當(dāng)前土地供應(yīng)及其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的影響

王蓓

隨著改革開(kāi)放的實(shí)施，我國(guó)將原來(lái)盛行的分房政策取消，實(shí)行住房商品化，在這一趨勢(shì)下，房地產(chǎn)業(yè)興起，逐漸成為我國(guó)最火熱的行業(yè)之一。為了維持相關(guān)行業(yè)的良性發(fā)展，國(guó)家通過(guò)多種重政策對(duì)其進(jìn)行調(diào)控，其中土地政策是比較重要的方式之一。我國(guó)當(dāng)前土地供應(yīng)的實(shí)際情況如何，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格到底能否產(chǎn)生影響，都值得進(jìn)行深入的研究。

自我國(guó)住房市場(chǎng)化制度實(shí)行以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)逐漸發(fā)展，直到現(xiàn)階段房地產(chǎn)的價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出人們的實(shí)際支付能力，國(guó)家與政府通過(guò)很多政策進(jìn)行調(diào)控房產(chǎn)價(jià)格，但是起到的效果十分微弱。其中，比較常見(jiàn)的是土地供應(yīng)，那么這一方式對(duì)于房產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控是否真的有效，是否可以控制房產(chǎn)價(jià)格，已經(jīng)成為一個(gè)疑問(wèn)，需要通過(guò)一定的研究，找出二者之間的關(guān)系，通過(guò)對(duì)相關(guān)內(nèi)容的研究，找出影響房產(chǎn)價(jià)格最重要的原因，實(shí)現(xiàn)對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控。

土地供應(yīng)

土地供應(yīng)中包含的內(nèi)容有很多，但是具體對(duì)于房地產(chǎn)的價(jià)格是否會(huì)起到作用還需要通過(guò)進(jìn)一步的研究，下面就簡(jiǎn)單闡述相關(guān)內(nèi)容，并分析其與房產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系。

土地供應(yīng)量。國(guó)家在土地供應(yīng)量方面的控制主要是對(duì)房屋建設(shè)的土地總供應(yīng)量的控制，其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格可能從兩個(gè)方面產(chǎn)生影響，第一點(diǎn)是對(duì)開(kāi)發(fā)的規(guī)模和供需關(guān)系產(chǎn)生一定的影響，通過(guò)控制土地供應(yīng)量，可以控制房屋建筑的面積，控制房地產(chǎn)企業(yè)投資的多少，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)的目的。除此之外其還可以從對(duì)市場(chǎng)主體的預(yù)期進(jìn)行控制，通過(guò)土地供應(yīng)量可以很明顯的影響市場(chǎng)主體的預(yù)期，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)開(kāi)發(fā)商投資的影響和人們的房屋購(gòu)買欲望，借此實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋價(jià)格的影響。

土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的影響可以分為兩個(gè)方向，第一點(diǎn)是通過(guò)對(duì)土地用途結(jié)構(gòu)的劃分來(lái)控制房產(chǎn)價(jià)格，通過(guò)這一規(guī)劃，可以嚴(yán)格控制高價(jià)格的房屋的供應(yīng)，優(yōu)先進(jìn)行平價(jià)房的建設(shè)，將我國(guó)房屋空置率高，卻依舊有很多人們買不起房的問(wèn)題解決。第二方面是在空間結(jié)構(gòu)上，通過(guò)這一作用，可以使其與城市建設(shè)和城市規(guī)劃達(dá)成統(tǒng)一，如果相關(guān)規(guī)劃不夠合理會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)兩極分化，一部分地區(qū)供不應(yīng)求，但是另一部分卻無(wú)人問(wèn)津。

土地供應(yīng)方式。土地供應(yīng)方式的種類主要可以劃分為有償和無(wú)償，無(wú)償供應(yīng)也可以叫做劃撥供應(yīng)。最常見(jiàn)的還是有償供應(yīng)，在有償供應(yīng)中主要使用的方式有四種，拍賣、招標(biāo)、掛牌和協(xié)議等，其中協(xié)議是經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商達(dá)成一致進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的方式，這種很容易出現(xiàn)貪污腐敗現(xiàn)象，但是這一方式并不是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響最大的，另外三種方式的影響要比其大得多。有人認(rèn)為，這三種方式是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格高最重要的因素，但是深究這三種方式的內(nèi)核，其實(shí)本質(zhì)上還是一種公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，所以實(shí)際上房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)高的原因與這三種方式的關(guān)系并不大。

土地供應(yīng)價(jià)格。土地供應(yīng)價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響比較重要，最直接可以看出的是其可以將開(kāi)發(fā)的直接成本提高，也會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生間接影響，所以房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的關(guān)系一直是社會(huì)熱烈討論的問(wèn)題，對(duì)二者之間關(guān)系的分析有很多，得到的結(jié)論也有很多，只有正確的認(rèn)識(shí)到二者之間的關(guān)系，才能真正地實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控與促進(jìn)。通過(guò)對(duì)眾多分析結(jié)果的總結(jié)，可以看出這二者之間的關(guān)系應(yīng)該是互相影響，互相促進(jìn)，所以國(guó)家在控制房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)程中，可以通過(guò)二者之間作用與反作用的關(guān)系實(shí)現(xiàn)這一目的。

土地供應(yīng)量對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的影響

通過(guò)上述對(duì)土地供應(yīng)數(shù)據(jù)的分析可以看出，土地供應(yīng)對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格確實(shí)會(huì)產(chǎn)生一定的影響，準(zhǔn)確來(lái)說(shuō)二者是相互影響的關(guān)系。土地供給量也會(huì)受到房產(chǎn)價(jià)格的影響而改變，例如房產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)明顯的下降，就需要減少土地供給，借此提高房產(chǎn)的價(jià)格，并減少土地的無(wú)效利用。土地價(jià)格的改變是隨著人們對(duì)房屋的需求的轉(zhuǎn)變而改變的，如果人們對(duì)房屋的需求量提高，那么地產(chǎn)商對(duì)房屋的需求同樣會(huì)提高，但是土地資源是比較珍貴的，短時(shí)間內(nèi)可以提供的數(shù)量有限，所以房?jī)r(jià)會(huì)有所提高。在這一情況下，土地價(jià)格會(huì)保持在較高的位置，但是地產(chǎn)商會(huì)將高價(jià)的壓力轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)因?yàn)榈貎r(jià)與房?jī)r(jià)之間的相互作用所以使得二者的價(jià)格都無(wú)法降低。

二者之間的相互作用會(huì)造成國(guó)家通過(guò)土地供應(yīng)進(jìn)行控制房地產(chǎn)價(jià)格的效果減弱，一些土地政策很難實(shí)現(xiàn)應(yīng)有的效果。所以，政府要想通過(guò)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控，要在土地供應(yīng)政策的基礎(chǔ)之上，加上其他方式進(jìn)行配合，才可以實(shí)現(xiàn)目的，達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控作用。

通過(guò)本文可以看出，通過(guò)土地供應(yīng)可以對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響，但是要想達(dá)到這一目的只是依靠土地政策很難實(shí)現(xiàn)應(yīng)有效果，還需要多重政策相互配合，制定長(zhǎng)期有效地計(jì)劃，才能實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。總而言之，通過(guò)土地供應(yīng)可以起到對(duì)房產(chǎn)的控制效果，所以國(guó)家與政府可以通過(guò)這一方式控制我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的畸形變化，為人們帶來(lái)更好的生活環(huán)境，也為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展提供保障。endprint