買得起房，交不起稅？

鄭智維

因為之前炒房現象的存在，居民家庭財富和房屋持有等有較為密切的關系。尤其部分大城市，房地產稅的出臺使得房產持有者患得患失。

在2017年最后一個月，房地產稅再次被輿論關注，這意味著房地產稅漸行漸近。

12月20日，財政部部長肖捷在《人民日報》上發表題為《加快建立現代財政制度》的文章，明確了房地產稅對個人住房將按評估值征收。

剛剛過去的一年，我國房地產進入新時代的轉折之年，樓市房價平穩，熱點城市房價下跌。作為一項重大的稅制改革，房地產稅不僅影響著政府、開發商，更撩撥著公眾敏感的神經。

雖然目前尚未有確切的時間表，相關消息大多屬于分析和猜想，但已納入中央議事日程的房地產稅依然是各種話題中的熱點。

穩房價？

因為之前炒房現象的存在，居民家庭財富和房屋持有等有較為密切的關系。尤其部分大城市，房地產稅的出臺使得房產持有者患得患失。

“當前，普通民眾對兩個內容似乎都比較敏感：房地產稅和房價。”接受《民生周刊》采訪時，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，沒有購房的群體更關注房價，已經購房的群體則更關注房地產稅。

和之前房地產的相關稅種不同，未來出臺的房地產稅將對持有環節征稅，對普通民眾影響范圍更大。有統計數據顯示，目前全國存量住房面積超過300億平方米，總市值超過270萬億元。

房地產稅是穩控房價的“終極殺器”？

“雖然征房地產稅目的不是為遏制房價，但房地產稅對閑置的住房征稅，能夠在一定程度上影響供求關系，可能會對穩定房價有一定影響。”住建部住房改革專家委員會副主任委員顧云昌分析說。

不過，從之前實施試點的上海、重慶兩地看，房地產稅對房價的影響似乎都不大。“上海、重慶兩地的試點并沒有起到遏制房價上漲的作用，可以說沒有達到預期的目標。”接受《民生周刊》采訪時，顧云昌說。

“房地產稅對房價不能說沒有影響，但這種影響是有前提的。例如，之前房價上漲時，連個人所得稅都能轉嫁給買方，更何況房地產稅這種持有環節征收的稅種。”中國社會科學院財經戰略研究院研究員楊志勇分析說。

雖然房地產稅可能對房價產生影響，但征房地產稅本身不是單純從遏制炒房等角度出發的，而是為優化財稅征收體系。

此外，目前時間表尚未確定，稅率、稅基、征收對象、免征面積等細則尚未明確，很難討論房地產稅對房價的確切影響。

調稅費

早在2011年，在上海、重慶兩個具有代表性的城市就開始了房產稅試點。

重慶主要針對高檔商品房征收房產稅。上海開征房產稅內容為：如果之前一戶有多套住房，暫不會征收房產稅，但若新購住房，將新舊住房一并累加，并對超過人均面積部分征稅。

“從征收模式來看，類似上海的征稅還是具有積極作用的，考慮了人均居住面積的概念，同時也給予房屋評估值一個減免值，這種做法值得財政部等相關財稅部門學習和借鑒。”嚴躍進分析說。

十八屆三中全會指出，加快房地產稅立法并適時推進改革。這意味著，被寫入中央文件的房地產稅肯定是要落實的。

然而，征房地產稅目的到底是什么？楊志勇分析，為地方公共服務融資籌集資金，是房地產稅出臺的主要目的。

對此，顧云昌分析，增加財政收入只是征收房地產稅的目的之一。從財政部的稅制改革來看，征收房地產稅是為了理順房地產的稅收關系，建立一個比較合理的稅收體制。因為長期以來，我國房地產沒有保有稅或財產稅，稅收體制不夠完善。

從其他國家來看，稅收有三個環節：建設環節、交易環節和保有環節。而保有環節的稅收是地方政府重要財政收入的來源。由于過去沒這項稅收，主要靠土地出讓金來彌補。然而，土地出讓金越征越多，越征越高，公眾對此有異議。

提供公共服務，地方政府要有一個穩定、合理的財政收入渠道。從稅收改革角度看，整個稅收改革的基調是正稅清費，正稅就是要將稅收理順。事實上，在我國與房地產相關的稅包括房地產業營業稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等。

房地產稅出臺背后，意味著與房地產相關的稅費將被調整。肖捷的文章也提到，對工商業房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅，適當降低建設、交易環節稅費負擔，逐步建立完善的現代房地產稅制度。

緩推進

12月16日，北京大學教授姚洋在接受網易采訪時表示，未來3年應該會出臺房地產稅。理由是很多城市特別是一線城市的土地接近用光，通過土地開發獲得收入這條路越來越窄。

對于房地產稅征收時間，多位專家接受本刊采訪時認為短期內不會出臺。作為典型的地方稅，房地產稅何時開征各地可能會并不相同。肖捷的文章也提到，按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產稅立法和實施。

在嚴躍進看來，房地產稅開征應該具備三個條件：

第一，要有較好的民眾支持基礎，征稅背后本身不是簡單的稅費增加的概念，而是稅費調整的概念。只有將這個概念講清，才會得到民眾支持。

第二，各類稅費重疊部分的剔除，尤其是在交易環節中部分稅費是否可以剔除掉。防范過分征稅，這都是需要研究的問題。

第三，不影響基本的剛需和改善型購房需求。此類需求關系到基本民生的保障，不應該受到稅費政策的干擾。

相較于出臺時間，公眾似乎更關心房地產稅的征稅方式和標準。有人擔心如果賦稅過重，會出現“買得起房，交不起稅”的現象。在顧云昌看來，房地產稅涉及每家每戶的利益，評估方法、稅率尚未確定，容易引起老百姓擔憂。

按照市場價評估來交稅，地區間會有很大的差別。例如，中小城市一套房30萬～50萬元，按1%的稅率算，大概3000～5000元。而北京等一線城市，約100平方米的房子，市值約在1000萬元。按照1%的利率，那就是10萬元。endprint