房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)全過程控制淺析

李瑞雪

摘要：本文主要分析房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)中工程造價(jià)全過程控制問題，著重就如何進(jìn)行全過程的造價(jià)把控展開探討，目的是通過有效的造價(jià)控制降低企業(yè)工程建設(shè)中的成本，在保質(zhì)保量完成工程項(xiàng)目的同時(shí)，維護(hù)企業(yè)效益，維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定。通過研究房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)全過程控制方法，以期給企業(yè)長遠(yuǎn)運(yùn)營提供保障。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；工程造價(jià)；全過程；控制

隨著國家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)除了面臨激烈市場競爭之外，還需要響應(yīng)國家的相關(guān)政策，因此遇到了很大的發(fā)展挑戰(zhàn)，也壓縮了企業(yè)的利潤空間。為了在激烈的競爭當(dāng)中脫穎而出，最大化的收獲社會與經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)企業(yè)開始把關(guān)注點(diǎn)放在工程造價(jià)全過程控制上，力求通過恰當(dāng)?shù)脑靸r(jià)把握用最低成本保證最大效益，以便在競爭中握住主動權(quán)，推動企業(yè)的成功發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)全過程控制的原理分析

控制指的是行為主體為確保在不斷變化的環(huán)境之下達(dá)成目標(biāo)，依照事先擬定計(jì)劃與標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用多元化策略對被控對象實(shí)施過程中的價(jià)值與計(jì)劃值展開對比、監(jiān)督以及引導(dǎo)糾正。工程造價(jià)全過程控制要將有效控制作為核心內(nèi)容，把造價(jià)控制貫穿工程建設(shè)全過程，將工程造價(jià)控制在批準(zhǔn)的限額之內(nèi)，并隨時(shí)糾正這一過程中出現(xiàn)的偏差與問題，確保工程建設(shè)與管理目標(biāo)的達(dá)成，也在工程建設(shè)當(dāng)中通過恰當(dāng)?shù)馁Y源配置和各個生產(chǎn)要素的合理組合，收獲投資與社會效益。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，工程造價(jià)全過程控制包括以下幾個環(huán)節(jié)，具體見下圖。

二、房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)全過程控制的方法

2.1工程決策階段造價(jià)控制

在項(xiàng)目的決策階段，需要完成的重點(diǎn)工作是對工程投資機(jī)會的選擇進(jìn)行分析，同時(shí)做好項(xiàng)目的可行性研究工作。工程造價(jià)要貫穿房地產(chǎn)企業(yè)工程建設(shè)的整個過程，就需要從源頭著手，而源頭就是把握好決策階段各項(xiàng)技術(shù)以及決策的制定。決策階段選取的技術(shù)與制定的決策甚至對對工程造價(jià)的80%至90%產(chǎn)生影響，也會影響之后每個階段的造價(jià)控制科學(xué)性。房地產(chǎn)企業(yè)要認(rèn)識到?jīng)Q策階段的造價(jià)控制重要性，在此基礎(chǔ)之上需要聯(lián)合廣大專家專門在這一階段組建工作組，負(fù)責(zé)研討和反復(fù)實(shí)踐論證，完善可行性研究方案，檢驗(yàn)決策的質(zhì)量。

2.2工程設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制

設(shè)計(jì)階段是對工程展開全面規(guī)劃以及具體描述工程建設(shè)意圖的一個過程，雖然設(shè)計(jì)費(fèi)用所占比重不高，但是設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)對工程造價(jià)影響力甚至可以達(dá)到75%以上。為保證設(shè)計(jì)工作的有效性，提高該階段的造價(jià)控制效果，必須做好以下工作：第一，嚴(yán)格制定并落實(shí)設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度。房地產(chǎn)企業(yè)在委托設(shè)計(jì)單位時(shí)需要利用招投標(biāo)方式來完成優(yōu)秀單位的遴選工作，確保設(shè)計(jì)科學(xué)合理以及創(chuàng)新先進(jìn)。第二，積極推行限額設(shè)計(jì)。限額設(shè)計(jì)是控制造價(jià)和投資的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，需要完善限額設(shè)計(jì)管理辦法，分解投資與工程量，利用逐層分解的方式，實(shí)現(xiàn)投資限額的把控。第三，做好圖紙會審工作。這一環(huán)節(jié)需要著重關(guān)注工程變更的相關(guān)問題，通過做好圖紙的各項(xiàng)審核工作來避免由設(shè)計(jì)步驟或設(shè)計(jì)失誤帶來造價(jià)控制不力問題。

2.3工程招投標(biāo)階段造價(jià)控制

招投標(biāo)的重要目的在于維護(hù)工程建設(shè)的質(zhì)量安全以及進(jìn)度，在此基礎(chǔ)之上有效控制造價(jià)，減少成本，在諸多投標(biāo)單位將選定報(bào)價(jià)、工期和信譽(yù)等方面良好的承包商。在這一階段做好工程造價(jià)控制，需要特別做好以下三項(xiàng)工作：第一，科學(xué)編制招標(biāo)文件，把握造價(jià)控制關(guān)鍵點(diǎn)。招標(biāo)文件是招投標(biāo)過程和整個工程落實(shí)的綱領(lǐng)文件，會影響造價(jià)控制與確定，所以必須嚴(yán)格分析和編制招標(biāo)文件，最大化的消除糾紛問題。第二，做好評標(biāo)、定標(biāo)以及中標(biāo)的有關(guān)工作。這一階段需著重對工程量清單進(jìn)行審查，選擇最優(yōu)報(bào)價(jià)中標(biāo)單位，將中標(biāo)價(jià)作為基礎(chǔ)，有效借助協(xié)商談判等方式確定合同造價(jià)與工期，明確雙方責(zé)任，以免出現(xiàn)扯皮情況。第三，做好合同管理工作。在合同談判時(shí)必須明確條款當(dāng)中的內(nèi)容以及責(zé)任，爭取獲得有利低價(jià)合同條款，同時(shí)注意預(yù)測有可能引起索賠的問題，爭取工程保險(xiǎn)、擔(dān)保等措施。

2.4工程施工階段造價(jià)控制

施工階段投入資金最大也是招標(biāo)工作的延伸以及合同的具體化階段，這一階段的造價(jià)控制至關(guān)重要。首先，要對施工設(shè)計(jì)方案以及技術(shù)方案進(jìn)行嚴(yán)格審查以及優(yōu)化調(diào)整，同時(shí)注意監(jiān)督施工單位是否嚴(yán)格依照設(shè)置好的方案科學(xué)施工。其次，要強(qiáng)化合同管理，最大化的減少工程索賠問題的發(fā)生概率。施工階段必須控制好工程變更問題，因?yàn)楣こ套兏鼤绊懙秸w投資以及造價(jià)的控制，于是房地產(chǎn)企業(yè)在造價(jià)控制時(shí)要事前把關(guān)，積極監(jiān)控審核工程變更，通過嚴(yán)格審核的方式確定是否需要變更工程，減少不必要費(fèi)用流失。最后要不斷優(yōu)化管理模式，構(gòu)建監(jiān)理制度，做好職責(zé)分工和制度建設(shè)，高造價(jià)控制有效性。

2.5工程竣工階段造價(jià)控制

竣工階段是工程造價(jià)全過程控制當(dāng)中的最后階段，同樣也是造價(jià)控制中不可忽視的環(huán)節(jié)。到了竣工階段，建設(shè)單位需要把現(xiàn)行工程造價(jià)管理規(guī)定作為有效依據(jù)，結(jié)合雙方在合同中的約定和允許調(diào)整費(fèi)用范圍，根據(jù)竣工圖審核竣工結(jié)算文件，以便最終確定出科學(xué)的工程造價(jià)。在這一階段需要特別注意認(rèn)真核對合同條款，查看是否有重復(fù)計(jì)算收費(fèi)的情況；落實(shí)設(shè)計(jì)變更以及簽證，做好核實(shí)工作；結(jié)合竣工圖和算工程量，對結(jié)算中的高估冒算情況進(jìn)行核減；執(zhí)行合同單價(jià)，保證造價(jià)準(zhǔn)確；做好審查復(fù)核工作，消除計(jì)算誤差。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)要想收獲理想的投資與社會效益，必須將工程造價(jià)全過程控制作為重點(diǎn)，對影響成本的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行系統(tǒng)嚴(yán)格的把控，保證預(yù)期造價(jià)目標(biāo)的達(dá)成，促進(jìn)資源的合理配置。

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