房地產企業股權收購的風險及控制

周騰

摘 要：在傳統的住宅市場，一部分房企規模的快速擴大必定擠壓另外一部分房企的市場份額，如今的房地產市場中正上演著一場“零和游戲”，是否能拿地已經關系到一個房地產企業的生存問題。但隨著國家對房地產市場的調控力度加大，房地產企業拿地愈發困難，僅僅通過傳統的招拍掛方式拿地已經很難實現企業做大的目標，對其他房地產企業進行股權收購以獲得其持有土地的開發權成為越來越多房企獲取土地的重要方式。

關鍵詞：房地產政策收緊；股權收購；資產收購；盡職調查

一、股權收購的概述

股權收購是指企業通過收購目標公司股東的股份，或者通過購買目標公司發行在外股份的方式，獲取目標公司控制權和相應股份收益權的商業行為。在房地產領域，大型房企通過對其他房企的股權收購，同時可以獲得其掌握的土地資源。

二、房地產企業選擇股權收購的優勢

在獲取其他房企持有土地的問題上，理論上存在兩種方式：資產收購和股權收購。但是在實務中，由于股權收購相對資產收購的優勢，房地產企業多會選擇股權收購的途徑。

1.股權收購可以減少收購交易的稅費。與直接的資產收購相比，房地產企業通過股權收購獲取土地無需繳納增值稅和契稅等大量稅費，只需繳納相應所得稅和印花稅，大大降低了收購成本。

2.股權收購方式手續簡單。因為股權轉讓方式不涉及權屬公司的土地使用權物權變動，無需辦理土地使用權、許可證、批文等事項的變更登記，只要簽訂收購協議并按規定辦理股權變更和工商變更登記即可。

三、股權收購的風險

因為股權收購相比資產收購具備快捷、方便、成本低的特點，所以股權收購也是很多大型房地產企業獲取土地時更加青睞的方式。受到當今房地產政策持續收緊的影響，收購企業往往會忽視法律風險，導致收購失敗。

1.目標公司存在的風險

企業合法存續和內部治理風險。目標公司的合法存續是股權收購的首要條件之一，原始的工商登記注冊情況及變更情況，各種執照證件年檢情況，目前的經營、財務狀況，以及企業并未處于合并、解散或破產狀態等，都是一個企業獨立法人真實、合法存在的標志。而公司股東會、董事會、監事會和管理層之間是否按照《公司法》進行分權和制衡，內部控制制度是否有助于企業資本增值、保值，分層委托代理體系能否使經營者或其集體的經營決策在公司各個層次得以落實等，也都是衡量股權轉讓風險的重要度量衡。

2.股權本身的風險

被收購股權的合法性和有效性。股權收購必須考慮我國法律的具體規定。例如我國《公司法》規定，有限責任公司的股東必須在50人以下，如果股權收購后股東人數不符合《公司法》的要求，可能會導致交易失敗。再如，有的目標公司雖然項目獲得了批準，但公司發起人的注冊資金并未全部到位，或者是原股東中途部分更換，而新股東支付的股權交易款沒有完全付清致使股權權屬尚不明晰。

3.房地產項目的風險

3.1土地使用權瑕疵的風險。此項風險指目標公司土地使用權是否依法取得、出讓金支付時間、取得方式、土地用途、使用年限是否符合受讓方的投資需求，轉讓方是否隱瞞該宗地有被查封、抵押或出租等禁止或限制轉讓的情形。

3.2項目開發的風險。指房地產項目資產權屬是否明確、清晰、無瑕疵，相關審批手續是否已經依法辦好，有無建設用地規劃許可、建設工程規劃許可證、施工許可證等；項目是否存在尚未拆遷完畢、需目標公司承擔拆遷補償責任的風險；項目規劃是否合理、有無超規劃的情況；項目的相鄰關系是否存在糾紛或者潛在危機（如因采光、日照、通風、建設工地噪音等原因引起糾紛或者訴訟，將導致工期拖延和經濟賠償雙重損失）等。

四、風險防范措施

在股權收購過程中由于收購雙方信息不對稱，出讓方往往對目標公司進行商業包裝，隱瞞不利信息，夸大利好信息。因此，收購方在收購前應進行審慎的盡職調查，并采取相應措施規避風險。

1.項目公司的主體調查。在公司股權收購中，項目公司是否合法有效存續，以及法律上的股東是否與實際股東一致，所有股東的存在和變更情況、股東章程的變化情況、歷次股東會議的會議紀要、歷次董事會的會議紀要、是否具備房地產資質等等這些涉及公司股權收購最基本的問題，一定要調查清楚，否則雙方簽訂的股權轉讓合同可能無效，收購方不僅不能實現收購的目的，還可能造成巨額損失。

2.重要交易合同的調查。對于公司的存續與發展相當重要的交易合同，是收購方律師仔細審查的重要對象，這些合同通常包括土地出讓合同、動拆遷補償合同等涉及取得土地使用權簽訂的相關合同以及房地產項目有關的各類工程類、融資類合同等等。

3.正在進行的訴訟及仲裁或行政處罰的調查。正在進行的訴訟或仲裁會給項目公司帶來無法預料的經濟損失，因為案件結果的不確定性會使公司資產隨時處于危險之中。可能會被法院采用凍結查封或者強制執行等法律強制措施，要了解目標公司是否因為環保、稅收、勞動關系等原因而受到過或正在接受相應行政處罰。因為這些訴訟案件會直接影響目標公司的利益。

參考文獻：

[1]鐘小華，論房地產項目股權收購的風險控制與防范[J]，經營管理者，2014（10）

[2]劉曉堯、崔潤苗，房地產企業股權收購之法律風險及防范[J]，經營管理者，2012（8）

[3]鐘小華，論房地產項目股權收購的風險控制與防范[J]，經營管理者，2014（10）endprint