公租房社區(qū)管理研究

馬澤華 何雅平

摘 要：近年來，隨著公共租賃房大規(guī)模竣工建成入住，后期社會管理問題作為住房保障工作的重要一環(huán)日益突出。本文以公共租賃房社區(qū)治理為研究對象，在分析公租房社區(qū)特點(diǎn)及存在問題的的基礎(chǔ)上，結(jié)合新加坡、香港社區(qū)治理的經(jīng)驗，提出建立自上而下強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)組織體系、提升社區(qū)管理服務(wù)設(shè)施水平、創(chuàng)新社區(qū)管理和服務(wù)、依法管理社區(qū)等建議，希望對我國公租房社區(qū)管理的改善有一定借鑒意義。

關(guān)鍵詞：公共租賃住房；社區(qū)管理；公共服務(wù)；

引言

公共租賃住房是實(shí)現(xiàn)居者有其屋，保障全體人民住有所居，早日完成保障性安居工程建設(shè)的重要內(nèi)容。2010年6月，國家住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部委聯(lián)合對外發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，其主要內(nèi)容包括公租房的租賃對象是中低收入階層，也就是所謂“夾心階層”；公租房的投資主體是政府，但也歡迎各類企業(yè)和其他機(jī)構(gòu)投資和經(jīng)營公租房；公租房的運(yùn)營以保本微利為原則。政府通過無償劃撥土地、地價減免、稅費(fèi)減免，來降低開發(fā)成本，從而實(shí)現(xiàn)降低租金。自此，公租房成為我國住房保障中的重要一環(huán)，為保障居民基本住房需求起到很大作用，

然而，一方面，由于目前保障性住房處于大規(guī)模建設(shè)時期，對于公租房建成后的社區(qū)管理缺乏必要的關(guān)注，另一方面，公租房社區(qū)相比于普通社區(qū)具有政府干預(yù)、社會保障、居住人口特殊等多個方面的特點(diǎn)，采用一般的社區(qū)治理模式難有成效，同時政府主導(dǎo)模式下，公租房社區(qū)治理存在著缺乏有力的領(lǐng)導(dǎo)組織和監(jiān)察機(jī)制、管理服務(wù)工作條塊分割、管理創(chuàng)新不夠等問題，有必要學(xué)習(xí)國內(nèi)外公租房社區(qū)管理模式，以不斷完善我國公租房社區(qū)管理。

一、公租房社區(qū)特點(diǎn)

政府干預(yù)性質(zhì)。公租房作為住房保障制度的重要組成部分，從規(guī)劃建設(shè)到準(zhǔn)入退出基本是由政府全程干預(yù)，因此，公租房社區(qū)管理現(xiàn)在也一般采取行政主導(dǎo)模式。

社會保障性。一方面，公租房是一項福利性保障政策，與保障性住房政策的其他組成部分相比，它更具有開放的性質(zhì)，比如公租房的申請不需要具有本地城鎮(zhèn)戶籍，只要具備申請條件的公民均可申請，因此覆蓋范圍更廣；另一方面公租房的租金定價考慮了居民的可支付能力，能夠更好的滿足低收入群體的基本居住需求。

居住人口特殊性。公租房申請條件更為寬泛，其面向的群體包括中低收入住房困難家庭、剛畢業(yè)的大學(xué)生和外來務(wù)工人員，希望解決這些家庭的暫時性住房問題。因此在造成較大流動性的同時，也導(dǎo)致社區(qū)融合度與歸屬感較低，治安較差，犯罪率偏高。

二、公租房社區(qū)存在的問題

（一）缺乏有力的領(lǐng)導(dǎo)組織和監(jiān)察機(jī)制。

公租房社區(qū)管理縱向涉及從市到區(qū)、再到街道的各級政府以及各級部門，橫向涉及建設(shè)業(yè)主、公租房管理局以及民政、衛(wèi)生、教育、社保、公安、市政等眾多層級不一的機(jī)構(gòu)。目前尚沒有任何組織機(jī)構(gòu)能對公租房社區(qū)管理進(jìn)行全面協(xié)調(diào)和領(lǐng)導(dǎo)，進(jìn)行相應(yīng)的監(jiān)察考核。這使得在對公租房進(jìn)行管理的過程中，一旦出現(xiàn)一些難以確定責(zé)任主體的問題，各個部門之間相互推諉，辦事效率低下。

（二）社區(qū)管理服務(wù)設(shè)施配套滯后、水平不高。

按照各級文件規(guī)定，社區(qū)組織工作服務(wù)用房和居民公益性服務(wù)設(shè)施建設(shè)應(yīng)納入各級城鄉(xiāng)總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，新區(qū)開發(fā)與舊城改造同步設(shè)計、同步建設(shè)，統(tǒng)籌推進(jìn)。但目前的狀況是公租房社區(qū)入住后，相配套的公益性服務(wù)設(shè)施的建設(shè)工作大大滯后，完全無法滿足社區(qū)居民需求，數(shù)據(jù)顯示，一些早早建成的公租房社區(qū)公益性服務(wù)用房的面積不足450平方米，人均擁有面積更是遠(yuǎn)低于國家提出的每百戶居民擁有的社區(qū)服務(wù)設(shè)施面積的目標(biāo)。

（三）管理創(chuàng)新不夠，難以滿足公租房社區(qū)管理需求。

公租房管理方式上存在多方面的問題，難以滿足社區(qū)居住人口多樣化的需求。主要表現(xiàn)為：其一，現(xiàn)有社區(qū)管理的管理服務(wù)設(shè)施與人員與需求不配套。目前公租房小區(qū)采取由就近街道管轄、在公租房小區(qū)設(shè)立社區(qū)居委會的方式進(jìn)行社會管理及服務(wù)。公租房小區(qū)人口規(guī)模相當(dāng)于甚至大于街道原有人口規(guī)模，而管理機(jī)構(gòu)設(shè)立、經(jīng)費(fèi)及人員配備采用的卻是社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，這很難支撐其社會管理及服務(wù)的需求。其二，缺針對性管理辦法。公租房社區(qū)人口往往是城鎮(zhèn)外來人員，在缺乏本市戶籍的情況下，如果服務(wù)辦法沿用一般城市社區(qū)管理辦法，會造成社保等的缺失。

三、完善公租房社區(qū)管理的思考

根據(jù)公租房社區(qū)的特點(diǎn)以及目前存在的管理問題，借鑒新加坡、香港的做法，提出以下完善新型社區(qū)公租房社區(qū)管理的建議：

（一）建立自上而下的強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)組織體系

公租房承擔(dān)著保障人民基本居住需求的重任，所以相比于一般社區(qū)自上而下的管理體系來說，在管理上更應(yīng)該加強(qiáng)各級政府的統(tǒng)領(lǐng)職能，注重各項政府政策的落實(shí)。因此建議建立建立從上自下強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)組織體系，強(qiáng)化各級領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任意識，建議將公租房社區(qū)治理效果納入各級政府績效考評的范圍內(nèi)，同時將具體管理任務(wù)落實(shí)到分管市級領(lǐng)導(dǎo)、區(qū)級領(lǐng)導(dǎo)以及街道領(lǐng)導(dǎo)，不斷強(qiáng)化其責(zé)任意識。

（二）提升社區(qū)管理服務(wù)設(shè)施水平

一方面，要保證建設(shè)資金來源。可以通過將社區(qū)服務(wù)設(shè)施的建設(shè)資金納入地方政府財政預(yù)算的方式，讓政府承擔(dān)起公租房社區(qū)公共配套設(shè)施的建設(shè)責(zé)任。另一方面，在建設(shè)過程中，應(yīng)強(qiáng)調(diào)與其他城市社區(qū)應(yīng)保持一致，不斷提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。必須嚴(yán)格執(zhí)行《中共中央辦公廳國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市社區(qū)居民委員會建設(shè)工作的意見》等文件，本著“以人為本”的原則，根據(jù)公租房社區(qū)的人口、特點(diǎn)，足量配置社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施。同時，社區(qū)服務(wù)設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)向街道看齊。集中資源建設(shè)規(guī)模較大、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)較高的街道級服務(wù)平臺和設(shè)施，不但可以使設(shè)施的規(guī)模效益最大化，還可以為居民提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

（三）建立聯(lián)動管理信息平臺，促進(jìn)人房管理合一

公租房管理服務(wù)工作涉及多個機(jī)構(gòu)，包括居委會、警務(wù)室、房管中心等派駐機(jī)構(gòu)和物業(yè)公司等社會機(jī)構(gòu)。為了最大限度實(shí)現(xiàn)資源的共享與集約化管理，應(yīng)該建立以人口信息和房屋信息為基礎(chǔ)的“人房合一”聯(lián)動管理信息平臺，為人口的社會管理和公租房房屋管理提供支撐。可以由房屋管理部門牽頭，建立包括入住資格審核、配租、租賃管理、修繕管理等功能在內(nèi)的公租房房屋信息化管理平臺。實(shí)現(xiàn)各個部門之間的信息共享，不斷提升公租房社區(qū)管理的服務(wù)水平。

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作者簡介：

馬澤華（1993-）女，漢族，在讀研究生，山西財經(jīng)大學(xué)，研究方向：住房制度.

何雅平（1992-）女，漢族，在讀研究生，山西財經(jīng)大學(xué)，研究方向：住房制度.