn)并不意味著可以對(duì)住房公積金貸款持消極態(tài)度。相反，只有大力發(fā)放公積金貸款，才能使中低收入職工更好的解決住房問(wèn)題，只有大力發(fā)放公積金貸款，才能使住房公積金的作用更加凸顯，實(shí)現(xiàn)“住有所居”。我們?cè)诜e極為需要公積金貸款的職工雪中送炭的同時(shí)，又要確保廣大繳存職工的權(quán)益不受侵害，因此，公積金管理人員應(yīng)增強(qiáng)自身對(duì)公積金貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別能力，嚴(yán)格管理，規(guī)范操作，杜絕虛假騙貸現(xiàn)象發(fā)生，采取積極有效防范貸款風(fēng)險(xiǎn)的措施，確保資金安全。筆者認(rèn)為要有效化解住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)從以下幾方面著手：

（一）完善貸款工作操作管理程序。

1.確立貸款三級(jí)協(xié)議制，首先是公積金管理中心與受托銀行按年簽訂委托協(xié)議，確立和銀行的委托關(guān)系和責(zé)任義務(wù)；其次是公積金管理中心、受托銀行、開發(fā)商按樓盤進(jìn)程簽訂三方樓盤合作協(xié)議；最后是開發(fā)商與借款人簽訂購(gòu)房合同、公積金管理中心向借款人下發(fā)委托貸款通知單，借款人和銀行簽訂借款協(xié)議。這樣可以形成規(guī)范有效的協(xié)議鏈、使公積金貸款各方的法律責(zé)任和權(quán)屬關(guān)系進(jìn)一步得到明確，避免公積金管理中心承擔(dān)不必要的資金風(fēng)險(xiǎn)。

2.應(yīng)建立起由開發(fā)商直接向中心交付階段性擔(dān)保保證金的機(jī)制。在階段性擔(dān)保期間，由開發(fā)商負(fù)責(zé)完成對(duì)借款人的抵押辦理工作，抵押到位一戶，公積金管理中心就解付一筆擔(dān)保保證金，確保公積金貸款抵押登記到位。同時(shí)，公積金管理中心還應(yīng)切實(shí)掌握歷年來(lái)各受委托銀行住房公積金貸款的辦理情況，督促受托銀行規(guī)范貸款業(yè)務(wù)。

3.公積金管理中心應(yīng)全面加強(qiáng)還貸管理制度建設(shè)，根據(jù)還貸工作流程，制定詳細(xì)的還貸管理制度和具體操作程序規(guī)則，供住房公積金管理中心和銀行內(nèi)部管理人員遵照?qǐng)?zhí)行。

4.受托銀行應(yīng)及時(shí)向公積金管理中心反饋貸款人還貸信息，統(tǒng)一逾期貸款確認(rèn)時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)，并配合住房公積金管理中心共同做好逾期貸款的催收工作。

5.加強(qiáng)對(duì)受托銀行貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督加強(qiáng)對(duì)受托銀行履約情況的檢查，發(fā)現(xiàn)其有違規(guī)違約現(xiàn)象時(shí)，書面發(fā)函要求其整改，并與支付委貸手續(xù)費(fèi)掛鉤。

（二）根據(jù)市場(chǎng)變化靈活制訂貸款政策。

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，而且不同城市甚至同一城市的不同地區(qū)市場(chǎng)情況也大有不同，簡(jiǎn)單劃一的貸款政策往往容易造成局部風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高，有條件的城市應(yīng)根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、房屋性質(zhì)對(duì)貸款余額、首付款比例進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，即可鼓勵(lì)購(gòu)買中低價(jià)格住房，盡量避免還貸風(fēng)險(xiǎn)。

2.公積金管理中心還應(yīng)切實(shí)增加貸款品種、改進(jìn)還貸方式，在時(shí)間、空間、方式等方面方便貸款人還貸，以滿足不同經(jīng)濟(jì)收入者需要，盡量減少逾期現(xiàn)象，比如可開展貸款職工公積金賬戶余額與月還款額按月對(duì)沖業(yè)務(wù)。

3.按照繳存職工的公積金繳存賬戶余額、連續(xù)繳存時(shí)間、剩余繳存時(shí)間確定貸款額度。具體計(jì)算公式：貸款額度=（借款人公積金賬戶余額+共同借款人公積金賬戶余額）×N倍×繳存時(shí)間系數(shù)×剩余繳存年限系數(shù)。目前廣州、杭州、武漢、深圳、重慶等地公積金中心均采用此方法確定借款人公積金貸款額度，該方法更具公平性，公積金繳存職工可以在規(guī)定的貸款金額以內(nèi)實(shí)現(xiàn)多繳多貸，更好地體現(xiàn)住房公積金繳存與使用的公平性和義務(wù)與權(quán)利的對(duì)等性原則。公積金中心資金來(lái)源主要是職工繳存的住房公積金，貸款額度的確定增加職工的公積金繳存賬戶余額因素，使得有限的資金得到更合理的運(yùn)用，惠及更多繳存職工使用公積金貸款。貸款額度確定方法可有效減少借款人利用短時(shí)間繳存公積金取得貸款后停繳這類現(xiàn)象的發(fā)生，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)公積金繳存余額倍數(shù)、繳存時(shí)間系數(shù)、剩余繳存時(shí)間系數(shù)三個(gè)因素進(jìn)行調(diào)整，使得政策調(diào)整更具靈活性，滿足未來(lái)政策調(diào)整需要。

（三）強(qiáng)化還貸的法律約束。

1.對(duì)貸款人加強(qiáng)宣傳普及住房貸款和房地產(chǎn)法律、法規(guī)知識(shí)，使其逐步轉(zhuǎn)變觀念，培養(yǎng)法律意識(shí)、遵守合同信用。對(duì)自己的經(jīng)濟(jì)行為及其后果負(fù)法律責(zé)任。

2.強(qiáng)化對(duì)受托銀行代理合同，明確各自的權(quán)利義務(wù)，住房公積金管理中心有權(quán)視代理業(yè)務(wù)質(zhì)量，對(duì)受托銀行未盡協(xié)助收貸業(yè)務(wù)責(zé)任情況支付委托費(fèi)用，甚至依法解除委托合同。

3.聯(lián)手產(chǎn)權(quán)登記管理部門，完善產(chǎn)權(quán)登記制度，確保房屋權(quán)屬登記及權(quán)屬變更登記的唯一性和統(tǒng)一性，不能證出多門、一房多證，給少數(shù)騙貸者以可乖之機(jī)。

4.積極采取法律手段進(jìn)行逾期貸款催收，對(duì)嚴(yán)重惡意逾期戶通過(guò)啟動(dòng)法律程序進(jìn)行追償。

（四）要建立公積金貸款項(xiàng)目認(rèn)證制度，嚴(yán)格開發(fā)商準(zhǔn)入制度。

項(xiàng)目認(rèn)證制度對(duì)防范貸款風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)重要，重點(diǎn)審查開發(fā)商的資質(zhì)、資信等級(jí)、領(lǐng)導(dǎo)層的信譽(yù)及管理水平、資產(chǎn)負(fù)債及盈利水平、涉及辦理公積金貸款項(xiàng)目的建設(shè)情況、銷售前景、履行保證責(zé)任的意愿及能力、是否卷入訴訟或糾紛等情況。在開展調(diào)查認(rèn)證時(shí)既要驗(yàn)證書面文件、財(cái)務(wù)報(bào)表，又要深入施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)察看。嚴(yán)格按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的施工進(jìn)度發(fā)放公積金貸款，有效控制“爛尾樓”現(xiàn)象。

（五）完善住房公積金管理中心內(nèi)部制度。

1.提高貸款人員的素質(zhì)。中心要求貸款工作人員不斷提高服務(wù)意識(shí)，強(qiáng)化學(xué)習(xí)意識(shí)、規(guī)范意識(shí)，使貸款調(diào)查、審查、審批、催收、內(nèi)部稽查等工作流程化，制度化；強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。嚴(yán)格貸款申請(qǐng)人的資格關(guān)，抵押擔(dān)保關(guān)，審批發(fā)放關(guān)和還款催收關(guān)。強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)，嚴(yán)格落實(shí)責(zé)任追究制，使中心全體職工增強(qiáng)責(zé)任明確目標(biāo)，提高認(rèn)識(shí)，把各項(xiàng)工作落實(shí)到實(shí)處；公積金管理中心不僅要重視工作人員的學(xué)歷層次，還要對(duì)中心的人員進(jìn)行專業(yè)化人才的培養(yǎng)。僅僅依靠短期性的、個(gè)別的、有對(duì)象選擇性的培訓(xùn)是不夠的，應(yīng)建立整體性人才培養(yǎng)戰(zhàn)略下的綜合性人才培養(yǎng)體制，充分利用個(gè)人的基本教育水平，重視專業(yè)知識(shí)、技能的長(zhǎng)期重點(diǎn)培養(yǎng)。同時(shí)住房公積金制度在落實(shí)的過(guò)程中僅僅靠法規(guī)、文件規(guī)范是不夠的，應(yīng)該通過(guò)法制教育的方式來(lái)增強(qiáng)管理工作人員的法律意識(shí)，杜絕內(nèi)部主觀違規(guī)造成公積金風(fēng)險(xiǎn)的可能性。

2.建立健全貸款三級(jí)審批責(zé)任制，實(shí)行“審貸分離，分級(jí)審批”原則，嚴(yán)格執(zhí)行貸款的各項(xiàng)法規(guī)政策，增強(qiáng)公積金管理中心員工的工作責(zé)任心，把好貸款審批關(guān)。

3.加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)核算監(jiān)督。中心核算部門在記貸款賬時(shí)，逐筆核對(duì)中心的貸款發(fā)放通知書與借款借據(jù)是否完整一致；客戶簽字等要素是否齊全；貸款賬號(hào)、收款單位名稱及其開戶行賬戶是否填列準(zhǔn)確；總數(shù)是否與記賬憑證數(shù)據(jù)一致；會(huì)計(jì)處理是否準(zhǔn)確等。有效的規(guī)范銀行的操作，防止出現(xiàn)未經(jīng)審批發(fā)放住房公積金貸款的問(wèn)題。

4.加強(qiáng)內(nèi)部稽核監(jiān)督，由公積金管理中心稽核部門定期對(duì)信貸部門辦理的業(yè)務(wù)進(jìn)行稽核，檢查貸款的合規(guī)性和檔案的完整性，提出稽核意見，促進(jìn)貸款業(yè)務(wù)的規(guī)范發(fā)展。住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理工作任重而道遠(yuǎn)，我們應(yīng)從源頭抓起，及時(shí)采取積極措施，將住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)控制在最低點(diǎn)，為住房公積金充分發(fā)揮其住房保障作用奠定基礎(chǔ)。

（六）建立起多元化全方位的住房金融監(jiān)管體系。

1.要建立起社會(huì)審計(jì)監(jiān)管體系。通過(guò)財(cái)政審計(jì)部門對(duì)公積金管理中心收支情況進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督，保證其收支活動(dòng)的合法性，督促其貫徹和執(zhí)行國(guó)家金融方針政策。

2.要堅(jiān)持“誰(shuí)決策貸款，誰(shuí)負(fù)責(zé)回收”原則切實(shí)采取經(jīng)濟(jì)、行政和法律手段，依法查處違法違規(guī)行為，對(duì)住房公積金管理中的違紀(jì)違法行為，加大查處力度，構(gòu)成犯罪的，要移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。

3.要緊抓政務(wù)公開這個(gè)關(guān)鍵不放松，持續(xù)加強(qiáng)住房公積金的透明化管理，向社會(huì)群眾公開個(gè)人帳戶、辦事流程、資金運(yùn)作等相關(guān)信息，建立起公積金管理專業(yè)監(jiān)督與社會(huì)監(jiān)督交叉、上級(jí)監(jiān)督與群眾監(jiān)督互補(bǔ)的住房公積金監(jiān)督管理體系。

總之，住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范工作，是一項(xiàng)長(zhǎng)期而又緊迫的工作，公積金管理中心在立足于服務(wù)廣大公積金繳存人的基礎(chǔ)上，除了不斷學(xué)習(xí)借鑒新經(jīng)驗(yàn)，還要加強(qiáng)自身素質(zhì)建設(shè)，提高創(chuàng)新認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)監(jiān)督管理，更要從實(shí)際出發(fā)，最大程度上降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，使我們的工作在健康良性的軌道上運(yùn)行，更好的發(fā)揮住房公積金在解決廣大居民住房問(wèn)題上的優(yōu)勢(shì)。

（作者單位：南昌住房公積金管理中心）