融信：全國(guó)化擴(kuò)張路徑下的轉(zhuǎn)型升級(jí)

常丹丹

行業(yè)發(fā)展進(jìn)入新賽道，優(yōu)質(zhì)資源加速向房企巨頭聚集，房企巨鱷規(guī)模和資金實(shí)力正以迅猛之勢(shì)發(fā)展壯大。而在此輪愈加慘烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，融信中國(guó)作為一家在香港主板上市的閩系房企，正以全速奔跑的姿態(tài)入圍一線房企之列。

8月25日，融信發(fā)布2017年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，上半年，融信營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)70%，毛利同比大漲72%。

對(duì)此，融信表示，1-6月業(yè)績(jī)整體可觀得益于充足的貨源及原有城市和新布局城市斬獲的大量?jī)?yōu)質(zhì)土地資源，“1+N”的精準(zhǔn)戰(zhàn)略布局和過(guò)硬的產(chǎn)品品質(zhì)為業(yè)績(jī)的平穩(wěn)較快提升奠定夯實(shí)基礎(chǔ)。

2017年，融信的土地?cái)U(kuò)張模式發(fā)生轉(zhuǎn)變，加碼收并購(gòu)，“牽手”海亮推進(jìn)全國(guó)性布局，更為融信實(shí)現(xiàn)彎道超車提供新契機(jī)。

同樣，融信的雄心壯志體現(xiàn)在其持續(xù)優(yōu)化的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)上。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，其79.24%的資產(chǎn)負(fù)債率和49.19%的有息負(fù)債率已經(jīng)處于合理范圍。

一、多管齊下，營(yíng)收上漲超7成

2017年上半年，融信營(yíng)業(yè)收入約為人民幣119.01億元，較上年同期增長(zhǎng)約70.42%；毛利為人民幣22.10億元，較上年同期增長(zhǎng)約71.96%；凈利潤(rùn)約為人民幣11.18億元，較上年同期增長(zhǎng)約10%。

根據(jù)公告，截至2017年6月30日，融信中國(guó)（未含合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)公司）實(shí)現(xiàn)合約銷售155.14億元，較上年同期增長(zhǎng)約17.35%；合約銷售面積約600041平方米；合約單價(jià)為25855.40元/平方米，較上年同期上升64.29%。報(bào)告期內(nèi)，超40個(gè)城市遭遇密集調(diào)控政策打擊，一二線熱點(diǎn)城市影響相對(duì)明顯，部分三四線城市受需求推動(dòng)，出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”的現(xiàn)象。

對(duì)此，融信進(jìn)一步強(qiáng)化管理，在保持合理利潤(rùn)的前提下，多管齊下，通過(guò)“以銷定產(chǎn)”及動(dòng)態(tài)調(diào)整節(jié)奏能策略快速推動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，配合不斷拓寬的營(yíng)銷渠道及靈活的定價(jià)策略，盤活存量及優(yōu)化資源分配，增強(qiáng)品牌軟實(shí)力。

基于行之有效的銷售策略，上半年，融信在僅推出4個(gè)新樓盤的情況下，仍然完成了超70%的營(yíng)收增長(zhǎng)，位居克而瑞研究中心發(fā)布的2017年上半年全國(guó)房企銷售排名第28位，新盤去化率高達(dá)93%。

令市場(chǎng)尤為矚目的是，杭州融信瀾天一個(gè)月內(nèi)兩次開(kāi)盤，即開(kāi)即罄；備受關(guān)注的上海融信綠地國(guó)際目前也已超額并提前完成了年度指標(biāo)；在海西地區(qū)，融信依舊保持著傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，上半年在福州銷售名列福州房企商品房第一名。

二、聚焦1+N 全國(guó)性布局雛形隱現(xiàn)

除已取得的銷售成績(jī)外，廣受市場(chǎng)看好的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備也為融信的持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展提供強(qiáng)勁動(dòng)力。回首過(guò)往幾年，融信走過(guò)了從偏安一隅到跨越省域、從單一發(fā)展到登陸資本市場(chǎng)的歷程，隨之升級(jí)為“1+N”的戰(zhàn)略布局。

中報(bào)顯示，截至2017年6月底，融信累計(jì)投入133億元取得了超過(guò)381萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，合計(jì)面積1301萬(wàn)平方米，上半年新增土地儲(chǔ)備21塊，其中72.1%位于一二線核心區(qū)域。

今年7月，融信斥資28.97億元收購(gòu)海亮地產(chǎn)旗下兩家公司55%的股權(quán)，借此輕松斬獲35個(gè)項(xiàng)目，土地面積超500萬(wàn)平方米，分布在中西部省會(huì)及周邊17個(gè)城市，合作獲地平均成本不足1000元/平方米，助力其完成全國(guó)化布局。

往前追溯，融信的全國(guó)性布局路徑逐漸清晰。

作為福建省內(nèi)的龍頭房企，自2013年首次挺進(jìn)杭州市場(chǎng)，4年時(shí)間落子15個(gè)項(xiàng)目，其中11個(gè)項(xiàng)目都前瞻性地在G20峰會(huì)之前完成布局，獲利頗豐；2016年初，作為當(dāng)年首個(gè)在香港主板上市的內(nèi)地房企，融信借此獲得了多元融資渠道；隨后3月16日，融信全國(guó)化步伐隱現(xiàn)，公司將總部搬遷至上海，加速在長(zhǎng)三角地區(qū)布局。

如今，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快推進(jìn)，眾多二線城市建設(shè)的加速擴(kuò)張，人口吸附力急劇增強(qiáng)，剛性需求對(duì)城市的房?jī)r(jià)起到了支撐性的作用。根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，“新一線”城市如南京、天津、濟(jì)南、鄭州等地豪宅成交量進(jìn)入高速增長(zhǎng)期，豪宅需求與融信的中高檔精品的品牌特質(zhì)不謀而合。

盡管融信在全國(guó)土地市場(chǎng)頻頻發(fā)力，但在拿地方面仍持審慎態(tài)度。融信表示，要按照長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，以及合理的成本價(jià)格來(lái)購(gòu)地，綜合所在地的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、地理環(huán)境以及政策環(huán)境等，前期會(huì)進(jìn)行充分的市場(chǎng)研究，調(diào)查及評(píng)估城市經(jīng)濟(jì)及人口狀況，從而評(píng)估土地升值潛力并根據(jù)自身財(cái)務(wù)實(shí)力，執(zhí)行購(gòu)地政策。

數(shù)據(jù)顯示，上半年融信一二線城市拿地均價(jià)為10603元/平方米，在售項(xiàng)目均價(jià)為26584元/平方米；三四線城市拿地均價(jià)為5754元/平方米，在售項(xiàng)目均價(jià)為14469元/平方米。較強(qiáng)的溢價(jià)力為融信未來(lái)可持續(xù)發(fā)展提供了豐厚的利潤(rùn)空間。

三、穩(wěn)步前進(jìn)降杠桿

極速擴(kuò)張過(guò)程中，融信高企的負(fù)債水平曾為市場(chǎng)所擔(dān)憂。此次“期中考”中，融信持續(xù)優(yōu)化的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)讓業(yè)界眼前一亮。

根據(jù)公告，融信總資產(chǎn)由去年同期的989億元同比增長(zhǎng)20%至1186億元，凈資產(chǎn)增長(zhǎng)7%至246億元。截至2017年6月30日，已獲得總授信額達(dá)1185億，未使用授信647億。其中獲得銀行授信1033億，非銀行機(jī)構(gòu)授信152億。

融信高管曾表示，公司在發(fā)展過(guò)程中，確曾出現(xiàn)杠桿率偏高的情況。但公司堅(jiān)持貫徹穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策，資產(chǎn)負(fù)債已大幅回落，有信心通過(guò)一到兩年的努力，將杠桿率控制在優(yōu)于行業(yè)平均水平。

自去年上市后，融信資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的努力有目共睹。通過(guò)上市，募集資金17.8億港元；并發(fā)行合共98億元的公司債；去年7月，發(fā)行購(gòu)房尾款資產(chǎn)支持證券（ABS）總額8.8億元；今年2月，公司額外發(fā)行美元票據(jù)，本金總額為2.25億元，票息6.95%，為發(fā)展提供了資金保障。

公開(kāi)信息顯示，2017年上半年資產(chǎn)負(fù)債率為79.24%。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，融信資產(chǎn)負(fù)債率較前幾年有大幅下降，說(shuō)明資本運(yùn)作能力增強(qiáng)，可以拿到更低成本的資金，對(duì)降低風(fēng)險(xiǎn)有積極意義。

融信在資本市場(chǎng)的一系列舉動(dòng)同樣得到國(guó)際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。融信首次境外評(píng)級(jí)中，惠譽(yù)、標(biāo)普、穆迪三大國(guó)際信用評(píng)機(jī)構(gòu)分別給予B+ （穩(wěn)定）、B （穩(wěn)定）、B2 （穩(wěn)定）的信貸評(píng)級(jí)。受益于資信升級(jí)，有效降低了公司對(duì)信托融資渠道的依賴，大幅降低公司的融資成本。

此外，繼“借力”萬(wàn)科、碧桂園等一線房企實(shí)現(xiàn)合作共贏之后，融信“牽手”海亮，則是再一次在合作道路上探索輕資產(chǎn)2.0模式。在土地價(jià)格日趨高漲的今天，回報(bào)率預(yù)期較高的情況下，收購(gòu)海亮部分股權(quán)而非100%控股，利用較少的資金獲得較為優(yōu)越土地資源，堪稱“一筆精明的投資”。

本文由和訊房產(chǎn)供稿