初探經濟外部性對房地產評估的影響

張會彬

摘 要："十四"大是我國房地產的起點，從那時候起開始走向市場，與此同時，它也推動了房地產評估業的發展，并在這些年里取得了巨大的成就。在以上對我國房地產評估行業發展現狀的簡單分析中，可以看出該行業發展雖然還存在不足，但是具有巨大的發展潛能，擁有旺盛的生命力。基于此本文分析了經濟外部性對房地產評估的影響。

關鍵詞：經濟外部性；房地產評估；優化

前言

自上世紀70年代末開始，我國在土地、住房制度和金融體制等方面進行了一系列重大改革，房地產市場已經形成。房地產市場的建立和房地產業的發展，迫切需要有一套更為科學、合理的房地產估價方法，以滿足因為買賣、交換、入股、抵押、典當、保險、課稅、征地拆遷補償和投資決策、會計成本分析等需要。

一、概述房地產評估的相關內容

1房地產評估的概念

在沒有任何約束情況下的房地產評估價格是一個較為模糊的概念。但是在實際估價過程中，在對房地產價格進行評估時采用市場比較法時，為了不使房地產評估價格失去意義，評估價格應該有明確的定義。并不是簡單對房地產成交價格做區域因素（包括交通狀況、基礎設施狀況、繁華程度以及環境狀況）、交易日期、個別因素（容積率、建筑結構、臨街狀況、裝飾狀況、設備狀況）等因素修正就是房地產評估價格，而是要結合其房地產評估的價格定義、評估目的對比實例實際成交價格進行調整，以使其達到要求的價格定義的價格。

2經濟外部性的概念

外部性最早是由英國經濟學家馬歇爾在其經典著作《經濟學原理》一書中提出的，迄今已有近110多年的時間了。所謂外部性，也稱外在效應或溢出效應，是指一個人或一個企業的活動對其他人或其他企業的外部影響，這種影響并不是在有關各方以價格為基礎的交換中發生的，因此，其影響是外在的。更確切地說，外部經濟效果是一個經濟主體的行為對另一個經濟主體的福利所產生的效果，而這種效果很難從貨幣或市場交易中反映出來。

從理論上講，一般認為外部性的存在是市場機制配置資源的缺陷之一。也就是說，存在外部性時，僅靠市場機制往往不能促使資源的最優配置和社會福利的最大化，政府應該適度的干預。從現實上講，外部性特別是外部不經濟仍是一個較嚴重的社會經濟問題，如環境污染或環境破壞。

經濟外部性的特點：外部性是一種人為的活動，非人為事件造成的影響，無論它給人類帶來的是損失還是收益，都不能被看作是外部性；外部性應該是在某項活動的主要目的以外派生出來的影響；外部性是不同經濟個體之間的一種非市場聯系（或影響），這種聯系往往并非有關方面自愿協商的結果，或者說非一致同意而產生的一種結果；外部性有正有負或為零；外部性包括對生態環境等與社會福利有關的一切生物與非生物的影響。

二、淺議經濟外部性對房地產業的影響

外部性的存在，使個人成本和個人收益與社會成本和社會收益相背離。生產者和消費者在決策時雖然可做到個體最優，但很難達到社會最優，因為經濟外部性對其他消費者的效用將產生一定的影響。當消費者購買房子的時候會考慮房子的經濟外部性，比如房子周圍的環境、空氣質量、周圍的學校，醫院和公交車站等，這些經濟外部性因素影響了消費者是否能買此房子，由此房子的價值和價格背離。

房地產業是城市經濟發展的基礎產業，是國民經濟的先導產業，從一定意義上說也是保護和優化生態環境的重要環保產業。開發者為了追求高額的經濟利潤，往往不顧當地環境容量而盲目開發，以當地生態環境的破壞為代價而獲取高額的利潤，即產生了外部不經濟性。

三、房地產評估優化治理對策

1優化評估辦法，合理評估

1）比較法。比較法是指根據與估價對象相似的房地產的成交價格來求取估價對象的價值或價格的方法，具體的說是選取一定數量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據其間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價值或價格的方法。比較法的特點是方法簡單易懂，是利用市場價格進行評估根據基于市場可比較對象對房地產本身進行修正而完成評估，關鍵點是選擇市場上具有類似價值的有參考意義的可比實例。2）成本法。成本法是指根據估價對象的重置成本或重建成本來求取估價對象價值或價格的方法，具體的說是測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。成本法的特點是根據取得及開發房地產的費用而進行評估，適用對象廣泛，包括已經開發、正在開發和計劃開發的房地產。但是成本法更加適合交易幾率低，不以經濟效益為目的的公益性房地產，對于能夠產生經濟效益的房地產而言，房地產的生產成本并不能決定房地產的價格。成本法，是以待估房地產開發所需的必要而正常的成本為基礎估算待估房地產在一定時點、一定產權狀況下價格的一種估價方法。由于我國的房地產市場仍處于一個不完全狀態，交易信息的公開化程度不是很高，導致收益法和比較法的使用受到了一定程度的限制。而成本法，一直以來都是我國房地產估價中應用最為廣泛的一種估價方法。《房地產估價規范》中指出：“在無市場依據或市場依據不充分而不采用市場比較法、收益法、假設開發法進行估價的情況下，采用成本法作為主要的估價方法。3）收益法。收益法是指根據估價對象的預期收益來求取估價對象價值或價格的方法，具體的說就是預測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數將未來收益轉換為價值得到估價對象價值或價格的方法。收益法的特點是根據房地產未來的收益而進行測算，從而得出評估價值，而這其中的折現率的確定是影響評估結果的關鍵因素。

2建立健全行業相關法律法規體系。

依據目前我國已有的《房地產管理法》，建議立法部門進一步細化并針對我國房地產評估市場實情出臺相應的《中華人民共和國房地產評估管理法》，從法律角度首先實現對我國房地產評估行業的規范管理。地方政府可在《房地產評估管理法》的基礎上，針對地方實情頒布相應的地方性房地產評估管理辦法，且必須強化相關法律、規章制度的執行效率，做到執法必嚴、違法必究。針對各地的房地產評估市場，建議建立起一套相對完善的價格管理機制，細化收費標準，避免惡意壓價等不良競爭行為。此外，針對從業人員形成一套職業道德管理機制，針對有不良從業行為歷史的房地產評估人員要處以嚴肅的懲罰，并就其行為進行記錄備案，多角度規范其從業行為。

3優化房地產評估執業環境

職業道德問題并非僅僅通過法律就能夠有效解決，需要通過多種途徑進行綜合治理，并不斷推廣優秀的從業理念，方能有效實現房地產評估執業環境的優化。為此，建議我國首先建立起一套房地產評估從業人員誠信數據庫，對各評估機構通過評估級別認定的從業者進行登記，并對其每次的評估業務進行記錄。一旦有不良評估行為，則整個行業均能通過該平臺了解到這一信息，這對于評估從業者的業務發展是十分不利的，因而能夠起到督促其規范自身行為，并自覺做到依法從業。

結束語

總之，由于我國房地產評估行業起步明顯晚于部分發達資本主義國家，因此在目前的發展階段還存在著不少亟待解決的問題。就目前的情況來看，經濟外部性的存在會影響房地產評估師評估房地產價格，為使評估結果更為客觀和合理，在運用傳統的評估方法的同時，房地產評估師可經過具體分析經濟外部性對人們效用值的影響，進而確定經濟外部性對評估房地產價格的影響，進一步加強對其的研究非常有必要。

參考文獻：

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