我國住宅專項維修資金的使用現狀與問題

近年來，我國早期成規模的商品房紛紛進入保修期，開始面臨著申領使用維修資金的問題。房地產商擅自挪用維修資金、物業管理企業不按合同約定履行義務的糾紛時有出現，維修資金使用難的問題越來越受到關注。而且，我國法律規定業主必須在購買房屋時一次性繳納維修資金，但只有在過了共用部分、共用設施設備的保修期后才可將該筆資金用于維修、更新與改造。也就是說在這個長達10年以上的時間里，住宅專項維修資金整體都處于閑置狀態。相關數據顯示，截止2014年，我國收繳的維修資金就在5000億元左右，但利用率卻不足1%。①巨額的資金處于“沉睡”狀態。總體來說，資金代管情況不明，維修資金缺乏實際監督，例如某些地區政府代管下的維修資金就出現了被挪用甚至被掏空的現象。一言以蔽之，現行住宅專項維修資金制度的種種弊端逐漸浮現出來。

一、交存制度不盡合理

如前所述，購房者在辦理房屋入住手續時必須一次性足額繳納維修資金。這種方式容易加重購房者的購房壓力。目前我國房地產價格居高不下，普通公民購房壓力非常之大，一般購房者在傾其所有購得房屋之后，還要面臨繳納大額維修資金的壓力，而且這些資金要在物業保修期滿后才能使用，顯然這種方式是不盡合理的。

二、使用條件嚴格、程序繁瑣

《管理辦法》第22條規定，只有經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意，住宅小區內的專項維修資金才能使用，又稱為“雙2/3條款”。我國住宅小區數量不斷增加、規模不斷擴大，一個小區動輒就有上千戶住戶，并且面積都比較大，相應的住宅共用部位、共用設施設備的面積也比較大、數量比較多。這必然會導致“雙2/3條款”的達成非常的困難，成為動用住宅專項維修資金一道過不去的坎。比如，一個住宅小區，共有10幢單元樓，每幢單元樓100戶住戶。現在1號樓的電梯損壞，1號樓的那100戶住戶，除了底層住戶以外，其他住戶的生活都或多或少的會受到影響，特別是對于高層住戶來說，生活、出行上受到了非常嚴重的影響。現在要全體業主共同來決定是否動用住宅專項維修資金，因1號樓的電梯是否能夠正常運行根本就與小區內絕大多數業主的利益無關，其電梯損壞對他們也不可能造成多大的影響，因此2號樓到10號樓的900戶住戶可能就怠于行使自己的權利，甚至連1號樓內的低層住戶，因電梯損壞對他們的影響不夠大，因此立即修好電梯的愿望或許不會那么強烈。另外，房地產市場的發展導致數目眾多的住宅小區存在，不排除部分住宅小區的房屋基于某種原因并未全部售出，或者小區內的常住業主數量并不多。甚至在一些入住率比較低的小區，也許其所有業主專有部分的面積加起來也沒有達到小區建筑物總面積的2/3，這就導致根本就沒辦法使用住宅專項維修資金。以北京市為例，2009年至2013年北京市共繳納住宅專項維修資金3115.18億元，累計使用28.83億元，使用比例僅為9.3‰。

退一步講，即使業主之間達成了“雙2/3條款”，按照我們前面所講的審批程序，則至少要耗費一個月的時間，甚至三四個月到半年也有可能。且當中涉及部門和人員之繁多，實際操作起來極為不便。以濟南市為例，商品住宅專項維修資金一般使用程序至少需要經過7個階段。②再者，雖然一些省市要求縣級以上物業主管部門下設專項維修資金管理機構，具體負責管理住宅專項維修資金，但一些機構并未完全設立，多地群眾辦理相關資金申請業務面臨“無處咨詢”的尷尬。以山東為例，山東17地市中成立了專門資金管理機構的僅有濟南、青島、東營、煙臺、泰安5個城市，覆蓋率僅僅29.4%。

三、監管不到位、資金“假沉睡”

由房地產行政主管部門代管住宅專項維修資金雖然確保了資金的安全性，但也不可避免的存在相當大的弊端。房地產行政主管部門并不是維修資金的產權人，卻要代管一筆龐大的資金，代管單位與代管基金沒有直接的利益關系，致使代管單位不可能真正為發揮基金的效能而管理和使用。按照相關規定，為確保資金安全，代管部門處理維修資金只有兩種方式：存銀行或買國債。但對于這樣一大筆多年后才會啟用的資金，一些代管部門既不愿去買國債，也不愿去存利率較高的定期存款，而是普遍選擇了利息最低的活期存款。對銀行來說，活期存款既可少付利息，又能隨時調動大筆資金，當然 “多多益善”；對政府而言，因維修資金數額巨大，已成為各大銀行爭搶的對象，很容易利用手中的選擇權從中漁利。在物價快速上漲的背景下，現行制度對維修資金投資的嚴格限制不僅會阻礙其保值增值，甚至可能會變相貶值。

另外，專項巨額資金缺乏管理和運作，監管不到位的問題十分嚴重。長期以來，這些巨額資金的管理、使用不透明，財政和審計部門缺乏監督，出現了很多問題。2004年成都市銀都花園小區的業主狀告銀都物管公司挪用住宅維修資金，同時以“不作為”為名將房管部門一同上告至法院；據時代周報2010年3月17日報，廣州發起一場規模浩大的追討物業專項維修資金活動；東莞時報2010年8月16日報，70余名業主控訴開發商貪污挪用小區百余萬維修資金；2011年4月份，武漢市武昌綠汀雅境小區業委會成員20個人花費整整三天時間收集到相關業主的同意簽名，以及之前準備的各種材料，才使得小區動用社區住房公共維修資金的申請進入政府部門的審批過程；2013年，南京市江寧區百家湖花園小區業委會在辦理維修資金“活轉定”手續時發現，在住建局信息系統中，233戶的物業維修資金竟沒有繳納記錄。最終，開發商承認收了166戶的物業維修資金但未上繳房管部門，并補繳233萬元物業維修資金。③

四、業主參與公共事務意愿不高、表決方式單一

業主參與社區公共事務意愿不高、表決方式過于單一，是造成維修資金使用率低、動用困難的一個重要原因。目前我國普遍存在著業主責任意識不強，業主大會專業性低、組織能力不足等問題，這與我國當前公民法律意識不高、權利意識不強有關。大多數業主本著“多一事不如少一事”的原則，不愿意參與小區的管理事務。先不說有多少個小區能自主成立業主委員會，就算勉強成立了，也有很多委員是為了單純的“湊人數”而被拉進來的，整個組織的專業性自然很難得到保障。由這樣的業主大會或者業主委員會來決定小區內住宅專項維修資金的續籌問題，不得不說境況堪憂。再者，多數小區在表決維修資金使用方案時，一般是采取召集業主召開現場會議或者書面投票的方式。這種方式雖說在最大限度上保證了民主，但在實踐中不免存在著通知業主困難、時間難以協調、表決人數不足等困難。而且共用部位和設施設備的維修具有偶發性，倘若每動用維修資金就要召開業主會議投票表決，如果出現投票表決未能通過的情形還要組織業主再次進行表決，這種表決方式不僅耗時，還會耗費大量的人力、物力、財力，嚴重阻礙了維修資金的使用。

住宅專項維修資金與千萬業主的切身利益息息相關，與和諧社區、和諧社會建設緊密相連。為了進一步發揮住宅專項維修資金的作用，規范資金運行中的行為，我們有必要對住宅專項維修資金制度進行深入研究，從而使該項制度不斷完善。

注釋：

①劉宏宇，楊紹功，關桂峰.五千億住宅維修資金去哪兒了[N].新華每日電訊，2014-09-02.

②這里所講的一般使用程序是指除維修資金應急維修使用程序之外的程序，后者程序相對前者較為簡化。

③顧麗麗，鄧忠鋒.住宅專項維修資金財務管理方面的探究[J].現代經濟信息，2014（7）.

作者簡介：陳晨（1993—），女，煙臺大學法學院2015級研究生，研究方向：民商法。