德國租房的法律保障

田德文

德國人能夠安心租房而不買房，重要原因就是德國的房屋租賃被視為社會福利的重要組成部分，是公民享有的重要社會權利。德國為公民敢租房、租得起房提供了較為完善的政策和法律保障，建立了旨在保護房屋承租人的法律法規，以及緩解弱勢群體房租壓力的社會保障住房制度和租房補貼。

德國與租房有關的法律政策在房東和承租人之間，更傾向于保護承租人的權益，因為德國的租房市場是供不應求的賣方市場，如果沒有政府的干預，承租人的合法權益難以得到良好的保護。比如，德國的《民法典》《租金額度規定法》《出租權利修改法案》等，都對維護承租人合法權益進行保護，使得德國租房市場上房東與承租人的權益在政府干預下達到平衡。

德國法律對房屋租金最高額度給予限制。根據德國《民法典》《租金額度規定法》規定，地區政府應會同當地的出租人協會、承租人協會、房屋中介協會等機構，根據當地實際住房情況公布本區域的建議租金，即“鏡面租金”。房屋租金根據房子實際情況，在“鏡面租金”的建議基礎上進行上下浮動。承租人可以根據這份具有指導意義的價格標準對本地區的租房市場有較好的了解，并據此同出租人就租金進行協商。對于已簽訂合同的承租人，德國也通過法律對租金的調整進行了明確規定。出租人若想上漲租金，須提前通知，并提出正式書面說明以及參考案例。德國《出租權利修改法案》規定，租金上漲浮動受到嚴格限制，3年內租金漲幅上限為15%。在未經過承租人同意的情況下，若超過“鏡面租金”上同等質量和位置房屋租金水平的20%，即被視為“房租超高”的違法行為，承租人可以通過訴訟的方式要求房租降到建議租金價格的20%以內，且出租人將承擔巨額罰款；若超過50%，將被視為“暴利租金”的犯罪行為，出租人將承受更高額的罰款或坐牢的懲罰。此外，即使租金在“鏡面租金”價格的20%以內，若合同沒有明文規定，出租人要求上漲租金價格超過當地生活物價指數，承租人有權拒絕房租上漲。

此外，根據德國《民法典》規定，租金上漲的方式有兩種：一是分級租金，即雙方根據固定的時間間隔，就租金問題進行書面約定，在每個時間段內不得任意上漲租金；另一個是指數租金，即雙方可根據國家頒布的生活物價指數進行調整。無論是分級租金還是指數租金，調整房租的時間間隔最少為一年。通常，在德國租房不設期限。若承租人想提出解約，需最少提前三個月通知出租人。承租人可以提前9個月提出充分合理的退租要求，但出租人不得將承租人掃地出門，且出租人不能因他人愿意支付更高的租金而與現有承租人解除合同。若承租人沒有錢支付房租，出租人不能直接將其趕出，需通過法律渠道進行調解和處理。由于租賃期限不設上限，且對于房租漲幅有嚴格的數額和時間規定，承租人可以安心在一座房子居住數十年，因此極大地降低了德國人購買房子的必要性。

在德國，房租對于多數人來說都是最大的一筆生活開支。因此，德國對于租不起房的弱勢群體提供了諸如社會住房、房租補貼等支持政策，資金由政府公共開支提供，聯邦環境、自然保護、建筑和安全部負責管理實施。

德國政府提供社會住房即“公租房”的資金主要有兩個來源：一是聯邦、州、地區政府的建設基金；二是福利性機構、企業或個人投資者依靠政府的低息或無息貸款。上述機構若向老年人或殘疾人提供特殊住房，還可以拿到相應的補貼。對于機構或個人出租的房屋，其租金與市場價的差額將由政府進行補貼，同時，其房屋建設的還款期限可以達到30—35年，當全部款項還清后，房屋所有者便可以以市場價出租。相比出售而言，用來出租的房屋會得到更優惠的稅收政策。

德國對于低收入群體給予房租補貼，資金由聯邦政府和州政府共同負擔。凡是家庭收入水平不能達到租金要求的（一般為家庭收入的25%），政府都會發放一定補貼，來補足差價，數額根據家庭收入的變化進行變化。德國的租房補貼主要有兩種形式：一類是給予承租人一定的房租補貼；另一類是給予出租人一定的抵押貸款和房屋維護補貼。德國的房租補貼政策使得低收入群體不再僅限于居住在低價住房中，從而既避免了公租房成為貧民窟的社會問題，也有效維護了低收入階層的社會尊嚴。

（作者為中國社會科學院歐洲研究所研究員，中國歐洲學會歐洲政治研究分會秘書長；中國社會科學院研究生院博士研究生齊天嬌對此文亦有貢獻）