菏澤打響第一槍，樓市全面松綁可能性小

吳新竹

近日，在堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位基礎(chǔ)上，中央經(jīng)濟工作會議提出了因城施策、分類指導(dǎo)、夯實城市政府主體責任等指導(dǎo)思想，菏澤市隨即宣布取消新購住房限制，并對市區(qū)商品房預(yù)售資金放寬監(jiān)管，被市場一度視為樓市“松綁”信號。但考慮到近年來菏澤市因龐大的棚戶區(qū)改造工程產(chǎn)生的居民重新購房、房企資金周轉(zhuǎn)、人口外流等問題，限購“松綁”只是因城施策、分類指導(dǎo)的具體落實。

無獨有偶，廣州市放寬住房公積金異地購房提取范圍，對2017年3月30日前的商服類物業(yè)不再限定銷售對象，一定程度上提振了房地產(chǎn)市場的信心。因城施策導(dǎo)致房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，未來一線城市有望回暖，二線城市回暖力度不大，三四線城市下行趨勢顯著，本輪房地產(chǎn)周期下行趨勢或?qū)⒀永m(xù)至2019年。

棚改之城

山東省菏澤市因2016年起開展大規(guī)模棚戶區(qū)改造而備受關(guān)注，近3年該市棚改總量持續(xù)位居全國地級市首位。菏澤市2016年開工棚改8.98萬戶，占山東省的16.8%，爭取棚改政策性貸款199億元、政策性資金35.6億元;2017年實施重點棚改項目122個，完成征收18.2萬戶、2880萬平方米，開工新建及貨幣化安置22.2萬套;2018年預(yù)計完成81個片區(qū)、12.7萬套的棚改拆遷任務(wù)，該年度山東省棚改計劃開工84.3萬套，菏澤市約占15%。

棚改對該市的影響力從受益人數(shù)中可見一般。菏澤市住建局曾表示，棚改利益群體已達到150多萬人，而山東省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2016年和2017年，該市的常住人口分別為862萬人和874萬人。棚改正在改變這座城市的面貌，也為其經(jīng)濟增長帶來了機遇。2017年，菏澤市預(yù)售商品房面積784萬平方米，增長30.4%，全市實現(xiàn)國民生產(chǎn)總值2880億元，GDP增速在山東省各市中首屈一指，高達8.6%。

2018年下半年，棚改貨幣化政策收緊給這個地產(chǎn)業(yè)繁榮的城市埋下了不安因素。12月19日，菏澤市住建局突然宣布取消新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施，取消“新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書至少滿2年后方可上市交易、非本地居民購房限制轉(zhuǎn)讓時間不少于3年”這一規(guī)定，引起軒然大波。隨后，住建局發(fā)布情況說明，稱有不少準備購買存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補償?shù)氖忻褚虿荒苻k理過戶而無法購買合適的存量住房，要求取消限制轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的愿望十分迫切，旨在表明新規(guī)定符合房地產(chǎn)市場分類調(diào)控、因城施策的要求。

需要指出的是，與取消新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施一同推出的還有降低市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度。對實力強、信譽好的企業(yè)不再監(jiān)管，其他企業(yè)在現(xiàn)有的市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管標準的基礎(chǔ)上，降低一半執(zhí)行，最低可放寬到監(jiān)管額度的10%。同時，商品房預(yù)售資金進入監(jiān)管賬戶后，不再要求項目監(jiān)管資金達到既定監(jiān)管額度后才可提取，只要求留存夠監(jiān)管資金比例即可使用。在主體結(jié)構(gòu)封頂控制節(jié)點之前，商品房預(yù)售人可以憑銀行出具的保函部分抵頂商品房預(yù)售監(jiān)管資金，抵扣監(jiān)管額度最高為30%。上述規(guī)定對當?shù)亻_發(fā)商來說是一大利好，尤其可為中小房企化解資金周轉(zhuǎn)難題，緩解了棚改貨幣化收緊可能帶來的資金壓力。

菏澤市新建商品房住宅有多少？根據(jù)Choice數(shù)據(jù)，2016年4月1日至2017年3月31日，該市住宅類成交土地規(guī)劃建筑面積達758萬平方米，按照2-3年的建設(shè)周期估算，758萬平方米的商品房住宅應(yīng)在2018年年初至2020年年初陸續(xù)竣工;對比省會城市濟南，同時期住宅類規(guī)劃建筑面積為1560萬平方米，僅是菏澤市的2倍。據(jù)Choice統(tǒng)計，百城住宅價格中，菏澤市的樣本均價自2018年1月的4777元每平方米上升至11月的5098元每平方米。近年來菏澤市人口大量外流，疲弱的購買力無法對價格的攀升產(chǎn)生支持，由此可見，當?shù)剡m時推出刺激商品房銷售的舉措是對拆遷居民和房地產(chǎn)企業(yè)的充分考慮。

“松綁”信號？

近日的中央經(jīng)濟工作會議明確提出要夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。此次會議較2017年更為強調(diào)地方政府對樓市的權(quán)責。菏澤市聞風而動，宣布取消新購住房限制;同日，廣州市住建委發(fā)布了《關(guān)于完善商服類房地產(chǎn)項目銷售管理的意見》解讀，規(guī)定2017年3月30日前土地出讓成交的房地產(chǎn)項目，其商服類物業(yè)不再限定銷售對象，個人購買商服類物業(yè)取得不動產(chǎn)證滿兩年后方可再次轉(zhuǎn)讓。

12月24日，廣州住房公積金管理中心針對流動人口的需要，放寬了異地購房提取范圍，規(guī)定繳存人及配偶在本市行政區(qū)域內(nèi)無自有產(chǎn)權(quán)住房的，在毗鄰廣州的佛山、清遠、中山、東莞、惠州、韶關(guān)6個城市購買自住住房可以申請?zhí)崛∽》抗e金。同日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議強調(diào)，堅持因城因地施策，切實抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，指導(dǎo)各地及時出臺有針對性的調(diào)控措施，大力整頓規(guī)范市場秩序。

廣州的政策微調(diào)是因城施策的體現(xiàn)，并不意味著樓市調(diào)控松綁。市場人士指出，如果一刀切地對商服類物業(yè)銷售對象限定為法人單位，會對限購政策出臺前既有的商服市場造成沖擊。放寬住房公積金異地購房提取范圍則提高了住房公積金的服務(wù)效能和管理水平，符合住建部明確的住房公積金制度改革方向。此次中央經(jīng)濟工作會議將從前對樓市的“差別化調(diào)控”改為“分類指導(dǎo)”，作為一線城市的廣州率先采取有針對性的調(diào)控措施，一定程度上提振了房地產(chǎn)市場的信心。

對于樓市出現(xiàn)的政策微調(diào)，興業(yè)證券的解讀最為樂觀。研報稱，2018年，菏澤土地拍賣市場明顯降溫，截至2018年11月，共出現(xiàn)了12宗土地流拍，流拍比率達到7.5%，而過往每年僅有1宗土地流拍，流拍率僅為1%，政策的邊際變化將有利于市場平穩(wěn)發(fā)展。興業(yè)證券指出，上輪房地產(chǎn)周期中，一些地方政策的邊際變化也是相對領(lǐng)先的。2014年4月25日，南寧市率先限購松綁，廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。兩個月后，呼和浩特完全取消限購，提出居民購買商品住房在辦理簽約、網(wǎng)簽、納稅、貸款以及權(quán)屬登記時，不再要求提供住房套數(shù)查詢證明。此后，濟南、海口、杭州、溫州、寧波、合肥、廈門、無錫、西安、沈陽、武漢、南京、天津、烏魯木齊等41個城市陸續(xù)取消限購。截至2014年9月底，全國超過80%的限購城市已經(jīng)松綁。

華創(chuàng)證券認為，7月政治局經(jīng)濟會議要求堅決遏制房價上漲，而10月、12月兩次政治局會議均未提及地產(chǎn)，目前“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的目標再次顯示房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)已經(jīng)緩和，并且分類指導(dǎo)也預(yù)示后續(xù)地方或?qū)⒆灾鲌?zhí)行更靈活的因城施策。此外，本次住建部會議首次提出“加強房地產(chǎn)市場供需雙向調(diào)節(jié)”，表明之后供應(yīng)端將有所改善;另外，在2017年住建部“滿足首套剛需、支持改善需求”的提法之后，本次會議也提出“支持合理自住需求”，表明之后的調(diào)控政策將向保障合理需求引導(dǎo)。

行業(yè)仍處下行周期

9月以來，房企拿地明顯放緩，據(jù)川財證券測算，全國房地產(chǎn)單月銷售面積連續(xù)3個月出現(xiàn)負增長。2018年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資110083億元，同比增長9.7%;11月單月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長9.3%，較10月增加了1.6個百分點。1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積25326萬平方米，同比增長14.3%，增速比1-10月回落1個百分點;11月單月土地購置面積增速為8.1%，較10月下降了4.1個百分點，9月以來該數(shù)據(jù)已持續(xù)回落。

在行業(yè)景氣度下行的背景下，房企策略轉(zhuǎn)向加速銷售回款，提振開工意愿。Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年9-11月，30個大中城市商品房成交43.6萬套，比上年同期增加了3.6%。

太平洋證券指出，由于房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)為房地產(chǎn)周期前瞻性指標，其延期見底肯定會拖累經(jīng)濟增長和房地產(chǎn)投資等滯后指標見底。因城施策導(dǎo)致房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，一、二線城市和三線及以下城市趨勢反轉(zhuǎn)：未來一線城市有望回暖，二線城市回暖力度不大，三、四線城市下行趨勢確定。因城施策政策只會緩和房地產(chǎn)周期波動性，不會改變房地產(chǎn)下行趨勢。

土地流拍現(xiàn)象自2016年三季度開始上升，300城土地流拍率從2016年三季度的0.8%上升至2018年三季度的9.9%。太平洋證券認為，土地溢價下行且土地流拍率不斷創(chuàng)新高，房地產(chǎn)銷售和拿地等均趨勢性下行，且考慮到本輪房地產(chǎn)周期厚尾效應(yīng)，下行趨勢或?qū)⒀永m(xù)至2019年。本輪房地產(chǎn)周期不同于之前，房地產(chǎn)存在透支現(xiàn)象，未來全面放松可能性不大;房地產(chǎn)價格環(huán)比數(shù)據(jù)與銷售增速基本一致，但是本輪房地產(chǎn)價格環(huán)比數(shù)據(jù)相對于銷售數(shù)據(jù)有超漲現(xiàn)象，這也將是房地產(chǎn)寬松政策的一個制約因素。