乳山市物業管理存在的問題

秦婷

乳山市物業管理存在的問題

秦婷

本人分析了當前物業管理工作存在的問題，并結合實際工作經驗探討了對物業管理工作提升的一些建議。

近年來，隨著乳山市城市化進程的加速推進，物業管理得到了迅速發展，同時也成為我市城市管理矛盾相對集中的領域，現就我市目前的物業管理現狀如何、當前物業管理存在的問題以及如何才能促進我市物業管理的健康發展問題談談我的看法。

乳山市物業管理現狀

乳山市自1998年開始在住宅小區推行物業管理，目前共有物業企業58家，其中：一級資質企業一家，二級資質企業三家，三級資質企業有54家；房地產開發企業下屬的物業企業43家（包括12個村屬企業），獨立物業企業15家。自2012年我局出臺《乳山市物業服務規范》以來，市區納入物業管理的179個小區，通過安裝監控等增設公共設施設備，增加保潔、秩序維護人員等方式對小區服務水平進行提檔升級，至此，72%的小區收費標準達到了《物業服務規范》中的一星級水平（0.34元/月·平方米），但是收費標準超過0.4元/月·平方米的小區僅為33個，占18%。仍有50個小區物業費收費標準低于一星級，約占28%。

存在的問題

體制不健全，職責不明確

一是物業管理體制有待于進一步落實。我市自2014年出臺《關于進一步加強物業管理工作的意見》以來，雖然明確了屬地管理及各部門職責，但從實施效果看，《意見》并沒有得到有效落實。首先，屬地管理方面，我市除濱海新區將物業管理職能設在社會事務綜合管理辦公室，運行了“四位一體”的物業管理服務模式外，城區街道辦事處沒有明確物業管理機構，且各社區對轄區的物業管理工作未能進行有效監管，屬地管理職能未很好落實；金嶺經濟開發區因社區建設較晚，目前尚無物業管理機構，沒有對轄區物業進行考核。

二是物業管理監管有待進一步加強。

對屬地管理機構考核標準低、執行不嚴、監管不力。我市2014年制定了《關于城市社區物業管理考核的意見》及《城市社區物業管理考核評分標準》，從執行情況看，只2014年《考核意見》實施的當年，對城區街道、濱海新區進行了考核，以后便杳無音信。從制定標準看，只是從物業管理日常工作、其他工作及獎勵事項三方面進行了簡單、籠統地規定，內容少、標準低。

對物業企業日常考核標準不一、手段單一、監管不到位。為了發揮各轄區政府屬地物業管理監管職責，我們將考核標準下放，在我市制訂的《乳山市物業服務企業監督考核辦法》中規定，“日常服務考核標準由濱海新區、經濟開發區、城區街道結合實際情況制定。”實際工作中，我們發現由于各轄區考核標準不統一，監管、考核力度參差不齊，造成同屬一個物業企業的不同項目，因處于不同考核主體下，考核結果容易產生差異。我市自實行《乳山市星級物業服務規范》以來，對各星級服務小區尚未對其進行動態管理，目前只是綜合考核成績對物業企業進行信用考評。這種粗放式、手段單一的監管方式不利于我市物業管理工作的提升。

基礎化管理薄弱

就我市目前的建設狀況來看，已建成的住宅小區大都存在配套設施不完善的情況，有的小區無綠地或有綠地無綠化，有的設施不配套，無車輛停放點，無業主活動場所，缺少物業管理用房及可供物業公司使用的商業用房等。由于我市老舊住宅小區共用部位、公用設施設備維修資金還沒有建立，委托移交管理的小區內道路、地下管網等公共設施維修資金沒有保障，導致許多住宅小區超過保修期的共用部位、公用設施設備處于失修狀態，使物業企業常常處于不修業主不依，要修收不上錢的尷尬局面。

目前，老舊小區改造資金不足，改造范圍僅僅是對道路、綠化、樓道（窗、扶手、內墻粉刷）等進行局部簡單修補，改造并無統一標準，進行不徹底，因而基礎化管理薄弱。

建議

理順體制，完善考核，共同監管。為了更好落實我市《關于進一步加強物業管理服務工作的意見》，我們建議出臺與之配套的《實施方案》，盡快解決綜合管理體制不順暢、機制不健全、職責不明確、監督考核不到位等問題。濱海新區和城區街道辦事處建立專門的區、街物業管理機構，協調解決區域內物業管理糾紛，真正承擔起屬地管理的職責。同時，完善《關于城市社區物業管理考核的意見》，加大對屬地管理部門的考核力度，并且結合我市實際情況，出臺相關獎補辦法。我們也將在今后的工作中，與各職能部門進行有效銜接，各司其職，共同管理，將我市物業綜合管理工作引入正軌。

重點扶持，資金獎勵。目前，我市物業服務收費標準在整個威海地區仍處于最低水平（我市無補貼），盡管今年物價部門確定了住宅小區五個等級收費標準，最低標準為0.34元/平方米·月，但是每個收費標準都包含垃圾清運費（2元/月/戶），而威海市其他地區并未包括在內。市區住宅小區（包括未納入物業管理的零散及自建自管住宅）缺乏安防設施或者設施老化（部分新建小區除外），缺少機械化服務設施設備，大多處于依靠人力提供服務的境況，隨著勞動力成本的逐年增加，占物業服務成本支出比重過大。目前，市區179個物業管理小區仍有50個區收費標準低于0.3元/平方米·月（不含），占比28%；0.3元平方米·月至0.4元平方米·月（包含）間的為96個，占比54%；0.4元/平方米·月（不含）以上的僅為33個，占比18%。建議政府對各收費檔次的小區、物業企業、社區物業管理機構進行資金補貼，將補貼以獎勵形式發放。對目前尚未納入物業管理的區域，在實施基本保潔服務基礎上，給予資金補貼。

強化日常管理和考核

一是專家指導、量身打造。探索實行第三方中介機構考評方式，依據《全市物業管理小區考核評分標準》，委托威海市物協組織專家對市區所有物業管理小區及其相關物業服務企業進行考評，根據各物業企業及小區基本情況、收費水平，結合《乳山市物業服務規范》，量身打造服務力量配備標準，確定人員及設備配備指標，細化考核內容，明確考核標準，使所有小區達到與之相符的服務標準或星級標準要求，實現物業服務質價相符

二是加強基礎化管理，逐步擴大物業管理履蓋面。我們將在理順體制，明確職責基礎上，鞏固老舊小區改造成果，按照創衛要求，規范移交標準，嚴格把關，對達不到移交條件的小區實施基礎化準物業管理，對整改到位后達到接管條件的實施專業化管理，逐步擴大物業管理履蓋面。

（作者單位：乳山市住房保障和房產管理局）