村集體出租倉庫如何納稅

前段時間，本刊編輯部收到一封來自江蘇省鹽城市大豐區大中鎮阜豐村村民委員會的來信。信中說到，本刊在2015年第10期刊登了《集體房屋租賃收入該怎么納稅》，他們讀后感覺對如何納稅更加清楚了。該村有2萬平方米的倉庫對外出租，是集體主要收入來源。去年地稅局來征收2013-2016年的稅收，對倉庫出租收入按17.6%征稅。他們詢問，這個稅率是怎樣計算出來的？針對村集體出租倉庫行為有什么稅收優惠政策嗎？

村集體出租倉庫要納哪些稅

目前，不少村集體，特別是城中村、城郊村，都在集體經營性建設用地上建設廠房、倉庫等設施，對外出租，收取租金。這部分租金收入必須按章納稅。

根據財政部、國家稅務總局《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》《中華人民共和國房產稅暫行條例》等稅收管理法律法規，村集體出租倉庫應當繳納的稅種及稅率按照以下規定執行：

（一）增值稅：2016年5月1日之前，按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》相關規定，村集體出租倉庫租金收入應當按5%稅率征收營業稅。2016年5月1日起，營業稅改增值稅（以下簡稱“營改增”）全面推行，之前按照5%稅率征收的營業稅改為征收增值稅。財政部、國家稅務總局下發了《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號），其中附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十五條第二款規定，提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為11%。

村集體倉庫租賃，屬于不動產租賃，稅率為11%。小規模納稅人（連續12個月租賃收入銷售額未達到500萬元）倉庫則適用5%的征收率，按照租金收入5%征收。村集體取得多處房地產租金收入的，應當合并計算租金收入，并按月（季）申報。

（二）城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加：“營改增”之前，城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加都屬于以營業稅為基數計算的地稅小種。城市維護建設稅按照行政區域區別稅率，街道按照營業稅稅額7%征收，其他地區按照營業稅稅額5%征收；教育費附加、地方教育附加分別按照營業稅稅額的3%、2%征收。

“營改增”后，城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加改為當月申報繳納的增值稅為基數計算，繳納比例與以營業稅為計稅基礎的繳納比例一樣。

（三）房產稅：按照《中華人民共和國房產稅暫行條例》第一條“房產稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收”，第三條“房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據”，第四條“房產稅的稅率，依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%”等相關規定，房產稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收，若村集體倉庫坐落在屬于城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內的土地上，就需要征收房產稅，其他地域就不用征收房產稅。房產稅按照村集體倉庫租金收入12%征收。

（四）企業所得稅：按照應納稅所得額的25%征收，由取得收入的村集體自行申報。

（五）印花稅：按照租金收入0.1%征收。

（六）地方水利建設基金：按照租金收入0.1%征收。

此外，根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》，村集體出租倉庫行為還會產生城鎮土地使用稅，但納稅人不是村集體，而是租用村集體倉庫的個人、公司等組織，以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，按照各地規定的不同適用稅額計算征收城鎮土地使用稅。

17.6%的稅率是如何計算的

從來信中可以看出，地稅局補征的是2013-2016年稅收。通過記者進一步了解，該村位于城鄉結合部，屬建制鎮范圍。在2016年5月1日“營改增”節點之前，該村需要納稅的稅種應該為營業稅、房產稅和城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加，免征印花稅和地方水利建設基金。其中，營業稅率為5%，房產稅率為12%，城市維護建設稅率適用“街道按照營業稅稅額7%征收”條款，教育費附加、地方教育附加分別按照營業稅稅額的3%、2%征收。

2016年“營改增”之后，該村為小規模納稅人，適用5%增值稅率。其他稅種和稅率不變。

綜上分析，該村出租倉庫收入應納稅及稅率分別為：

1.營業稅（增值稅）稅率5%

2.房產稅稅率12%

3.城市維護建設稅稅率=營業稅（增值稅）稅率5%×7%=0.35%

教育費附加=營業稅（增值稅）稅率5%×3%=0.15%

地方教育附加=營業稅（增值稅）稅率5%×2%=0.1%

該村出租倉庫收入應納稅稅率=5%+12%+0.35%+0.15%+0.1%=17.6%

需要注意的是，此次地稅局補征的是與出租行為相關的稅收，不涉及企業所得稅。村集體應當在年終結算時，將出租倉庫收入與村集體其他收入合并計算應納稅所得額，共同計算所得稅額。

村集體出租倉庫有稅收優惠嗎

截至目前，針對各地村集體經濟組織開發“房產經濟”行為，財政部、國家稅務總局尚未出臺相應稅收優惠政策。但為扶持村集體經濟發展壯大，一些地方出臺了相應稅收征管地方性優惠政策。例如廣東珠海每年從農村廠房、商鋪等物業出租稅費市本級財政留成中，拿出50%追加投入幸福村居建設，各鎮可組織村居通過競爭獲得這些資金。江蘇蘇州一些鄉鎮也將農村廠房、商鋪等物業出租稅費鎮本級財政留成全額返還給村集體。

此外，按照《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》相關規定，若村集體經濟組織為一般納稅人，出租2016年4月30日前取得的倉庫、廠房、商鋪等不動產，不適用11%增值稅率，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。