特色小鎮的金融創新

汪傳虎

在特色小鎮建設的初期，很多人的理解是一次新的機會，尤其是很多房地產商。因為又一次房地產的黃金時代來了，但是在實際操作過程中可能會發現，跟原來的設想還不太一樣。這主要緣于大家對特色小鎮在建設過程中需要的工具、方法準備不足。本文筆者更多從金融的角度與大家分享在特色小鎮建設過程中的一些理解。

一、充分認識特色小鎮建設的時代背景

第一，我們必須理解城鎮化的路徑正在發生變化，而特色小鎮是基于中國城鎮化路徑的變化應運而生的。中國自改革開放以來，一直在進行著城鎮化，或者叫城市化的進程。十八大以后，提出“新型城鎮化”戰略，即區別傳統的城市化。傳統的城市化更多的是以GDP為導向，這在改革開放初期當然是必要的。但是改革開放30多年來，以速度為導向的背景下更多的是中心城市的產生，形成了很多超大型城市。這種發展模式到今天，遇到了很多瓶頸，中心城市不堪重負，三四線城市發展嚴重滯后，人口分布不均，產業布局不平衡。

而今，新型城鎮化是由原來的中心城市化和中心城市的再城市化，這是一個非常大的頂層設計的變化。所以我們今天談特色小鎮的時候，一個很重要的背景是城市化路徑的變化（見圖1）。

第二，中國面臨前所未有的產業轉型，既是挑戰也是機遇（見圖2）。前30年，我們更多的是“工業+地產”的模式，在整個國際分工里面是資源環境、人口紅利作為優勢，吸引一些制造企業，雖然這些制造業對中國經濟的貢獻功不可沒，但是在今天在可持續上，同樣遇到了非常大的局限。所以中國面臨著非常緊迫的產業升級轉型，我們講供給側改革也好，講“一帶一路”也好，都是為了突破產業升級轉型的壁壘。

產業升級轉型跟特色小鎮關聯，實際是一個巨大的機會。傳統產業升級轉型，需要創新的服務、創新的技術、創新的人才、創新的機會，也就是說要通過這些要素的升級來帶動傳統產業的升級轉型，而這些要素的打造是特色小鎮里面的產業基礎。發展特色小鎮不能房地產化，也就是說不能再用傳統的“工業+地產”模式，而是需要大量的創新服務作為支撐，比如創新金融、創新科技等。

第三，有一部分開發商對特色小鎮的理解和定位有誤區，他們認為借助特色小鎮實現轉型更多的是產品轉型或區域轉型。但顯然，這是不能解決我們自身遇到的問題的。

在房地產業快速發展了十余年后，特色小鎮是房地產轉型一個新的道場，但是如何把握和利用到這個道場，需要開發商在理念模式上有更清晰的認知。

第四，創新驅動成為這一輪經濟增長的一個主要的方式。改革開放30年，經過了三輪驅動方式的調整，早期是靠要素驅動，即資源、土地、環境、人員的優勢；后來我們靠投資了，基本由政府主導的投資驅動；以現在提出了創新驅動，就是通過要素升級、服務升級、轉型升級來帶動傳統產業的升級轉型，這是我認為從整個驅動方式發生一個巨大的變化。

二、特色小鎮建設遇到的機遇和困難

機遇很好理解。我們迎來了政策機遇，不管是發改委、財政部，還是住建部都出臺了非常多的政策，來支持特色小鎮的建設。所以整個特色小鎮在建設發展過程中遇到的這種機會是非常多的。

而現在面臨的問題，尤其是從業者的感受是非常明顯的，比如產業落地問題、融資問題和運營管理問題等。

第一，產業落地問題。如果用傳統的招商引資方式，在特色小鎮建設過程中形成產業落地，顯然是非常不對的?，F在市場上出現的很多特色小鎮并沒有把特色產業的植入和特色小鎮的發展融合到一起。這也是為什么大家都擔心特色小鎮容易出現房地產化傾向的一種擔憂。

第二，融資難。大家在做特色小鎮融資的時候，還是沿用傳統的融資思維。在特色小鎮建設過程中如何解決資金的問題？實際它不僅僅是資金本身，它一定涉及整個項目的頂層設計、整個項目的開發理念以及投資收入模型的轉變。

第三，運營問題。傳統的開發商強項在于物理空間的打造，而特色小鎮更多涉及到綜合的運營理念，所以運營這種專業化能力也形成了瓶頸。運營商需要把投資收儲模型，由原來單一的地產收益向“地產收益+投資收益+服務收益”進行轉變。

筆者認為，做好特色小鎮需要四個方面的能力，即頂層設計能力、產業落地能力、產融結合能力和產業運營能力。

在頂層設計方面，目前市場上對特色小鎮的規劃還是停留在規劃設計院為主導的平面設計上，并沒有明確的產業規劃和金融規劃。但是實際上特色小鎮的核心，還是如何進行價值的發掘。目前，市場上這方面的專業機構還比較缺乏。

在投融資能力方面，原來做地產的時候這個問題不是很突出，因為所有的收入靠地產收入把它彌補掉了，運營和產業基本上當成培養的模型，用地產利潤覆蓋產業經營的缺陷。但是在特色小鎮里面反而需要投資服務收益來支撐地產的收益。因此，關于特色小鎮的投融資模式，不僅僅是投融資本身，還是對整個項目的理解、定位、項目模式的設計、產業的規劃核心等。

三、特色小鎮金融創新的關鍵

第一個是頂層設計，這方面是市場上稀缺的，尤其是用產業思維來進行頂層設計，用金融思維來破題的這種頂層設計，這個是非常重要的。

第二個是產業的培育，特色小鎮里面大家更多強調培育特色產業，而不是講招商，這顯然是比較難的?，F在市場上各種各樣所謂的IP，它們最大的局限性在于陷入了制造業的邏輯。它不是互聯網模型，而是一個制造業的模型，要知道制造業模型的IP是很難復制的，因此也很難被投資者看好。這就是最大的問題。

傳統金融基本以債權為主，包括房地產銀行貸款、信托基金，而這些東西在當下這個發展節點上很難支撐產業發展。它基本上偏重資產，是靠傳統的金融工具來支撐的，不參與經營管理。創新金融是要形成為產業發展提供服務和支撐。一個好的創業，需要商業模式的完善，需要資源的互補、市場的協同，最后需要金融作為一個中性的介質來幫它實現。

很多好的企業最后都是借助創新金融做大的，比如思科、IBM。他們的成功給我們的啟發就是，市場上并不缺制造業，而是缺為制造業轉型提供服務的人。所以在這一輪里面，如果把產業和金融結合好，用產融結合的模式來做產業是非常重要的。

針對特色小鎮這樣一個投融資模型來說，其實不外乎建設和開發以下幾個方面。

第一，基礎設施。傳統的基礎設施+新一代的基礎設施，加之互聯網的大數據、云計算以及智慧城市等要素。

第二，產業支撐的要素。房地產是產業的載體，先產業后載體。它的參與方主要是由運營公司來負責整個的組織運營。組織者不一定具備所有的能力，但一定有能力將管理公司、策劃公司等組織起來，協同合作。所以說，特色小鎮的建設未來是一個結合體，而打通它的正是創新的金融。

作者系賽伯樂投資集團高級合伙人