商品房住宅價格制度完善對策探析

楊瑞雪

（710086 武警工程大學 陜西 西安）

一、商品房價格政府干預的必要性

1.商品房具有稀缺性屬性

土地作為一種不可再生的資源，在滿足農業生產之后，可用商品房開發的數量就非常有限，而相對的是人口的增長，和人們對住房數量、質量的不斷增長。土地的有限性和住房需求的高要求形成了十分尖銳的矛盾，這直接導致商品房一經誕生，便被貼上了“稀缺性”資源的卷標，價格一直居高不降。

2.開發商和購房者地位不平等

開發商相對于住房者，不僅經濟實力處于絕對優勢地位，還充分掌握交易信息，而住房者的信息則依賴于開發商的公布，這種懸殊直接使廣大購房消費者代表的多數人的利益和受制于開發商的局部利益。為求得雙方利益的均衡、協調，政府的干預、調控就顯得舉足輕重。

3.市場調控天然具有盲目性和滯后性

各方利益的博弈，使得市場的調控具有一定的盲目性，不能較好地維護作為弱勢群體的利益。政府的政策法規可避免市場調控的不良后果發生，做到事前規范相關行為，平衡各方利益沖突，使各方利益達到一種相對平衡的狀態。

二、商品房價格制度簡介

當前，我國的商品房價格制度主要有商品房價格構成制度、商品房住宅價格申報制度、地價公布制度等。

商品房價格由成本、利潤、稅金、其他費用構成。我國價格實行分級管理原則，法律規定商品房價格除國家物價局另有規定外，由省、自治區、直轄市人民政府確定。當前的已經有政府規章中，都詳細規定了成本的構成，主要有征地費及拆遷安置補償費、勘察設計及前期工程費、住宅建設、安裝工程費、公共設施的建設費、管理費、貸款利息，但是對于差別價格卻沒有細化規定。

住宅價格申報制度指商品住宅開發經營單位應在前期工程結束時，按商品住宅的預售成本、利潤、利息、稅金等申報價格，由物價部門會同房地產行政主管部門和建設銀行審核，并由物價部門批準后執行。

我國關于地價公布制度在《城市房地產管理法》第32條中做了總括性的規定，“基準地價、標定地價和各類房屋重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規定。”

三、商品房價格管理制度現狀

1.差別價格規范欠缺統一性

雖差別價格應結合各地實踐，如地理環境，地段差異，樓層、朝向的影響等，由各地政府自行確定商品房住宅差價，但目前東西部的規章內容中差異性太大，政府的差別價格還沒有指導性的計費項目依據，以至于北京、上海等地頻繁地爆出“天價豪宅”。根據各個地區的經濟發展差異，政府指導差別價格可謂勢在必行。

2.申報制度程序事項無規定

多數省份的商品房住宅價格管理辦法都是概括性規定要實行住宅價格申報制度，而對開發商事關重要的程序性事項如申報時間，申報材料，申報不合格的處理辦法，重新申報的情形等都無進一步細化操作規定。這不利于開發商對自身行為的事前預判，更不利于開發商依據法律規定追究政府不合法審批，拖延審批的法律責任。

3.地價確定主體資質專業性不足

依據國土資源部《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》規定[1]，確定土地價格的主體為土地行政主管部門，而在當今的公務員錄用體制下，很難確保行政人員有與土地管理相關的專業學歷背景、評測技術和經驗。

4.地價公布制度不完善

參閱上文中國土資源部通知，行政部門應定期公布當地的基準地價和標定地價，并提供查詢服務。但現實中，各省的公布程度、期限、查詢內容不一，服務不到位、空白狀況普遍存在。

四、商品房住宅價格制度的完善

1.政府制定差別價格指導項目

制定完善的差別價格指導項目，將樓層、附屬設施（供暖設備等）、朝向、地理位置、日照時間等項目細致化、數量化，切實提高操作性。如陽光照射時間按每天日照時間劃分為幾個檔次，在規定的檔次內實行差價，并根據差別的收益程度確定每個檔次的差價，同時遵循同類性原則，同幢大樓相同朝向的同樓層房屋，差別價格應合理控制在較低的比率之類。

2.細化申報程序規定

政府可在商品房價格管理辦法中補充或單獨制定申報程序事項，具體如以下：首先，建立申報審查時限制度。全國范圍應統一審查時限為30天，規定特殊情況（如開發項目影響重大，金額較大）可延長15日，通過統一性規定，提高行政作為效率。其次，細化申報材料。各地應將申報材料在政府相應網站提前告知。最后，規范重新申報的事項。應該嚴格限定重新申報價格的事項，限定在不可預見的建設費用之內，不應將正常商業風險作為重新申報的理由。

3.完善地價公布制度

拓寬公布管道，明確低價公布程序及內容。首先，頒布地價公布法規，從立法高度對國家的地價公布體系進行明確。我國的地價公示法可從地價公示的內涵、地價公布體系的組成、地價的評估確定流程、價格更新及公示方法等方面予以確立[3]。其次，拓寬公布渠道，可利用報紙、網站等媒體來公布地價，并建立常態化的咨詢機制，即只要行政相對人咨詢，政府就應免費提供相關信息。

[1]《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》：“市、縣人民政府土地行政主管部門要定期確定公布當地的基準地價和標定地價，并提供查詢服務，為社會和企業認定估價結果提供參考依據。”

[2]鄒兆平.日本的地價公示制度[J].現代日本經濟,1991,6.

[3]李靜,李淑華,楊凌志.標定地價公示制度研究[J].現代商業,2011,11.