新民居買賣的法律效力研究

李 進(jìn)

中央司法警官學(xué)院，河北 保定 071000

一、新民居及其他相關(guān)概念的界定

(一)概念

新民居是在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展過程中，改善村民生活環(huán)境，節(jié)約農(nóng)村土地，在集體土地上建設(shè)的房屋。新民居建設(shè)應(yīng)遵守《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》(國土資發(fā)【2008】138號)、《河北省農(nóng)村新民居規(guī)劃建設(shè)指導(dǎo)意見(試行)》和《河北省新農(nóng)村建設(shè)村莊規(guī)劃編制導(dǎo)則》等規(guī)范性文件的規(guī)定。按照相關(guān)規(guī)定，新民居有多種建設(shè)方式，并且可以辦理房本，即新民居房屋產(chǎn)權(quán)證。

“小產(chǎn)權(quán)房”不是一個法律概念或法律術(shù)語，對“小產(chǎn)權(quán)房”的理解，存在多種不同觀點(diǎn)。有觀點(diǎn)認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)房”就是違法建筑，是在耕地等非農(nóng)村宅基地上建設(shè)的房屋。①有觀點(diǎn)認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)房”就是村民在自家宅基地上所建的房屋，沒有國家不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)的房產(chǎn)證。筆者認(rèn)為之所以稱為“小產(chǎn)權(quán)房”是與城鎮(zhèn)商品房(即“大產(chǎn)權(quán)房”)相對應(yīng)的概念，主要是因?yàn)橥恋匦再|(zhì)不同，“小產(chǎn)權(quán)房”是在集體土地上建設(shè)的房屋，該類房屋沒有國家不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證，不能在市場上自由交易流通。

城鎮(zhèn)商品房是指“繳納一金”“取得五證”的房屋，即通過招投標(biāo)等方式繳納土地出讓金，取得國有土地使用權(quán)，辦理規(guī)劃實(shí)施許可證，建設(shè)施工單位通過法定程序取得施工許可證等建設(shè)的房屋。城鎮(zhèn)商品房包括居民住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，此類房屋可以在市場上自由交易流轉(zhuǎn)。

(二)新民居與相關(guān)概念的區(qū)別

與“小產(chǎn)權(quán)房”相比較，新民居是經(jīng)政府批準(zhǔn)，有合法建造手續(xù)的合法建筑，而“小產(chǎn)權(quán)房”是沒有建造手續(xù)的自建房。新民居可以辦理新民居房屋產(chǎn)權(quán)證，而“小產(chǎn)權(quán)房”沒有房屋產(chǎn)權(quán)證。

與城鎮(zhèn)商品房相比較，新民居雖然有房屋產(chǎn)權(quán)證，但是新民居所占用土地的性質(zhì)仍屬于集體所有，新民居的房屋產(chǎn)權(quán)證不同于城鎮(zhèn)商品房產(chǎn)權(quán)證。新民居雖然是經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的，但是新民居不能辦理土地證，也不能進(jìn)行不動產(chǎn)登記。此外，城鎮(zhèn)商品房可以自由流轉(zhuǎn)買賣，購買主體不受限制，但是新民居能否自由流轉(zhuǎn)和進(jìn)行交易存在爭議。

二、新民居建設(shè)模式

經(jīng)過多年的新民居建設(shè)，各地已經(jīng)形成了各具特色建設(shè)模式，主要包括：

(一)集體主導(dǎo)型②

該模式主要表現(xiàn)為，村集體進(jìn)行前期出資，村集體是新民居建設(shè)的主要出資者。該模式主要適用于經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的村集體，他們有很好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)或工業(yè)基礎(chǔ)，有能力主要出資建設(shè)新民居，村民只需出資一小部分。該模式減輕村民負(fù)擔(dān)，使村民具有獲得感和幸福感。集體主導(dǎo)型模式建設(shè)新民居所剩余的土地，由村集體統(tǒng)一管理統(tǒng)一開發(fā)。

(二)農(nóng)戶自建型(基礎(chǔ)設(shè)施推動型)③

該模式與集體建設(shè)模式相對應(yīng)，主要表現(xiàn)為村民生活條件好，經(jīng)濟(jì)比較富裕，村民對生活質(zhì)量要求比較高，希望改善居住條件建設(shè)新民居。加之村委會領(lǐng)導(dǎo)班子組織能力比較強(qiáng)的村，可以采用此模式。④采用該種建設(shè)模式建設(shè)新民居所剩余的土地，仍然屬于集體所有，可用于后期開發(fā)，也可用于后期進(jìn)行置換。

(三)村企共建型⑤

該建設(shè)模式主要針對沒有較強(qiáng)的村企業(yè)，集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較弱的村。與開發(fā)商主導(dǎo)型建設(shè)模式不同，能夠采用村企共建模式的村一般都具有優(yōu)勢地理位置或者是擁有良好發(fā)展前景的投資項(xiàng)目、潛在商機(jī)。村集體與企業(yè)共同出資，具有地緣優(yōu)勢的企業(yè)利用新民居建設(shè)中節(jié)約的土地按照法律等規(guī)范性文件進(jìn)行企業(yè)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)村企共同發(fā)展。

三、新民居買賣的法律效力

新民居買賣的法律效力不能簡單的說具有法律效力還是不具有法律效力，應(yīng)該區(qū)分合同效力(債權(quán)效力)和物權(quán)效力，從合同效力(債權(quán)效力)和物權(quán)效力兩方面來進(jìn)行評價。

(一)合同效力(債權(quán)效力)

從債權(quán)角度來看，新民居買賣是否能產(chǎn)生合同效力(債權(quán)的效力)，筆者認(rèn)為應(yīng)區(qū)分交易的民事主體。

1.村內(nèi)村民之間新民居買賣合同的效力

根據(jù)《物權(quán)法》和《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，村民對其依法建設(shè)的房屋擁有所有權(quán)，可以進(jìn)行買賣行為。因此，只要交易主體具有締約能力，意圖是真實(shí)的，內(nèi)容是合法的，不違反公共秩序和良好的風(fēng)俗習(xí)慣，新民居銷售合同就是有效的。

2.非村內(nèi)村民之間新民居買賣合同的效力

非村內(nèi)村民之間買賣新民居是否具有合同效力？主流觀點(diǎn)為合同無效。合同無效理論認(rèn)為，根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，新民居是將原宅基地房屋拆除收回后在新址上建設(shè)的房屋或者是將原宅基地上房屋拆除直接建設(shè)的房屋，本質(zhì)上仍然是建在集體土地上的房子。由于農(nóng)村集體所有制與村民的具體身份有關(guān)，村民不得依照《物權(quán)法》和《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。因此，如果買方是新民居所在村非村內(nèi)村民，他就無權(quán)在村里使用土地，因此新民居的買賣合同無效。

3.新民居在村民與城市居民之間買賣合同的效力

如前文所述，新民居的產(chǎn)權(quán)歸屬于村集體組織，屬于集體財產(chǎn)，城鎮(zhèn)居民沒有資格購買。另一方面，我國土地政策也明確禁止城鎮(zhèn)居民買賣農(nóng)村住房，減少農(nóng)村土地的行為。特別是國務(wù)院辦公廳于1999年發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》⑥，2007年下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》⑦。這兩個《通知》對此都做了明確禁止性規(guī)定，禁止農(nóng)村房屋出售給城鎮(zhèn)居民。一旦發(fā)生權(quán)屬糾紛和爭議，城鎮(zhèn)居民應(yīng)返還房屋。因此，筆者認(rèn)為城鎮(zhèn)居民與村民之間買賣新民居合同無效。

(二)物權(quán)效力

筆者認(rèn)為進(jìn)行新民居買賣交易是否產(chǎn)生物權(quán)法律后果，也應(yīng)當(dāng)區(qū)分交易主體的身份和資格，具體表現(xiàn)如下：

1.同村村民間新民居買賣

新民居的目的是改善村民的生活環(huán)境和生活質(zhì)量。在原有宅基地上拆除房屋后，原有的宅基地或村的閑置土地上的房屋，不會改變村集體經(jīng)濟(jì)組織所擁有的土地的數(shù)量，不會破壞村的土地集合，不會損害村經(jīng)濟(jì)組織或其成員的利益。筆者認(rèn)為，出售新民居給同一村民，他們之間可以產(chǎn)生物權(quán)效果，買方可以獲得新民居的所有權(quán)。

2.非同村村民間買賣新民居

村民將自己家的新民居出售給其他村的村民時，通常情況下此買賣交易不發(fā)生物權(quán)法律后果。如前所述，新民居是在本集體所有的土地上建造的房屋，應(yīng)當(dāng)屬于本集體所有，其與宅基地一樣具有很強(qiáng)的身份依附性。如果將本集體組織的新民居賣給了其他村集體組織成員，這實(shí)質(zhì)上減少了賣方所在村集體土地數(shù)量，勢必會影響到村集體及其成員的利益，所以新民居在非同村村民間進(jìn)行交易的，不具有物權(quán)效果。

3.村民與城市居民買賣新民居

向城市居民出售新民居并不會產(chǎn)生物權(quán)效力。《物權(quán)法》《土地管理法》⑧以及我國的土地政策明確禁止向城市居民出售農(nóng)村居民住宅，有關(guān)部門不得為購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。⑨此外，物權(quán)法相關(guān)原則，雖然村民對其分配得到的新民居擁有所有權(quán)，但進(jìn)行新民居買賣交易時，必然會涉及到集體土地使用權(quán)。而我國相關(guān)法律都規(guī)定了相應(yīng)的審批程序，對村集體所有的土地轉(zhuǎn)讓也進(jìn)行了限制性規(guī)定。因此，城市居民沒有村民身份，不能獲得新民居的所有權(quán)。

[ 注 釋 ]

①李進(jìn).新民居買賣的法律效力研究[J].哈爾濱師范大學(xué)社會科學(xué)學(xué)報，2018，3：71.

②唐振龍，安蘭珠.農(nóng)村新民居建設(shè)模式與啟示——以河北省為例[J].經(jīng)濟(jì)與管理，2012，11：32.

③唐振龍，安蘭珠.農(nóng)村新民居建設(shè)模式與啟示——以河北省為例[J].經(jīng)濟(jì)與管理，2012，11：33.

④《河北省農(nóng)村新民居規(guī)劃建設(shè)指導(dǎo)意見(試行)》，四(一)規(guī)定，凡農(nóng)戶新建住宅，必須符合村莊規(guī)劃和新民居設(shè)計(jì)要求.新民居建設(shè)規(guī)劃許可、施工許可等審批手續(xù)，由村委會集中統(tǒng)一申報，有關(guān)部門現(xiàn)場統(tǒng)一辦理.施工應(yīng)由有資質(zhì)的施工企業(yè)承擔(dān).單戶自建的，由農(nóng)戶委托；村委會統(tǒng)一組織建設(shè)的，經(jīng)必要的民主程序可由村委會委托.提倡由村委會將民居新建或改舊項(xiàng)目打捆公開招標(biāo)確定施工企業(yè).確定施工企業(yè)后，委托人應(yīng)當(dāng)與其簽定施工合同.

⑤邵春妹.農(nóng)村民居建設(shè)研究——以河北省為例[D].石家莊：河北師范大學(xué)，2009(3).

⑥“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)村集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”.

⑦“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’.”

⑧《土地管理法》第10條 農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；第62條第一款 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。第四款 農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn).

⑨1999年國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》.