租賃模式的改變能否改寫市場格局

王紅玉

今年7月住建部提出在人口凈流入城市發(fā)展租賃市場。隨后一個(gè)月的時(shí)間里，累計(jì)有超過14個(gè)城市或部門發(fā)布了17次有關(guān)鼓勵(lì)房地產(chǎn)租賃的政策。最近1年多時(shí)間里，有超過8個(gè)省份及超過25個(gè)城市出臺(tái)了相關(guān)政策內(nèi)容。面對(duì)多地先后出臺(tái)租賃政策，各方關(guān)注的焦點(diǎn)集中于幾個(gè)層面：房地產(chǎn)市場是否會(huì)形成租售并駕的新局面，租賃市場能否改變需求格局以及對(duì)房價(jià)的預(yù)期。首先，我們先從租金、售價(jià)及收入之間的關(guān)系進(jìn)行分析。

一、租售價(jià)格幅度大，租房難收回成本

根據(jù)全國城市等級(jí)劃分將城市劃分為一線、準(zhǔn)一線、二線、三線4個(gè)等級(jí)，本文選取全國部分城市共計(jì)51個(gè)城市的租售比進(jìn)行分析觀察，發(fā)現(xiàn)這些城市的租售比普遍較低，究其原因，一方面是因?yàn)榉績r(jià)較高，另一方面是租金水平相對(duì)較低。

一般而言，凈租金回報(bào)率在4%左右視為高回報(bào)。從表1來看，城市的租金回報(bào)率普遍偏低，只有重慶、西安、長沙、哈爾濱、長春、南寧等8個(gè)城市的租售比超過4%，其余城市均未達(dá)到這個(gè)數(shù)字。其中，廈門、深圳、北京位列租售比最低前三名，均低于2%，說明通過租房收回買房成本需要50年左右，而排名最低的廈門需要63年左右，而一套房子才70年產(chǎn)權(quán)。

二、租金收入比過大，租房局限性強(qiáng)

根據(jù)大數(shù)據(jù)系統(tǒng)的租金數(shù)據(jù)及各地統(tǒng)計(jì)局公布的人均可支配收入數(shù)據(jù)，對(duì)上述51個(gè)城市進(jìn)行租金收入比的相關(guān)分析，其中租房面積按照國家公布的人均居住面積40.8平方米來計(jì)算，其租金收入比見表2。

根據(jù)表2可以看出，一線城市租金收入比明顯偏高，深圳排名第一，租金收入比高達(dá)72.58%，北京次之70.47%，上海，廣州分別為64.34%和46.91%，而二三城市數(shù)據(jù)中，租金收入比在20%-50%之間，說明現(xiàn)有租金體系中租金明顯偏高，人們生活質(zhì)量無法滿足，且租房還要面臨房租臨時(shí)漲價(jià)，房東突然不出租等各種不穩(wěn)定因素，再加上人們固有的買房觀念和一些投資投機(jī)想法，故現(xiàn)階段人們更多的選擇買房而不是租房。

租金、房價(jià)及收入三者之間關(guān)系，存在很大的不合理性，相比房價(jià)來說，租金相對(duì)較低，而對(duì)于收入，租金又相對(duì)偏高。雙重標(biāo)準(zhǔn)的矛盾及租賃市場的不規(guī)范，導(dǎo)致租賃市場的混亂及不穩(wěn)定。

針對(duì)此問題，近期，各地相繼出臺(tái)多種租房利好項(xiàng)策來維持租賃市場穩(wěn)定，鼓勵(lì)人們租房。如北京、深圳、沈陽、無錫等地先后出臺(tái)租賃相關(guān)政策，政策主要包括承租人子女就近入學(xué)，允許商業(yè)用房改租賃住房，土地年限不變，水、電、氣通通按居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行等相關(guān)措施；上海連續(xù)兩月持續(xù)推出只租不售地塊；武漢在商業(yè)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)域，以新建住房約一到兩成的比例，配建租賃住房，以增加租賃用房市場供應(yīng)；還有一些城市，通過增加市場供應(yīng)，試圖解決市場供需結(jié)構(gòu)。此外，政府也出臺(tái)了一些土地稅收政策方面的實(shí)施方案。

三、租房土地政策的改革實(shí)施

8月28日，國土部聯(lián)合住建部出臺(tái)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》（下稱《方案》）確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。《方案》提出，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運(yùn)營集體租賃住房。集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租?！斗桨浮肥沟眉w土地可以通過自營方式進(jìn)入租賃市場，省去傳統(tǒng)的開發(fā)商土地競拍等手段，在很大程度上節(jié)約了土地價(jià)格，控制租房價(jià)格。

“利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房”是土地制度改革的大事件。大多數(shù)人都知道，土地是大部分政府主要的財(cái)政收入來源。若政府不出讓土地，而是建設(shè)租賃住房；不僅可以獲得收入，還可以在一定程度上抑制房價(jià)。除租賃政策外，還有一個(gè)政策需要我們注意，那就是房地產(chǎn)稅。

四、稅收政策即將變革

開征房產(chǎn)稅是近年來大家比較關(guān)注的話題。盡管房產(chǎn)稅征收問題飽受爭議，但無論是從完善稅制的角度，還是穩(wěn)定房價(jià)的角度，房產(chǎn)稅開征勢在必行。目前，重慶、上海已正式試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅，2015年8月全國人大將房地產(chǎn)稅法列入立法規(guī)劃之后，近幾年房地產(chǎn)稅立法工作也在有條不紊的推進(jìn)。

目前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀是，一二線城市房價(jià)仍然高企、三四五線去庫存仍然病如抽絲，這種情況顯然不是短期內(nèi)就能扭轉(zhuǎn)的。在這樣的條件下，這次房地產(chǎn)稅可能真的要走上議事日程了。畢竟，對(duì)三四五線城市政府而言，房地產(chǎn)稅實(shí)在是一個(gè)可以替代土地出讓金的穩(wěn)定性稅源。而對(duì)重點(diǎn)城市而言，房地產(chǎn)稅一定程度上可以控制房價(jià)不要過度上漲。

正當(dāng)大家討論“房產(chǎn)稅如何征收？”“房產(chǎn)稅如何計(jì)算？”“房產(chǎn)稅稅率是多少？”的時(shí)候，2017年7月26日陜西省政府一則印發(fā)城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)施辦法和房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則的通知，引爆了房地產(chǎn)市場。根據(jù)《條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除20%后的余值計(jì)算繳納。但規(guī)定五類房產(chǎn)可以免收，其中包括個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)。雖然陜西的房產(chǎn)稅政策轟轟烈烈，但這次的房地產(chǎn)稅對(duì)居住屬性的住宅影響不大。真正的房產(chǎn)稅改革其實(shí)已經(jīng)加快了進(jìn)程。而至于房產(chǎn)稅什么時(shí)候出臺(tái)，這就要看官方制定相關(guān)細(xì)則所需要花費(fèi)的時(shí)間長短，廣大購房者只能翹首以待。

五、樓市格局將發(fā)生重大變化

無論是土地政策還是稅收政策，筆者認(rèn)為樓市格局都將作出重大變化。雖然這些舉措短期內(nèi)并不會(huì)改變房產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，房產(chǎn)市場仍將以購房為主，但長期來看，國家土地稅收等多維度的改革，進(jìn)一步說明了各地正在積極探索解決居住困難問題，加快培育住房租賃市場，構(gòu)建購租并舉的住房體系，逐步建立符合國情、市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。

總之，“房子是用來住的，不是用來炒的”，房產(chǎn)調(diào)控、租售同權(quán)、《陜西省房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則》、“利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房”等政策的出臺(tái)都標(biāo)志著樓市格局正產(chǎn)生重大變化。

作者系北京中金永嘉大數(shù)據(jù)技術(shù)有限公司研究員