住宅限買限賣寫字樓投資迎來契機？

時下多地住宅市場進入限買限賣階段，是否意味著寫字樓投資迎來機會？截至4月，我國辦公樓固定資產(chǎn)投資累計1736億元，累計同步增長1.1%。

政府一句“房子是用來住的，而不是用來炒的”，給2017年的全國樓市奠定了基調(diào)。截至目前，全國已有超過55個城市發(fā)布了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策近160次。樓市進入“限購+限貸+限價+限售+限贈/限商”的“五限”時代。

時下住宅限買限賣，讓不少有錢的投資客，不僅沒了購房資格。而且投資住宅的風(fēng)險也加大，像雄安區(qū)買房10年不能賣，直接抵制炒房沖動，不炒房，資金流向哪兒？寫字樓投資是否迎來契機？

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進接受《理財》雜志采訪時表示，寫字樓投資的機會到來，很大程度上說明了一點，房地產(chǎn)資產(chǎn)配置的比例在發(fā)生變化。對于住宅市場來說，限購等政策使得投資成本加大，而寫字樓市場總體上來說相對堅挺，比商鋪的投資更為堅挺，所以部分商圈的寫字樓市場依然被看好。

投資客投資寫字樓。也會考慮到租賃等市場需求。從大趨勢看，隨著創(chuàng)業(yè)環(huán)境的繼續(xù)優(yōu)化，寫字樓市場的投資價值會提高。當(dāng)然后續(xù)隨著金融證券化產(chǎn)品的增加，部分寫字樓投資或轉(zhuǎn)變?yōu)閷懽謽窍嚓P(guān)金融產(chǎn)品的投資，這也會吸引部分投資者的進入。

寫字樓投資增速逆襲

緊密調(diào)控政策下，原本投資住宅的投資客一時間失去了方向。那么還有什么好的投資項目值得關(guān)注？黃金or股票？買黃金嫌升值慢，買股票嫌風(fēng)險太大，在通貨膨脹的壓力下，不少投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)購買寫字樓。

前瞻數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)顯示，2017年1至4月，我國辦公樓固定資產(chǎn)投資累計1736億元，累計同步增長1.1%，增速在年初負增長之后，當(dāng)月再度轉(zhuǎn)正。圖1為2016年以來我國辦公樓投資額累計值及增速。

為何寫字樓受到投資者的青睞

今年以來，不少寫字樓再度熱銷，不論是中心區(qū)還是遠郊區(qū)，同類產(chǎn)品銷量明顯增長。寫字樓產(chǎn)品幾乎開盤“日光”，為何寫字樓受到投資者的青睞？

所謂投資寫字樓，是指投資者為了賺錢而投入一定資金，購買寫字樓的經(jīng)濟行為。投資者購買了寫字樓之后，可以自己親自經(jīng)營使用，也可以出租給別人去經(jīng)營使用，坐收租金，或委托商管公司代為經(jīng)營，坐收利潤分成，還可以待價而沽，等寫字樓增值時，轉(zhuǎn)手獲利。

傳統(tǒng)的金融投資工具如股票、基金等，在市場寒冬下，行情一直未走高，投資回報率不如住宅投資回報率。一般而言，住宅的投資回報率在4%～6%之間，寫字樓的投資回報率在6%～10%之間。或許購買寫字樓是資產(chǎn)保值增值的穩(wěn)妥方式。

以鄭州市蘭德中心售賣寫字樓為例，本刊記者獲悉，每平方米售價在17500～18000元之間，單套寫字樓面積約110～300平方米。以最小的一套寫字樓面積117平方米，售價18000元/平方米計算，總價需要210.6萬元，首付五成即105.3萬元。每月物業(yè)費為1006.2元（8.6元/平方米×117），一年物業(yè)費需要12074.4元。

出租的話，每天按3元/平方米計算，月租金為10530元，年租金為126360元。租金回報率約為6%（物業(yè)費由租客承擔(dān)）。理論上講，每年租金是有一個上升過程，這樣一算，大概十幾年就可以回本。雖然寫字樓是40年產(chǎn)權(quán)，但在不動產(chǎn)全面登記制度下。后期可能只要繼續(xù)繳納土地出讓金還能使用。

“商業(yè)地產(chǎn)由于能產(chǎn)生未來的穩(wěn)定現(xiàn)金流。所以更像是一種投資工具。”知乎網(wǎng)友“老北子”認為，從投資商角度來看，商業(yè)地產(chǎn)投資成本高，回收期長；住宅地產(chǎn)投資成本低，回收速度快。

在通貨膨脹的壓力下，住宅市場進不去，股市風(fēng)險太大，基金收益太低，相比之下，寫字樓或許更加值得入手。寫字樓投資的位置因素非常重要，一旦市場成為旺市，那它就越老越值錢，達成“一屋旺三代”的理想境界。

投資寫字樓的風(fēng)險

雖然投資寫字樓有著天然的優(yōu)勢，比如相比金融投資而言，專業(yè)門檻低，投資回報率還不錯，但只要是投資，就會有風(fēng)險。一般而言，投資寫字樓的資金比較大額，動輒百萬元起價，而且稅費比較高。不同于住宅1.5%的契稅（建筑面積90-140平方米之間），寫字樓的契稅為總房款的4%，維修基金為65元/平方米。

其次，買下的寫字樓并非立即就能成功放租，存在空當(dāng)期，租不出去的風(fēng)險。仍以鄭州蘭德中心的寫字樓為例，雖然看著年租金收入超12萬元很誘人，但前提是能夠租出去，否則一年的物業(yè)費以及管理費，就讓投資者頭疼。

對寫字樓的小業(yè)主而言，一旦有兩個月以上的空置期，就將大大影響投資回報率。因為寫字樓與住宅最大的不同，在于管理費有很大的價差。100多平方米的住宅管理費每個月也就300元上下，但117平方米的寫字樓單位管理費則要3000多元。一旦物業(yè)空置。交管理費都交到“肉痛”。所以想投資寫字樓，應(yīng)該做足功課再入市。否則，有價無市的話，高回報率只能是一句空話。

投資寫字樓要考慮的要素

既然決定投資寫字樓，那么，哪些因素會影響寫字樓的投資價值呢？

“地段，地段，還是地段”，李嘉誠的關(guān)于決定房地產(chǎn)價值因素的名言長盛不衰。對于寫字樓而言，地段也是首要考慮因素，因為交通便利是上班族考慮的關(guān)鍵。

其次，商圈是重點。企業(yè)聚集，形成集群效應(yīng)，方便資源整合。對寫字樓來說，繁華地段的租金甚至低于商務(wù)區(qū)。在寫字樓的選址上，企業(yè)的生態(tài)及環(huán)境因素（企業(yè)及人的活動空間）很重要。

再次，品質(zhì)是關(guān)鍵。寫字樓的外立面、大堂等的美觀度，建筑品質(zhì)，電梯質(zhì)量，內(nèi)部結(jié)構(gòu)布局，采光通風(fēng)條件，以及停車場的車位配比是否合理等。

最后，物業(yè)服務(wù)是保障。物業(yè)公司是否取得相關(guān)的資質(zhì)，確保給企業(yè)提供安全、細致、周到、怏捷、貼心的物業(yè)服務(wù)。物業(yè)品質(zhì)的好壞，直接關(guān)系到后期企業(yè)是否續(xù)租。

在購買寫字樓時，還需觀察整體的市場和政策大環(huán)境，寫字樓是否值得人手，還得看投資回報。一般來說，回收年數(shù)越短越好，合理年數(shù)在8～10年。寫字樓投資價值估算公式：投資回收年數(shù)=（首期房款+期房時間內(nèi)的按揭款）/（月租金一按揭月供款）×12。