房地產稅對房地產市場的調控和影響分析

運麒安

【摘 要】房地產市場的發展在我國社會經濟發展中有著重要的地位，同時它也影響著人們的生活。為了保證房地產市場的健康快速發展和保障人們生活居住條件，政府在房地產市場的運行過程中采取了一系列措施，其中最關鍵的就是利用房地產稅對房價進行調控。本文主要是對房地產稅對房地產市場的調控和影響做了分析。

【Abstract】 The development of real estate market plays an important role in China's social and economic development， and it also affects people's life. In order to ensure the healthy and rapid development of the real estate market and the people living conditions， the government in the process of the real estate market operation has adopted a series of measures， one of the most critical is to use the property tax to adjust and control on prices. This paper mainly analyzes the regulation and influence of real estate tax on real estate market.

【關鍵詞】房地產稅；房地產市場；調控

【Keywords】real estate tax； real estate market； regulate

【中圖分類號】F810.424 【文獻標志碼】A 【文章編號】1673-1069（2017）12-0072-02

1 引言

改革開放以來，社會經濟迎來了迅速的發展，帶動房地產市場也有了新的變化，越來越多的人加入了購買房子的隊伍。房子的供求關系導致了房價越來越高，在社會上引起了高度關注，許多工薪階層的購房能力下降，很多經濟學家認為目前房地產市場呈現出泡沫經濟的現象。政府和相關部門為了解決房價過高造成的社會經濟問題，制定了房地產稅，在房地產開發和交易過程中有著重要的影響。同時為了確保房地產市場的健康發展，對房地產稅不斷進行調整，以便來調控房價。

2 政府對房產稅的改革措施

政府為了對房價進行調控，先后出臺一些政策，對房地產稅先后進行了一系列的改革措施。在2006年5月，根據個人購房居住時間有沒有超過五年對房屋交易進行稅收調整，即居住時間低于五年，房屋交易要征收全額營業稅，超過五年則不需要繳納。2008年12月，對土地增值稅進行了改革，對房地產開發單位做出了新的要求，在繳納土地增值稅時，必須嚴格按照相關規定進行核算。2010年4月，對個人購房進行了改革，購房交易環節的契稅繳納的依據統一調整為購房是否為第一套住房，對住房面積也有了新的要求。2011年5月，做出了新的調整，根據個人購房居住時間有沒有超過兩年對房屋交易進行稅收調整，個人住房居住超過兩年，在交易過程中不需要繳納營業稅，居住低于兩年的，則需要對交易全額征收營業稅。2013年2月，主要是對投機投資性購房做了改革，對這類購房行為，政策上是堅決抵制的，同時也將個人住房交易的房產稅實施范圍進一步擴大，并對商品住房限購制定了嚴格的措施[1]。

3 房地產稅現狀分析

房地產稅主要是由三部分構成的，包括房地產開發建設環節的稅收、房地產交易環節的稅收以及房地產持有環節的稅收。主要內容是：①房地產開發建設環節的稅收。根據稅收對象的不同可以分為占用耕地稅、使用城鎮土地稅、營業稅、維護建設城市稅、教育費用附加稅和印花稅這六種稅收。這些房地產開發建設環節的稅收，都是有不同的稅收標準的，有按照面積的有按照營業額的，在執行過程中有規章制度的約束。②房地產交易環節的稅收。根據稅收對象不同可以分為營業稅、契稅和土地增值稅這三大類。營業稅是對銷售不動產的營業額征收的稅款，契稅是對轉讓不動產征收的稅款，土地增值稅是對轉讓土地使用權征收的稅款。③房地產持有環節的稅收。主要是對房屋租金收入或者計稅余值征收的稅款。

4 房地產稅對房地產市場的調控中存在的問題

4.1 房地產稅種類多，造成重復征稅

房地產稅對房價調控作用得不到實現，與房地產稅種類多造成的重復征稅有很大的關系。房地產開發商在開發和建設環節以及個人在購買房屋環節都存在較多的征稅項目，而且很多稅收都是重復收稅的，開發商為了提高自身收益，只能將稅收強加給購房者，唯一途徑就是提高房價。從這個現象上可以看出房地產稅在一定程度上是存在弊端的，必須進行改革。

4.2 房地產稅制結構不合理

現行的房地產稅制主要包括直接稅和間接稅兩種，在進行房地產交易時，售房單位和購房單位所需要交的稅種是不一樣的。交易中的直接稅是需要售房單位進行繳納的，是關系著售房單位的直接利益，因此直接稅對房價的影響是最直接的。間接稅要多于直接稅，在房產流轉過程中房地產開放商會通過抬高房價或者租金的形式轉移給購房者，是造成房地產市場房價高居不下的重要原因。這樣的房地產稅收制結構是非常不合理的，稅負轉移現象的存在，很難對房價進行合理的調控。

4.3 房地產稅征收管理不規范

目前，在房產地稅的征收管理方面存在著很大的局限性，投機投資性購房行為一直存在，為了打擊這些現象，在房地產稅征收體制上增加了交易環節的稅款征收額度。但在實際工作中，由于房地產稅征收管理不規范，這一措施并沒有收到應有的效果，很多地區對這項政策根本就沒有在工作中執行。比如，增加的房地產稅收管理中，對房屋出租也進行了征稅要求，但在實際工作中，出租房屋的信息比較特殊，具有復雜多變的特點，在這個過程中納稅人缺乏申報意識，導致房屋出租稅收難度大。

5 房地產稅對房地產市場的調控改革方向和措施

針對實際情況中，房地產稅對當地市場調控中存在的問題，要具體問題具體分析，從根源上進行改革現有的房地產稅收制度。對房地產稅種類多造成的重復征稅情況，要明確房地產稅征收種類，杜絕重復征稅現象的發生。對房地產稅收制結構不合理，要進行合理的調整，并完善房地產稅收制結構。對房地產稅收管理不規范，要嚴格按照法律法規對房地產稅征收管理進行規范，使其嚴格按照規定進行稅款的繳納。

5.1 明確房地產稅征收種類，杜絕重復征稅現象

政府和房地產相關部門要利用房地產稅對房地產市場進行調控，就應該化繁為簡，明確房地產稅征收種類，杜絕重復征稅現象。主要表現在兩個方面：①明確房地產開發建設環節稅收種類。對房地產開發建設環節能夠影響房價的稅種進行保留，對部分稅種考慮廢除，因為部分稅種在房地產交易過程中雖然一直使用，但對房價的調控沒有實質性作用。②明確房地產交易環節的稅收種類。在房地產交易環節中，稅收種類主要包括營業稅、契稅和個人所得稅等，對這些稅種要根據實際情況進行分析，對交易環節對房價調控有利的稅種進行保留，沒有實質性作用進行廢除，這樣一方面可以簡化稅種，杜絕重復征稅現象的發生，另一方面對稅收效率也有明顯的提高。

5.2 合理調整房地產稅，完善房地產稅制結構

房地產稅制結構在房地產稅對房價調控中有重要的作用，不僅是調控房價的有效措施，同時也是保障買賣雙方利益的重要標準。針對目前存在的房地產稅制結構的不合理，要進行合理的調整，完善房地產稅制結構。完善的房地產稅制結構，不僅可以保證房地產稅收工作的順利進行，而且能夠對房價進行合理的調控，對促進房地產市場的發展有重要的幫助。在房屋交易過程中應該明確定位稅種的繳納負責人，對于稅種轉移的情況，要調整直接稅和間接稅的比例，同時要避免轉移稅收情況發生。對交易中由賣方繳納的間接稅，可以釋放減少征收額度。這樣通過合理調整房地產稅制結構，能夠規范房地產市場的經營秩序。

5.3 利用法律法規，規范房地產稅收管理

針對我國房地產稅收中存在的執行力度不足，造成的稅收管理不規范，要利用法律法規來加強房地產稅收管理。主要表現在三個方面：①發揮房地產稅收經濟調節作用，在這個過程中要減少豪華住房的開發和建設，同時利用政策的制定，對房地產開發商的利潤空間進行調控。②對房屋出租稅款征收要嚴格按照相關規定執行，同時對房產交易中的中介機構的管理制定相關法律法規，實施規范化管理。③嚴厲打擊虛假交易，這就需要購房者提高自身安全意識，在進行房產交易時，將房產憑證重視起來，作為房產轉讓的關鍵。在稅收工作中會遇到諸多難題，需要收稅部門之間加強合作，切實保障房地產稅收工作的有效實施。

6 結語

房地產稅對房地產市場的調控，主要是為了保障人們居住和房地產市場穩定發展。因此要進行科學、合理的改革措施，簡化房地產稅收種類，完善房地產稅制結構，規范房地產稅收管理，這樣才能保證房價穩定，促進房地產市場健康發展。

【參考文獻】

【1】陳冬芳. 房地產稅對房地產市場的調控和影響[J]. 科技與企業，2016（08）：178.