三線城市商業地產發展問題及策略

◎徐浩智

三線城市商業地產發展問題及策略

◎徐浩智

三線城市是具有戰略意義的經濟較發達的中等城市，且大多數處在國家地理位置的中部及東部，三線城市非農業人口規模通常情況在100萬以上，居民具有一定的消費潛力，因此商業房產在三線城市的發展推動了當地經濟的發展。在一線城市限購壓力下，三線城市房產價格得到快速增長，但是經濟相對落后以及觀念滯后等問題位三線城市商業地產的發展帶來挑戰和機遇。

三線城市商業地產發展背景

三線城市商業地產的發展與一二線城市具有很大的環境差異，由于城鎮化進程的加快，三線城市房產市場呈現發散的特點，再加上商業地產開發受到政策的影響較大，例如限低不限高等規定在三線城市商業地產發展不成熟的情況下，會對其造成一系列的影響。由于三線城市的發展規模相對一線城市較小，因此在一般情況下只有一個商業中心能夠得到當地居民的認可，對于開發與居民傳統習慣不同的商業地產，項目可能面臨一定的投資風險。當前，三線城市的商業地產發展水平較低，大型的商業業態還比較少，因此三線城市商業地產在招商方面存在一定的局限性。商業地產的業態布局受到三線城市居民消費習慣﹑文化理念的影響，對于品牌的認知度相對較低，如果盲目擴大商業品牌的供應量或是大規模開發商鋪，可能會造成商業地產投資過熱的問題。再就是三線城市由于人口規模相對較小，在商業地產文化﹑娛樂﹑休閑﹑餐飲以及購物等各種業態發展中會存在不均衡。

三線城市商業地產消費客戶群特點

消費群體廣泛。三線城市地產主力消費群體相比較于一線城市范圍更廣，因為三線城市相對而言房產價格更合理化，因此消費客戶群在三線城市購房更具有購買力。另外，三線城市消費群體對于商業地產項目的本土化具有相當的要求，高端的商業地產項目不具有廣泛的選擇面和靈活性，因此對于三線城市消費群而言，在考慮價格等問題之外，更加考慮的是商業地產對于滿足日常需求的實用性。

對適用性要求高。對三線城市商業地產開發商而言，首先需要考慮的是衣食住行﹑娛樂﹑文化等商業地產功能，在滿足消費群體需求的基礎上考慮運營利潤的最大化。隨著三線城市經濟﹑文化﹑教育等各方面的發展，商業地產的功能性是否滿足居民的要求成為開發商越來越重要的關注點。

購買行為缺乏理性指導。當前，三線城市消費者在商業地產消費理念上沒有得到合理的引導，普遍認為面積越大的房屋越好，并且面積能夠體現社會地位，因此在購買商業地產時很多消費者考慮的是大面積地產，另外，消費者也注重商業地產所處的地理位置，認為購買地理位置好的地產將有利于提升投資收益。固然這些觀點都沒錯，但是對于正處在發展中的三線城市，十分有必要向城市外圍拓展市場，將消費者合理有效地分流，拉動經濟增長，帶動城市整體可持續地快速發展。

三線城市商業地產市場存在的問題

1）來自大型房產企業的競爭壓力。我國房產市場發展迅速，隨著三線城市潛力的開發，越來越多的基礎設施和配套建設得到了完善，一些大型房地產企業在三線城市開拓市場，給本地小企業的發展帶來了壓力，同時大型房地產企業雄厚的資金實力，豐富的管理經驗以及人才優勢嚴重擠壓著本地房地產企業的發展。

2）受國家政策的影響。近幾年國家出臺了一系列針對房產市場的調控措施，打壓高價房，征收房產稅，一定程度上減緩了三線城市房地產企業的發展。三線城市商業房產開發面臨土地供應量減少，銀行貸款減少等問題，由此造成房產經營成本增高，給企業帶來了巨大的壓力。

3）不健康因素影響三線城市房產市場。房產市場發展受到經濟社會等多方面因素的影響，而三線城市的發展存在不健康的因素，例如政府為了政績拍賣土地，進行違規操作獲得巨額錢財，影響了房地產市場的健康發展，房產開發后的利益誘惑也造成很多房產開發商用投機手段拉高房產價格，為市場合理有序地發展埋下了隱患，形成房產泡沫。

4）建筑無設計特色。目前三線城市房產開發處在加速階段，因此在建筑規劃和設計上千篇一律，缺乏城市特色，這種趨勢降低了城市吸引力，對于未來房產市場的發展是不利的。

5）面臨較大的金融風險。房產市場需要投入大量資金，三線城市金融體制的不健全為房產市場的發展帶來了更大的金融風險，加上國家調控﹑貸款審批越來越嚴格，一定程度上影響了三線城市房產市場的發展。

三線城市商業地產發展的策略

1） 加強品牌設計提升地方企業競爭力。針對三線城市商業地產發展中存在的諸多問題，在日趨激烈的房產市場競爭情況下，地方房產開發企業應當重視企業的品牌建設，加強對建筑本身的設計管理，在市場需求基礎上提供優質的建筑產品，并且結合城市特色融入品牌形象，逐步獲得市場的認可，形成與大型房地產企業的競爭力，促進整個競爭環境的健康發展。

2）加強房產開發中的風險防范。基于三線城市房地產市場發展的現狀，利用一定的技術管理方法有效控制風險，減少房產開發中的潛在損失，維護房產市場中的各方利益。合理制定投資決策，運用風險轉移的方式控制風險，例如在開發工程管理中通過保險的方式對沖風險，盡管會增加一定的成本，但是房產開發中可能面臨的問題有所保障。

3）培養房地產優秀人才。通過培養人才推動三線城市房產市場的發展，完善就業體系，借用有經驗的人才到三線城市指導房產工作，吸取有益經驗，促進房產行業的完善。

隨著我國城鎮化進程加快，三線城市房地產快速發展。盡管房地產市場規模的擴大有利于刺激經濟的增長，改善人們的居住條件，但是在經濟增速放緩及國家調控政策的影響下，三線城市房產市場受到一定的的影響。本文從三線城市商業地產發展的背景出發，闡述了三線城市房產消費者群體的特點，并分析當前三線城市房產市場發展中存在的問題，針對這些問題提出了相關的策略和建議。

遼寧省本溪市高級中學）