淺談營改增政策對房地產開發企業的影響

文/胡文平，長沙市濱江新城建設開發有限責任公司

淺談營改增政策對房地產開發企業的影響

文/胡文平，長沙市濱江新城建設開發有限責任公司

針對營改增政策對房地產開發企業的影響，做了簡單的論述?；趯I改增政策內容變化的分析，明確營改增政策的實施，對房地產開發企業，有著極大的影響，主要分為有利影響與挑戰。對房地產開發企業來說，若想更好的適應政策變化，則需要做好政策研究工作，掌握稅款計算方法。

房地產開發企業；營改增；影響

據相關統計，湖南省2017年上半年，全省新建商品房銷售面積為3557.97萬m2，同比增長14.8%，增速較第一季度回落10.9個百分點。全省房地產投資大幅回升，開發投資增長14.7%，照比去年同期增速快6.9個百分點。市場起伏變化，加之營改增政策的實施，使得房地產企業更加注重財務管理。

1 營改增政策內容變化分析

以房地產企業為例，營改增政策的實施，使得企業稅務方面，有了新的變化。舉例來講，預收賬款不再要求確認納稅義務，但按照財稅[2016]36號與國家稅務總局[2016]18號公告等相關規定，在取得預收款時，要按照3%的比例預繳增值稅。此變化給房地產開發企業在會計處理以及增值稅納稅申報等方面，會造成一定的影響。

2 營改增政策對房地產開發企業的影響

營改增政策的實施，對于房地產開發企業來說，有著有利的影響，但同時也帶來了新的挑戰?，F從上述兩方面，以房地產開發企業為對象，對營改增政策的影響，做如下分析：

2.1 有利影響

2.1.1 降低企業稅收負擔

從財務影響角度來說，能夠減輕企業稅收負擔。對緩解企業資金壓力，有著積極的影響?！盃I改增”政策實施后，房地產開發企業開發成本中部分稅款可以抵扣，比如建安項目與材料等，能夠避免重復課稅。除此之外，增值稅稅率新增了兩檔低稅率，即11%與6%，有利于減輕企業納稅負擔。房地產開發企業項目運營環節，由于部分所購服務增值稅額能夠進行進項抵扣，可降低其繳納增值稅負擔。

2.1.2 有利于去庫存

“營改增”政策實施后，納稅企業購置不動產，可作為進項抵扣。此舉措是中央對去寫字樓庫存的政策支持，極大程度刺激了企業，使其積極購置不動產。從銷售角度來說，在“營改增”政策實施后，購買寫字樓相等于享受國家11%的優惠補貼。不動產可抵扣，對房地產開發企業來說，有利于其去庫存[1]。

2.1.3 提高資金利用率

在營改增政策下，房地產開發企業能夠節省部分資金。將此部分資金用于擴建，能夠增加企業經營規模，促進企業發展?？傮w來說，現行稅制涉及房地產行業總計14個稅種，包括營業稅、土地增值稅等，房地產的產業鏈條較長，營改增政策的實施，將會對房地產企業稅收，造成深刻的影響。

2.1.4 財務報表數據結構轉型

以往房地產企業財務管理是按照會計準則，采用損益報表，主營業務收入包括含稅收入。營改增政策的實施，此方面內容發生改變，轉變為企業主營業務稅后收入額度。雖然會降低產品賬面收入，但從房地產企業經營效果方面來說，會增加企業業務綜合利潤。除此之外，損益表中不包含增值稅科目，促使財務報表數據結構優化轉型。

2.2 新的挑戰

2.2.1 企業開發成本風險增加

營改增政策的實施，對于房地產開發企業來說，若能夠充分利用政策優勢，對減輕其稅負壓力，有著積極的影響，但實際稅負的增減，還需要按照具體因素加以分析，很難評論為直接減輕了企業稅負壓力。同時在成本測算與稅務等方面，有著極大的挑戰。比如，營改增后，房地產開發企業在預算時，要能夠準確判斷某種材料是否可以獲得增值稅專用發票，若判斷不準確，后期無法抵扣，則會增加企業開發成本。

2.2.2 稅負不減反增風險大

營改增政策下，對于房地產企業的建造成本，有著一定的影響。建筑業作為房地產開發企業的上游，其適用11%增值稅稅率，采取一般計稅方法。營改增后，建筑行業將會受到各類因素的影響，比如施工企業勞務服務稅率增加，使其實際稅負加大，造成房地產企業建造成本增加[2]。總體來說，營改增后，在稅務處理以及財務管控方面，給房地產開發企業，帶來了極大的挑戰。

2.2.3 面臨資金短缺問題

營改增政策實施后，對于企業來說，可能會面臨資金短缺問題。因為政策實施后，對于房地產企業來說，會增加開發成本。在財務管理方面，會影響企業的現金流。除此之外，受到行業改革的影響，比如房地產信貸政策改革，使得房地產企業業務經營，極易受到資金的限制，出現資金短缺問題。若此問題過于嚴重，會影響到房地產行業的健康發展。基于此，房地產企業需要加強財務管理，最大程度上獲得可以進行抵扣的增值稅發票，運用集中采購手段，降低材料質量以及材料供應商等的影響。除此之外，還需要遵循稅收政策，完善會計核算程序，及時做好進項稅額認證以及抵扣相關工作。加強項目核算以及工程決算管理相關工作，以保障各項會計核算任務高效完成。

3 房地產開發企業應對營改增政策的建議

3.1 明確稅款計算方法

營改增后，對于財務處理，尚未形成統一操作規范，因此房地產開發企業財務人員要妥善處理，可采取差額處理法，遵守相關政策，對當期獲得的全額計稅收入，按照抵扣政策，抵減當前應該抵減的土地購置價款，再計算本期實際的增值稅銷項稅額，最后進行財務處理。

3.2 加大財務人員隊伍建設

房地產開發企業相關業務處理，主要是由財務人員負責，因此為減少稅務風險，保障企業利益，需要做好財務人員隊伍建設，加大人員培養力度。組織相關人員學習營改增政策，使其能夠明確政策的變化，了解政策風險，采取合法的手段，有效規避風險。財務人員在預繳申報業務處理方面，要按照相應的格式，進行填寫。對于房地產開發企業來說，營改增政策的實施，有利有弊，因此需要從各方面加以規避，以保障自身的利益。

4 結束語

綜上所述，營改增政策的實施，對房地產開發企業，在稅務以及財務管理等方面，有著極大的影響，對減輕企業稅務負擔，提高資金利用率，有著積極的影響。從發展角度來說，給房地產企業帶來了一定的機遇，但也會遇到各類問題，需要加強風險防范。

[1]張福梅,胡細英.“營改增”對房地產開發企業的影響探究[J].中國集體經濟,2016（33）：113-114.

[2]畢雪超.“營改增”對房地產開發企業財務管理影響分析[J].當代經濟,2015（11）：52-53.

胡文平（1986-），男，會計師，碩士研究生，主要從事財務管理工作。