房地產開發企業負債融資的問題

周文燕

負債融資是上市公司在籌措資金中經常會用到的。對于房地產開發企業（簡稱房產）來說，保持一個較為合理的負債結構，能有效地增加投資報酬率，又能達到降低代理成本的目的。相比于其他的行業，我國房地產開發企業資金密集并且融資渠道十分狹窄，而負債融資占企業資金比重較大。負債融資在促進企業發展的同時也給企業帶來了巨大的風險，負債融資對于完善企業資金起著至關重要的作用。

一、債務融資的募集方式與來源

債務融資就是通過舉債籌措各種資金的募集方式，比如銀行借款，商業信用以及債券等都是負債融資常用的一些方式。并且負債融資也有其特點：第一，資金必須按期償還，這個時間限制有長短期之分，按照這個時間限制的長短企業的負債有短期負債和長期負債之分；第二，在進行負債融資之后，企業必須支付確定的利息，這構成了企業固定的財務成本，而這個成本一般不隨企業的經營狀況發生改變；第三，負債融資一般并不會分散對企業未來的經營控制權，并且負債融資的資金成本相對較低。

房地產開發企業的負債來源有：一是向金融機構或非金融機構借入借款，二是在房產開發的過程中形成的各種應付款項和預收款項，三是企業通過發行各種企業債券獲得融資等。

房地產開發企業的負債融資有以下的特點：第一是所需籌措的資金量十分巨大，這是由于房企開發的主要產品是房屋住宅，工程量巨大且工程完成所需時間長，在開發過程中的各個環節緊密聯系，缺一不可。房企是十分典型的資金密集型企業，資金的投入存在于整個項目期間，從項目前期的準備工作開始，就有大量的資金投入交付，但是資金的回收至少等到產品的預銷售期間，預售或者正式出售也需要較長的時間。因此房企的這一經營特點，造成了房企需要大量的融資。第二是房企的負債融資的難易程度受整體市場的影響較大，市場狀況與房企的融資是不可分割的。在2015年，政府放寬了信貸標準，使得房地產產品市場有所回暖，促進了房地產開發企業的轉型和發展。從整個房地產開發市場情況來看，我國房地產產品的市場規模一直處于較高的水平并且市場需求量大，但同時房地產產品的積壓量也十分巨大。房地產開發行業的不斷發展使得房地產開發企業對于資金的需求日益擴大，而中國的房地產金融起步晚，房企的融資受到一定的限制，其主要通過銀行貸款來滿足其資金需求。另外，中國的房地產企業大多容易獲得貸款，反而在股市等其他融資渠道相對困難，這也造成了中國房企普遍偏好負債融資。但是，高負債率仍然是幾乎所有房地產開發企業的隱患，即使負債率是在企業可控范圍之內的。調整負債規模和負債結構是房地產開發企業目前的重任。

二、保利地產負債融資案例分析

1.保利地產經營現狀。保利房地產有限公司是中國保利集團下屬的一家大型的房地產開發公司。保利地產在發展過程中一直保持著不錯的業績，但是隨著經營規模的不斷擴大也在負債融資方面產生了一些問題。保利地產資產主要來源于負債，負債比率較高也是保利地產的一個特點。

在2016年，保利地產的營業收入為1548億元，而2015年約為1234億元，2014年約為1091億元。其中屬于上市公司股東的凈利潤為 123億元，與2014年相比分別增長了25.45%和0.8%，相對于2014年的增長幅度，增速有所上升。保利地產2014年、2015年、2016年的基本每股收益分別為1.14、1.15和1.10，加權平均凈資產收益率為21.65、18.63和15.53，相對于之前的發展，保利地產營收和盈利規模雖然略微有所提升，但是資金回收有所放緩。

2.保利地產負債融資現狀。目前，保利地產處于資本擴張期，隨著公司規模的日益擴展，企業需要更多的資金支持，負債融資對于保利地產也越來越重要。

保利地產2016年的負債總額為34989483萬元，2015年為30669300萬元，2014年為28489300萬元。保利地產2016年的長期借款6886655萬元，占負債總額19.68%，與上年相比有所下降。而應付賬款3952253萬元，占11.30%，預收賬款15554312萬元，占44.45%，與上年相比均有大幅提升。其中保利地產2015年長期負債占負債總額比為21.65%，而2014年為31.76%。說明近幾年來，保利地產的資金來源越來越依靠短期負債。

保利地產在2016年負債總額比2015年有所上升。從比率上來看，保利地產的負債比率在2016年為74.76%，在2015為75.95%。雖然2016年的負債比率相對于2015年略微有所下降，但總體來說，保利地產近兩年來的負債比率較高。同時，其長期負債所占比率大幅減少，短期負債是保利地產主要的負債來源。保利地產并沒有合理的調整短期借款與長期借款的比例，房地產開發企業的項目周期一般都比較長，然而保利地產的負債主要依賴短期負債，這與該行業特點并不相符，融資風險較大。大量的短期負債到最后容易造成房地產企業資金不穩定，還款壓力以及再借款壓力大，使資金鏈變得緊張。同時負債比率相對于市場來說仍居高不下。

保利地產在2016年的流動比率為1.74，2015年為1.73，而2014年的流動比率為1.87。可以看出近幾年來，保利地產的流動比率相對不高，說明其短期償債能力偏弱，公司整體并沒有足夠的償債能力，這使得其在負債過程中承擔的風險也會較大。

3.保利地產負債融資過程中存在的問題。首先，保利地產負債比例偏高，企業的風險較大。雖然從積極的一面來看，房地產開發企業通過負債融資能夠給企業帶來一定程度上的收益。而且企業對于借入的資本金所承擔的利息是相對較為固定的。其次，通過負債融資可以擴大企業的資金規模，在房地產市場良好的情況下，能夠使公司擴張，快速發展。但是從另一方面來看，負債融資過度也有其負面的影響，過高的負債給企業帶來了巨大的償債壓力和再融資壓力。一般來說，國際上所認證的資產負債率的標準是在百分之四十到百分之七十之間。但是近幾年來，保利地產的資產負債率都在百分之七十以上，在同行業中，負債水平相對較高，特別是短期的負債過高，說明保利地產近兩年來缺乏對資金足夠地管理和決策，這需要引起管理者關注。再其次，保利地產融資結構不合理，長期負債比率偏低，過度依賴短期負債。負債按照時間長短可以分為長期負債和短期負債，而短期負債則是大多數公司所更加偏好的，這是因為短期負債的流動性比長期負債要強并且融資成本比長期負債要低。endprint

我們知道，房地產產品開發周期長，屬于長期投資項目，需要大量資金，流動負債過高反映了保利地產用短期資金來滿足長期資金的不足，這很大程度上增加了保利地產的融資壓力。如果沒有充分的運用長期負債維持企業長期項目的運行，那么企業很可能會再次面臨舉借新債的狀況，也很可能就會形成企業資金周轉困難的窘境。此外，保利地產融資渠道較少不夠完善。房企擁有一部分內部資金，主要用于項目前期準備。然而，僅僅依靠內部資金是無法滿足房地產開發公司的，需要通過各種融資渠道來籌措資金。

三、對于我國房地產開發企業債務融資問題的對策建議

1.增強企業盈利能力，加快存貨周轉速度，提高內部融資比例。不斷的擴大生產是每個企業所向往的，但是只擴大生產，而不注重產品后續處理是不夠的，擴大生產需要更多地外部融資和內部資金來保證生產的進行，而大量的存貨堆積容易造成企業管理成本加劇，盈利能力下降，資金鏈出現問題。對于保利地產來說，要合理的規劃企業發展，加快資金的周轉速度，使企業能夠及時的償還各種債務，降低風險，獲得盈利。

2.調節長期負債和短期負債的比例，降低融資風險。短期負債過多會大大增加企業的風險。一般來說，流動比率較為合理的值為2，而保利地產流動比率相對偏低。適當增加長期負債的比例，對于房企這類資金密集型企業來說，能夠使得資金更加的平穩。對于這種情況，保利地產應當加以改善和控制，適當減少短期負債比例而增加長期負債的比例，并合理規劃好這些負債的使用。

3.促進房企金融市場的發展，構建多元融資平臺。目前，我國的融資方式比較單一，因此在企業的融資過程中要積極尋求不同的融資方式，利用不同的融資渠道，以彌補資金的不足。銀行貸款是房企在開發建設過程中主要采用的負債融資方式，房企在融資過程中要適當減少對銀行貸款的依賴程度，尋求更多的融資渠道。比如，保利地產可以適當通過股權融資或者發行債券來滿足其融資不足的問題。

在我國，房地產開發企業是一個十分特殊的企業，房地產開發企業有著明顯區別于其他行業的特點，比如其產品、生產經營模式以及資金運轉模式等都與其他行業有著不同點。而正是房地產開發企業所經營的產品及行業特點等使得房地產開發企業在生產建設的過程中需要資金的及時補充，這也使得房地產開發企業在負債融資方面的獨特性。負債融資的比重以及負債融資的結構等都關系房地產開發企業的經營和發展，負債既有促進公司發展，保證企業資金周轉等積極作用，但是也對企業生存有著極大的風險。所以，合理的控制好負債至關重要，尤其是短期負債。

（作者單位：上海海事大學經濟管理學院）endprint