多股力量加速搶灘物流地產(chǎn)

文青

【述評(píng)】

2015年，萬科成立了萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司，專門進(jìn)行物流地產(chǎn)開發(fā)。2016年，萬科物流地產(chǎn)獲得了18個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積約147萬平方米。而根據(jù)計(jì)劃，今年將再增加150萬平方米的物流地產(chǎn)項(xiàng)目。

事實(shí)上，多股力量正在加緊布局物流地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)了解，除萬科外，綠地、越秀等房企均將物流地產(chǎn)作為業(yè)務(wù)拓展的方向；京東、阿里等電商早已涉足物流地產(chǎn)領(lǐng)域；而作為金融機(jī)構(gòu)的代表，平安也在積極搶灘物流地產(chǎn)市場(chǎng)。

美國(guó)調(diào)查機(jī)構(gòu)世邦魏理仕發(fā)布的《2017年亞太區(qū)投資者意向調(diào)查》顯示，有61%的投資者考慮直接投資物業(yè)以獲得更高回報(bào)，同時(shí)物流地產(chǎn)板塊也受到更多投資者青睞。

物流地產(chǎn)不同于一般的產(chǎn)業(yè)或科創(chuàng)園區(qū)，核心客戶需求和網(wǎng)絡(luò)化布局的內(nèi)在需求驅(qū)動(dòng)力較強(qiáng)，其運(yùn)營(yíng)管理能力比開發(fā)能力更為重要，甚至決定了物流開發(fā)商的發(fā)展規(guī)模以及整體收益。由于中國(guó)的定制和高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不足，而電商和消費(fèi)需求在持續(xù)增長(zhǎng)，物流地產(chǎn)的發(fā)展空間不可限量。

強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求之下是巨大的供應(yīng)缺口。戴德梁行的報(bào)告預(yù)計(jì)，至2020年，電子商務(wù)、消費(fèi)品、物流服務(wù)和工業(yè)對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)的需求將達(dá)到1.4億-2.1億平方米，而屆時(shí)供應(yīng)量或只有5600萬-6600萬平方米，供應(yīng)缺口超過1億平方米。在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)，中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)將維持供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。

然而，物流地產(chǎn)的發(fā)展并不像看上去那么美。物流項(xiàng)目屬于周期長(zhǎng)、投資回報(bào)慢的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，規(guī)劃與運(yùn)營(yíng)物業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)，將占用開發(fā)商較大的精力與資金，這對(duì)開發(fā)商而言將是一大考驗(yàn)。

因此，對(duì)開發(fā)企業(yè)來說，應(yīng)該做好每個(gè)項(xiàng)目的調(diào)研和可行性研究，比如所在區(qū)域物流市場(chǎng)規(guī)模和市場(chǎng)類型、已有的物流地產(chǎn)規(guī)模和使用情況以及所選項(xiàng)目是否具有較佳的地理區(qū)位等，只有具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目才可能真正集聚物流企業(yè)。endprint