成功運營長租公寓的四大關節點

近年來，長租公寓作為租賃市場中的新興力量，發展勢頭迅猛，尤其是隨著互聯網的滲透以及消費觀念的升級，市場前景明朗，房地產龍頭企業，諸如萬科、世聯行等也已紛紛切入布局。截至2015年，我國房屋租賃的交易額總規模達到8000億元，而根據預測，我國租賃市場未來的租金規模可以達到2萬億元左右。巨大的潛力加上國家政策的多番支持，長租公寓行業已經迎來了蓬勃發展之勢，傳統經濟行業紛紛借此拓展自己的領地，創業者爭相攜帶資本涌入淘金，一些開發商、酒店等也從中分一杯羹，整個長租公寓領域風起云涌，在互聯網的深度嫁接之下，可謂群雄逐鹿。

在過去，開發商為了追求土地價值的最大化，更傾向于從開發的角度，即B端的邏輯去思考。而現在，由于存量房時代的悄然來臨，基于存量房的改造和裝修升級，并通過提供各項增值服務，如酒店管家式服務、電器保養、租客社交活動等租后服務，而吸引特定市場人群（如高管、創業青年、畢業學生）的服務式長租公寓正在改變傳統租賃行業。服務式長租公寓有別于簡單以賺取租金差價為主要贏利點的傳統模式，而是有專業機構介入的專業化服務模式。此類公寓更多的是從人的角度，即C端去考慮效益，房子只是個載體，更重要的是社區運營和管理。租客用私人小空間去換取社交大空間，運營商則通過增加黏性，從各種衍生需求挖掘額外效益。隨著越來越多的外地年輕人向經濟更發達城市的聚集，服務式長租公寓將有廣闊的發展空間。

長租公寓從運營模式上分為“集中式”和“分布式”兩種，就二者共性而言，空置率、續租率和利潤率無疑都是其運營的重要指標。集中式運用較為傳統的商業地產運作模式，以獨棟商業樓宇為運作標的，包租后進行改造升級。而分布式長租公寓模式起步則較晚，其房源來自分散的房東，通過房屋包租經營，標準化的服務與改稿，提供全新的租住體驗，其挑戰在于對公寓的管理與社群運營（見圖1、圖2）。

無論是“集中式”還是“分布式”，成功運營長租公寓的關節點可以歸納為以下四點。

一、運營管理體系

管理體系和IT系統支持，規模化早期就要開始投入，以保證管理不失控。

分散式公寓在規模化擴張到500-1000間時，通常會出現管理瓶頸，基于Excel和線下粗放管理在超過500間規模時容易導致失控（拿房條件失控、裝修成本和時間失控、入住率難以提升、租后管理出現下降），小螺趣租即典型案例。各一線公寓公司均從早期就開始在管理體系和IT支持上進行投入。

二、產品研發能力

產品與客戶需求的匹配決定出租率，應建立產品實驗室，根據客戶需求迭代更新，實現產品標準化。

自如、寓見等一線公寓公司在總部設立了產品研發實驗室（樣板間），能夠持續改進產品。

三、企業融資能力

企業持續融資能力是滿足公寓業務規模化的必要條件。

有了初步的運營和IT體系以后，持續面臨的是資金瓶頸。公寓業務高投入、低毛利，在規模化發展時一定是負向現金流。10000間分散式公寓意味著上億元人民幣的投入。沒有得到持續投資的企業房源基本停在1000間左右。

可以看出，對于房地產這一“燒錢”的行業來說，是否有足夠的資金支持是能否繼續發展的決定性條件。

四、批量拿房資源

持續拿到融資的企業，在發展到萬間體量時，為了繼續快速擴張且保持租金及出租率水平，將不能無限制地繼續靠地推來獲取房源和租客，而是需要批量拿房這個核心資源的支持。目前兩大龍頭企業自如和青客，都是有強資源作為保障的運營公司。

一是自如友家依靠鏈家地鋪的擴張，從地鋪經紀人獲取批量的房源線索；二是青客公寓以國資背景，獲得上海市地方政府支持，拿到地方政府投資（嘉定、閔行區政府分別投資2000萬元）及政策支持（地方政府發動街道辦、動遷辦批量提供房源，并提供租房補貼、稅務優惠）。除此兩家，一線公寓公司目前都開始在前端尋求能夠提供房源供應的戰略合作伙伴。能否找到房源供應的戰略合作伙伴，也是長租公寓企業能否做大做強的決定性因素。

本文由中投顧問產業研究中心供稿endprint