淺談地鐵車輛段（停車場）上蓋物業(yè)開發(fā)

摘 要：伴隨全國地鐵上蓋建設(shè)熱潮，軌道交通停車場上蓋物業(yè)的綜合開發(fā)已經(jīng)逐步成為一種開發(fā)趨勢，地鐵車輛段（停車場）上蓋物業(yè)綜合開發(fā)是地鐵停車場優(yōu)化設(shè)計，土地集約利用，城市周邊環(huán)境綜合整治的新型嘗試，本文借鑒國內(nèi)外上蓋開發(fā)實例，為類似項目提供可借鑒的經(jīng)驗。

關(guān)鍵詞：地鐵上蓋；綜合開發(fā)；土地利用

中圖分類號：TU984.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1004-7344（2018）12-0146-02

1 地鐵車輛段（停車場）上蓋物業(yè)發(fā)展概述

軌道交通停車場上蓋物業(yè)的綜合開發(fā)，旨在不影響停車場運用功能的前提下，將站點綜合開發(fā)規(guī)劃與軌道交通停車場規(guī)劃布置方案相結(jié)合，在車輛段（停車場）建筑結(jié)構(gòu)之上或周邊進(jìn)行物業(yè)開發(fā)，以達(dá)到集約利用土地、改善周邊環(huán)境、創(chuàng)造良好社會經(jīng)濟(jì)效益的目的。地鐵車輛段（停車場）上蓋物業(yè)即建在車輛段、停車場上的上蓋物業(yè)，結(jié)合地鐵的建設(shè)向上拓展空間，構(gòu)建軌道綜合體，將交通接駁、商業(yè)、辦公、居住等需求整體化解決，實現(xiàn)最大化的土地利用。地鐵上蓋物業(yè)在規(guī)劃上，有一些共性的特點，即通過橫向、縱向功能合理配置，削減車輛對城市功能的影響，通過搭建凝土橋架轉(zhuǎn)化層，增設(shè)綠植、停車、檢修庫下埋等措施減少噪音的污染。目前，國內(nèi)已經(jīng)有在城市軌道交通車輛段（停車場）上蓋進(jìn)行物業(yè)開發(fā)的工程實例，例如：北京地鐵八通線四惠車輛段上蓋物業(yè)，上海地鐵10號線吳中路車輛段上蓋物業(yè)，深圳地鐵1號線前海灣車輛段上蓋物業(yè)，隨著城市可開發(fā)用地日趨減少，軌道交通停車場上蓋物業(yè)的綜合開發(fā)已經(jīng)逐步成為一種開發(fā)趨勢。

2 地鐵車輛段（停車場）上蓋物業(yè)開發(fā)優(yōu)勢及難點

2.1 地鐵車輛段（停車場）上蓋物業(yè)開發(fā)優(yōu)勢

地鐵車輛段（停車場）上蓋物業(yè)開發(fā)能實現(xiàn)較大經(jīng)濟(jì)和社會效益，主要開發(fā)優(yōu)勢為：

（1）集約利用土地，提高城市土地利用率

目前軌道交通的停車場用地規(guī)模一般較大，土地的立體使用率相對較低，造成了一定的土地浪費。如果能夠在停車場上部或者平面剩余空間進(jìn)行物業(yè)開發(fā)，則可大大提高停車場的土地利用率。

（2）改造城市環(huán)境，推進(jìn)城市化進(jìn)程

軌道交通停車場一般選址較為偏僻，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后。停車場物業(yè)的開發(fā)，能夠改造區(qū)域的落后現(xiàn)狀，加快區(qū)域的發(fā)展速度，同時推進(jìn)區(qū)域的城市化發(fā)展進(jìn)程。

（3）帶動區(qū)域人口，增加地鐵運營收入

軌道停車場物業(yè)的開發(fā)，必定帶動物業(yè)相關(guān)的居民、辦公等人口流動或布局。在停車場周邊形成一個新型的人口聚集區(qū)，有效帶動地鐵運營的票務(wù)收入。

2.2 地鐵車輛段（停車場）上蓋物業(yè)開發(fā)難點

地鐵車輛段（停車場）上蓋物業(yè)的開發(fā)需與地鐵建設(shè)同步規(guī)劃、同步設(shè)計、同步施工（有些項目也可采用同步設(shè)計，分布實施的方法進(jìn)行開發(fā)），該項目投資巨大，一旦決策后不能實施同步規(guī)劃，同步設(shè)計，地鐵上蓋開發(fā)的發(fā)展戰(zhàn)略和發(fā)展目標(biāo)就會落空，并且會帶來較大的資金沉淀或經(jīng)濟(jì)損失，例如車輛段（停車場）上蓋項目一旦進(jìn)行了結(jié)構(gòu)預(yù)留，蓋上物業(yè)類型及蓋下股道撥線就確定下來不能變動，如蓋上物業(yè)不能審批通過或相關(guān)政策法律法規(guī)空白導(dǎo)致項目不能實施，將帶來較大的經(jīng)濟(jì)損失。通過對相關(guān)案例的研究和分析，總結(jié)目前地鐵車輛段上蓋物業(yè)的開發(fā)難點主要為以下幾點：

（1）評價開發(fā)成本增加部分與周邊土地成本的關(guān)系

軌道交通停車場的物業(yè)開發(fā)，屬于復(fù)合型建筑，將會增加原本的停車場建設(shè)成本，加重地鐵建設(shè)的負(fù)擔(dān)。如果對比在開發(fā)收益相同的條件下，增加建設(shè)投入部分與周邊相應(yīng)土地成本的取得費用，就可以從經(jīng)濟(jì)上判斷地鐵車輛段（停車場）上蓋物業(yè)開發(fā)的必要性。但地鐵建設(shè)必須綜合經(jīng)濟(jì)和社會兩方面效益，需要在兩者之間權(quán)衡。

（2）對比土地開發(fā)的近期與長遠(yuǎn)商業(yè)價值

地鐵車輛段（停車場）上蓋物業(yè)的開發(fā)，必須有長遠(yuǎn)的發(fā)展眼光。可能目前一些停車場區(qū)域發(fā)展相對落后，土地開發(fā)的商業(yè)價值較低，但是隨著地鐵的開通，區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度將明顯加快，停車場土地的開發(fā)價值將迅速提升。如果屆時在進(jìn)行物業(yè)開發(fā)，已經(jīng)錯過最好時機(jī)，面臨的技術(shù)問題將難以解決。

（3）開發(fā)必須與地鐵建設(shè)同步

從實踐來看，只有地鐵建設(shè)與軌道物業(yè)開發(fā)同步進(jìn)行，才能有效地降低開發(fā)成本，減少和避免一些技術(shù)問題。在停車場與軌道物業(yè)開發(fā)建設(shè)中，必須從設(shè)計之初，充分協(xié)調(diào)各職能部門，保證地鐵建設(shè)和物業(yè)開發(fā)的順利進(jìn)行。

（4）土地手續(xù)、產(chǎn)權(quán)的變更

目前地鐵車輛段（停車場）用地的使用權(quán)均為劃撥用地，如進(jìn)行住宅、商業(yè)，辦公等上蓋綜合開發(fā)，需采用招拍掛的方式獲得土地使用權(quán)，兩者用地屬性不同，又在同一地塊內(nèi)，按照現(xiàn)行法規(guī)無法進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)，如果要進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，必須通過政策解決土地性質(zhì)及使用權(quán)劃分的難題。

（5）物業(yè)開發(fā)與地鐵建設(shè)技術(shù)銜接

物業(yè)開發(fā)與地鐵建設(shè)的最終使用者和所有權(quán)人相差較大，將帶來一系列利益沖突。必須在開發(fā)前解決，投入成本分擔(dān)、物業(yè)權(quán)利劃分、使用人流線組織等問題，實現(xiàn)噪音干擾、基礎(chǔ)負(fù)荷增加、安全保障等技術(shù)解決。

3 地鐵車輛段（停車場）上蓋物業(yè)開發(fā)的重點及方向

地鐵車輛段（停車場）上蓋物業(yè)開發(fā)屬于新興事物，可以借鑒的經(jīng)驗相對較少，需要大量的研究和實踐才能保證未來開發(fā)的效果最佳。本著土地集約節(jié)約使用，開發(fā)收益彌補地鐵運營虧損，綜合整治地鐵站、場、段周邊環(huán)境、增強(qiáng)城市功能的原則，為確保地鐵上蓋開發(fā)項目能高效實施并取得良好效益，促進(jìn)項目順利、成功實施，上蓋開發(fā)中應(yīng)重點考慮以下幾個方面：

3.1 深入分析市場，精確評價土地開發(fā)商業(yè)價值

深入對擬開發(fā)地鐵停車場周邊的發(fā)展現(xiàn)狀、房地產(chǎn)開發(fā)情況、土地成本等基礎(chǔ)資料進(jìn)行收集和分析，從經(jīng)濟(jì)、社會角度評價停車場土地的開發(fā)價值，成為未來物業(yè)開發(fā)的主要依據(jù)。

3.2 對開發(fā)與停車場建設(shè)的技術(shù)性難題攻關(guān)研究

組織房地產(chǎn)開發(fā)與地鐵建設(shè)方面專家，對物業(yè)開發(fā)與地鐵建設(shè)之間各類技術(shù)問題進(jìn)行攻關(guān)研究，力求在不影響地鐵建設(shè)的前提下，實現(xiàn)開發(fā)收益的最大化。

3.3 土地轉(zhuǎn)性前的先行預(yù)審

鑒于地鐵上蓋綜合開發(fā)項目需與地鐵建設(shè)同步規(guī)劃、同步設(shè)計，同步實施，兩者互為一體，密不可分，為不影響地鐵建設(shè)進(jìn)度，使項目方案一次成型，應(yīng)先行由規(guī)劃牽頭，安全、環(huán)保、文物、公安、人防、市容園林、氣象、城鄉(xiāng)建委、衛(wèi)生、安監(jiān)、地震、水務(wù)等部門配合對地鐵上蓋項目進(jìn)行先行審批，以保證項目建設(shè)實施，待完善相應(yīng)手續(xù)后，再頒發(fā)相關(guān)證書。同時，考慮到地鐵雖然能帶動沿線社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會效益顯著，但地鐵本體建設(shè)投資巨大，其中占絕大部分的土地、土建投資是沉凝成本，不能直接帶來收益，高社會效益卻難以直接轉(zhuǎn)化為運營收益，加上巨大的投資額，難以形成投資回報進(jìn)而可持續(xù)發(fā)展。對此，應(yīng)將城市規(guī)劃、地鐵建設(shè)、地鐵沿線綜合發(fā)展以及地鐵運營整合成為一個有機(jī)良性循環(huán)整體。充分利用地鐵的高效率運輸功能，將地鐵沿線作為城市發(fā)展的主軸線，通過提高沿線周邊的土地發(fā)展容積率，高效利用城市有限的土地資源，在有效保證客流的同時，地鐵亦可通過其獲得的綜合發(fā)展權(quán)，向政府繳納地價，真正實現(xiàn)將地鐵沿線土地增值收益主要用于鐵路的建設(shè)。

3.4 探索和創(chuàng)新開發(fā)模式和形式

通過考察和實踐，學(xué)習(xí)先進(jìn)城市的開發(fā)和建設(shè)經(jīng)驗，解決車輛段（停車場）上蓋物業(yè)開發(fā)中的遇到的難題。目前主要研究和解決：物業(yè)開發(fā)設(shè)計與地鐵建設(shè)不同步的開發(fā)方案，地鐵運營對開發(fā)物業(yè)使用者居住（辦公或其他）環(huán)境的影響，地鐵辦公用房上蓋后節(jié)約土地開發(fā)的可行性等問題。

3.5 綜合評比開發(fā)的必要性和可行性

通過對地鐵車輛段（停車場）上蓋物業(yè)的不斷深入研究，權(quán)衡開發(fā)中遇到的各類利益矛盾，找出解決各種問題的客觀可行的方案，進(jìn)而綜合評比地鐵車輛段（停車場）上蓋物業(yè)開發(fā)的必要性和可行性。

參考文獻(xiàn)

[1]中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn).《地鐵設(shè)計規(guī)范》（CB50157-2003）.主編部門：北京城建設(shè)計總院，中國計劃出版社，2003.

[2]中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn).《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB 50045-95）.北京：中國計劃出版社，2005.

收稿日期：2018-3-22

作者簡介：楊小剛（1979-），男，漢族，陜西鳳翔人，本科，工程師，主要從事項目設(shè)計管理工作。