淺談集資房轉讓合同的效力

近年來，隨著我國房地產業的蓬勃發展，各式各樣的建房形式也應運而生，職工集資建房就是其中的一種，它是有條件的單位利用自存的劃撥用地，自行集資、建設后按成本價出售給本單位職工，以解決職工住房困難的一種方式。據調查，某基層法院一年涉及的集資房轉讓糾紛案件就達上百件之多。下面就是筆者辦理過的一起典型案件。

【典型案例】

2004年，某單位利用自有土地進行集資建房。單位職工李某經內部排分，取得集資建房的資格。但因其已有住房，便一紙協議將尚未開工建設的集資房轉讓給了并非該單位職工的張某，并向張某收取了轉讓費2萬元。隨后，張某以李某的名義向該單位繳納了集資款15萬元。5年之后，即2009年該房竣工，張某入住并開始裝修。此時，李某覺得當時收的轉讓費太少，在要求張某增加轉讓費無果的情況下便一紙訴狀將張某訴至法院，以《房屋轉讓協議》違反了建房單位嚴禁買賣集資房的規定及相關法律法規為由，要求確認雙方所簽訂的《房屋轉讓協議》無效。2010年2月，法院作出一審判決，認定該《房屋轉讓協議》協議系雙方真實意思表示，內容不違反法律、行政法規等強制性規定，故合法有效。李某不服，上訴至中級法院。中院經審理后認為，當時雙方簽訂協議時，集資房尚未竣工，所以轉讓的不是房屋產權而是集資建房的集資資格。職工李某與單位間是集資建房合同關系，而該合同對主體即集資建房資格有特別限制，因此李某與單位之間的集資建房協議屬于根據合同性質不得轉讓的合同。遂根據合同法第79條“債權人可以將合同的權利全部或者部分轉讓給第三人，但根據合同性質不得轉讓的除外”的規定，撤銷一審判決，改判李某與張某之間的集資房轉讓合同無效。

【判例與爭鳴】

關于集資房轉讓合同的效力問題，筆者搜集了大量的案例和專家的觀點，發現各地法院在司法實踐中的判決大相徑庭，專家學者們也各抒己見、見仁見智。總結起來，大致可以歸納為以下三種。

第一種“合同有效論”。持該觀點者認為，根據《民法通則》第五十五條 “民事法律行為應當具備下列條件：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反社會或者公共利益”和《最高法院合同法解釋》（一）第四條規定“合同法實施后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據” 之規定。因集資房轉讓合同符合民事法律行為的基本條件，而目前尚無禁止集資建房轉讓的全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規，故應當認定合同有效。

第二種“合同無效論”。其法律依據是《房地產管理法》第37條 “未依法登記領取權屬證書的”房地產不得轉讓。《合同法》第52條 “違反法律、行政法規的強制性規定”無效。《合同法》第88條“當事人一方經對方同意，可以將自己在合同中的權利義務一并轉讓給第三人”。 持該觀點者認為職工轉讓集資建房時尚未取得權屬證書違反了法律的強制性規定，并且未征得集資建房單位的同意，所以應認定集資房轉讓合同無效。

第三種“折中說”。即根據房屋是否交付以及否得到集資建房單位的同意來判斷轉讓合同的效力。如果集資房沒有交付受讓者，并且簽訂合同時沒有得到集資建房單位的同意，依據《城市房地產管理法》和《合同法》的規定，應當認定該類集資房轉讓合同無效。如果集資房早已交付，受讓者已對房屋進行裝飾入住，因為目前尚無禁止集資建房轉讓的全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規，所以應當依據《民法通則》第55條規定及相關司法解釋的規定，認定集資房轉讓合同有效。

【筆者觀點】

筆者同意第一種的觀點，即集資房轉讓合同有效。主要有以下幾個理由：

首先，目前無論是立法界還是司法界都越來越重視維護交易的穩定，不輕易干預交易而確認合同無效已成共識。只要合同雙方具有完全民事行為能力，簽訂合同屬雙方真實意思表示，就應當從保護交易的角度出發，認定合同的合法性和效力。

其次，集資房轉讓合同本身也并未違反有關法律強制性規定。正如以上所談，確認合同無效應當以全國人大及常委會的法律和國務院的行政法規為依據。而目前，我國尚無禁止集資建房轉讓的此類法律和行政法規。雖然建設部（2004）77號《經濟適用住房管理辦法》等行政規章對集資建房的優惠政策、供應對象進行了規定，但根據《最高人民法院公報》刊載的判例以及司法實踐中達成的共識，這些都屬于行政管理性規定，而非“法律強制性”規定，根本不能作為判定合同效力的依據。至于某些地方的住房委員會、建房單位的禁止集資房轉讓的文件和通知更不具此效力。

第三、依據《合同法》中的權利轉讓條款來判定集資房轉讓協議的效力，也是值得商榷的。我國《合同法》第52條規定了合同法定無效的五種情形，這應該是判斷合同效力的首選。《合同法》第79條是對合同權利轉讓的規定，合同權利轉讓的結果一定是出讓人退出合同，受讓人成為合同的主體。而集資房轉讓合同簽訂后，原單位職工作為出讓人自始至終一直是集資建房合同的一方，在建房單位登記在冊的購房人也始終是出讓人，購買集資房的受讓人始終被關在合同的大門之外，期待著出讓人取得權利后再轉讓給自己，從這一點分析，建房單位與原單位職工簽訂的集資房購買合同并未產生合同權利義務的的轉讓。因此，對此類案件不宜適用《合同法》第79條關于合同權利義轉讓的規定來判定集資房轉讓合同的效力。

第四、判定集資房轉讓合同的效力，不僅僅是單一的法律問題，也是一個社會問題。筆者曾經和辦理過此類案件的法官有過交流，法官說法院之所以判決協議無效，主要是基于兩點考慮：首先是國家集資建房政策實施的社會效果；其次，如果判決協議有效，將來受讓人持生效判決和協議到產權登記機關要求辦理權屬變更時，行政機關發現受讓人并不符合集資房的條件，這將會造成司法權和行政權的沖突。

但筆者認為，如果考慮社會效果，首先應當考慮如何積極倡導誠信、如何維護公平公正，如何推動公序良俗的踐行，“誠實信用”在以民法為代表的私法領域被稱為“帝王條款”，如果任由合同一方以合同無效為由進行反悔，不僅使守約人蒙受經濟損失，更將嚴重損害良好的市場交易秩序。只要集資建房的管理機關、建房單位和辦理權屬登記的行政機關認真審查、嚴格把關，對不符合集資建房條件的，不予辦理相關登記手續，就能從源頭上杜絕集資房的私下轉讓，從而避免糾紛，節約司法資源，這才是解決此類問題的根本所在。