宅基地“三權分置”改革將帶來啥土地增值收益、資源配置更多投向“三農(nóng)”

王 林

一場與土地有關的改革，將影響所有人。

“我國將探索宅基地所有權、資格權、使用權‘三權分置’，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農(nóng)戶資格權，適度放活宅基地使用權。”日前，國土資源部部長姜大明在2018年全國國土資源工作會議上的表態(tài)引來許多關注。

姜大明還表示，我國將研究制定在權屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地建設租賃住房試點，“政府將不再是居住用地唯一提供者”。無論是對農(nóng)村還是房地產(chǎn)市場而言，“三權分置”改革所撬動的紅利和機會都遠超土地本身。

盤活宅基地 帶動鄉(xiāng)村振興活力

當前，在許多欠發(fā)達地區(qū)的鄉(xiāng)村，因為進城務工人員增多，大量宅基地長期閑置。如何盤活和利用這些宅基地資源，是一項關乎鄉(xiāng)村振興和農(nóng)民收入的重要問題。

“現(xiàn)在，已經(jīng)到了將土地增值收益、資源配置更多投向‘三農(nóng)’的時候了。”姜大明在上述會議中提到，實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，用好土地是基礎，增加投入是關鍵。宅基地所有權、資格權、使用權的“三權分置”被擺上了鄉(xiāng)村振興工作中的重要位置。

2017年年底召開的中央農(nóng)村工作會議指出，要“破除一切束縛農(nóng)民手腳的不合理限制和歧視”，將完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策，以及承包地“三權分置”、農(nóng)村集體產(chǎn)權等制度。而在今年1月17日舉行的國務院常務會議上，也特別提出了允許利用宅基地建設生產(chǎn)用房，創(chuàng)辦小型加工項目，推動返鄉(xiāng)人員創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。

“過去這塊地這不能用那不能用，有種種限制，只能在村集體成員之間流轉(zhuǎn)，而集體成員‘一戶一宅’，流轉(zhuǎn)的可能性很小。”中國農(nóng)業(yè)大學農(nóng)民問題研究所所長朱啟臻告訴筆者，宅基地的長期閑置影響了農(nóng)民的財產(chǎn)性收益，而盡快、適度地放開，并且推進“三權分置”，有利于農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入，遏制鄉(xiāng)村衰敗。

朱啟臻認為，宅基地“三權分置”等改革措施也是將使用權、資格權賦予農(nóng)民，這將帶來更大的活力和改革機會。“鄉(xiāng)村振興就是要給農(nóng)民更多的權利，讓他們自己根據(jù)實際情況去處置他們的宅基地”。

土地供給多元化 撬動更多改革機會

事實上，在城鄉(xiāng)距離逐漸縮小的今天，宅基地“三權分置”改革所帶來的利好還不僅限于鄉(xiāng)村，還將撬動更多改革機會。

姜大明在全國國土資源工作會議上說，要改變政府作為居住用地唯一供應者的情況，研究制定在權屬不變、符合土地和城市規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地建設租賃住房試點，完善促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的基礎性土地制度，推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度。

“這條政策的創(chuàng)新之處，就是讓城市的需求與周圍農(nóng)村的供給可以在一定程度上對接。”北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩認為，這類改革措施理論上會增加城市土地供應，有助于控制房價上漲，實踐中的作用大小還要看由此帶來的商品房總量，特別是農(nóng)村租賃房總量的增加幅度。

此前，國土資源部、住建部已經(jīng)在北京、上海、南京等13個城市部署開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。在試點城市，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設運營集體租賃住房。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，此類政策思路或許是對集體建設用地尤其是宅基地的“解放”，利于部分大城市周邊宅基地的盤活。但也有兩個底線：土地屬性不改變，還是屬于集體建設用地；允許租賃住房產(chǎn)品先探索，其他產(chǎn)品類似普通住宅是否跟進還要看后續(xù)改革的進度。