國(guó)外住房租賃市場(chǎng)對(duì)中國(guó)的啟示

管子君

背景

在我國(guó)2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，已經(jīng)明確對(duì)住房進(jìn)行了定位，即“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，同時(shí)應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用各種政策手段來(lái)達(dá)到研究我國(guó)國(guó)情并建立合適的基礎(chǔ)性制度以及長(zhǎng)效的運(yùn)作機(jī)制。該舉目的是為了抑制自2015年來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)快發(fā)展以及住房?jī)r(jià)格的快速增長(zhǎng)，防止住房?jī)r(jià)格的大起大落并穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，利于我國(guó)居民的財(cái)產(chǎn)穩(wěn)定。

經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中。中央給出了加快住房租賃市場(chǎng)立法、加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展、加強(qiáng)住房市場(chǎng)監(jiān)管和整頓、規(guī)范開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售和中介等行為。并以此作為契機(jī)向全國(guó)進(jìn)行推廣，購(gòu)租并舉可以有效的緩解國(guó)民住有所居的現(xiàn)狀，為我國(guó)構(gòu)建多層次滿(mǎn)足不同階層居民需求的住房體系。2017年5月，我國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部頒發(fā)《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例（征求意見(jiàn)稿）》，又于2017年7月聯(lián)合8部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，將廣州、深圳等12個(gè)大中城市作為加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的首批試點(diǎn)。為應(yīng)對(duì)國(guó)家在住房租賃政策的導(dǎo)向，廣州率先實(shí)行了“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”等措施，上海首創(chuàng)出讓用地僅用于租賃，即“只租不售”等。

我國(guó)住房租賃市場(chǎng)管理的現(xiàn)狀與問(wèn)題

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)中進(jìn)行住房租賃登記備案的租賃關(guān)系非常少，其主要原因是由于缺乏相關(guān)的制度進(jìn)行約束，而租賃市場(chǎng)的交易雙方?jīng)]有主動(dòng)進(jìn)行租賃登記備案的動(dòng)機(jī)等。中介的存在在一定程度上并沒(méi)有捋順我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范化，反而還促使了我國(guó)住房租賃市場(chǎng)虛假現(xiàn)象。

我國(guó)住房租賃市場(chǎng)管理機(jī)制不健全。由于我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)住房租賃宣傳的缺乏，我國(guó)目前住房租賃市場(chǎng)主要以出租人與承租人之間雙方私下簽署住房租賃合同為主，這種租賃關(guān)系并沒(méi)有在相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行備案登記，同時(shí)由于住房租賃無(wú)法享受社保、醫(yī)療與教育等相關(guān)權(quán)利，租賃雙方均沒(méi)有動(dòng)機(jī)進(jìn)行備案登記。在這種背景下，管理層對(duì)于未備案登記的處罰行為的操作空間不大，執(zhí)行起來(lái)比較困難。

依據(jù)目前我國(guó)住房租賃的現(xiàn)狀，我國(guó)管理層應(yīng)當(dāng)將公安、工商、稅務(wù)以及城管等各部門(mén)分別給予相關(guān)權(quán)利，并納入住房租賃體系的構(gòu)架中，而目前我國(guó)的各部門(mén)參與度較低，導(dǎo)致我國(guó)住房租賃市場(chǎng)管理機(jī)制的不完善。同時(shí)，即使目前推出了“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，租賃雙方也不知道在何處進(jìn)行備案登記。

住房租賃市場(chǎng)隱形化，缺乏相關(guān)制約措施。由于住房租賃雙方?jīng)]有動(dòng)力在政府相關(guān)部門(mén)進(jìn)行備案登記，因此，為了規(guī)避繁瑣的管理與滿(mǎn)足進(jìn)程務(wù)工的大量農(nóng)民的需要，我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)基本上處于隱形化的狀態(tài)。而根據(jù)我國(guó)住建部《城市房屋租賃管理辦法》與稅法的相關(guān)規(guī)定，居民或法人以盈利為目的的將所有權(quán)的房屋進(jìn)行出租，應(yīng)當(dāng)依法在相關(guān)部門(mén)進(jìn)行登記備案并交納稅費(fèi)。

在過(guò)去的住房租賃市場(chǎng)中，租賃雙方?jīng)]有動(dòng)力進(jìn)行登記備案，反而需要被相關(guān)法律法規(guī)約束并交納稅費(fèi)，因此，市場(chǎng)上以居民為主的住房租賃市場(chǎng)均以隱形化的方式存在。而大量沒(méi)有通過(guò)登記備案的隱形租賃，不僅使得住房租賃市場(chǎng)十分混亂、不便管理，同時(shí)也導(dǎo)致我國(guó)政府稅收的流失。而在對(duì)于隱形租賃市場(chǎng)的管理中，管理層進(jìn)行取證十分困難，由于租賃雙方私下簽署租賃合同，在沒(méi)有發(fā)生糾紛的情況下，一般不會(huì)向管理層承認(rèn)租賃行為。

住房租賃市場(chǎng)涉及層面復(fù)雜，出租人欠缺法律知識(shí)。由于住房租賃市場(chǎng)的混亂，絕大多數(shù)的住房租賃雙方所簽署的租賃合同都出現(xiàn)無(wú)效或者不規(guī)范的現(xiàn)象，有點(diǎn)甚至未簽訂書(shū)面的租賃合同或者僅以口頭承諾作為租賃行為憑證。還有的出租人將非自身所有權(quán)的住房進(jìn)行二次出租，或?qū)⒉痪邆浜戏óa(chǎn)權(quán)的住房進(jìn)行出租等等，還有發(fā)生各種租賃糾紛的情況，這導(dǎo)致在隱形租賃市場(chǎng)上出現(xiàn)大量的民事糾紛。

另外，有的承租人利用租賃住房進(jìn)行不法行為，例如“傳銷(xiāo)”、“黃賭毒”等。出租人由于法律意識(shí)較弱，一味追求眼前短期利益并將住房出租給租金價(jià)格高者，這為大量不法分子提供了鉆空子的機(jī)會(huì)。正是因?yàn)檫@樣，我國(guó)大量的不法行為均發(fā)生在租賃住房市場(chǎng)中。

國(guó)外住房租賃市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)

正值我國(guó)大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)之際，我們需要從國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的住房租賃市場(chǎng)吸取相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，并以此來(lái)指導(dǎo)與幫助我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的平穩(wěn)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。

法國(guó)住房租賃市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)。法國(guó)作為歐洲經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的國(guó)家之一，其首都巴黎的市區(qū)住房均價(jià)維持在1萬(wàn)歐元每平方米左右，且房?jī)r(jià)的波動(dòng)一般控制在10%的區(qū)間，主要是因?yàn)榉▏?guó)政府采取了一系列的法律措施來(lái)限制房地產(chǎn)投機(jī)行為。

法國(guó)對(duì)于土地的出讓進(jìn)行價(jià)格限制，對(duì)于國(guó)有、共有土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或者買(mǎi)賣(mài)，其必須按照國(guó)家所指定的基礎(chǔ)價(jià)格進(jìn)行出讓。所以，這部分國(guó)有和共有土地主要用來(lái)向具有低保性質(zhì)的住房建設(shè)及運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行出讓?zhuān)⒁笤擃?lèi)住宅必須繳納30%的地方租金。

德國(guó)住房租賃市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)。由于德國(guó)的國(guó)有土地面積有限，因此德國(guó)的住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展較為完善。根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，德國(guó)居民的自有住房比例僅為43%左右，而剩余主要依靠住房租賃市場(chǎng)予以解決。

在德國(guó)，其政府為租賃市場(chǎng)的供給主體。無(wú)論任何機(jī)構(gòu)在德國(guó)開(kāi)發(fā)住宅或經(jīng)營(yíng)住房租賃，其在最初的一個(gè)期限內(nèi)必須按照德國(guó)政府的要求將住房對(duì)外出租，并按照政府的要求收取較低的租金，只有在這個(gè)期限以后才能將住房直接面向市場(chǎng)。其次，德國(guó)政府對(duì)于住房租賃價(jià)格實(shí)行嚴(yán)格的價(jià)格管制，否則予以懲罰。

美國(guó)住房租賃市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)。美國(guó)作為世界上經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的國(guó)家，其人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，居民階級(jí)層次豐富，住房租賃市場(chǎng)為其社會(huì)穩(wěn)定和人們正常生活提供了非常重要的作用。美國(guó)最初的租賃住房是主要由政府建造并由政府提供，通過(guò)該舉為住房租賃市場(chǎng)提供大量的供給，用以解決居民的住房問(wèn)題。后隨著美國(guó)認(rèn)購(gòu)的迅速增長(zhǎng)，美國(guó)政府由于財(cái)政的壓力導(dǎo)致供給增速無(wú)法匹配社會(huì)對(duì)租賃住房的需求。因此，在上個(gè)世紀(jì)末，美國(guó)政府開(kāi)始采用引入社會(huì)資本的方式來(lái)增加租賃住房的供給，并以此來(lái)平衡住房租賃市場(chǎng)的供給與需求。

措施和建議

首先，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化政府的市場(chǎng)監(jiān)管職能，建立完善的住房租賃管理機(jī)制。政府應(yīng)當(dāng)針對(duì)住房租賃市場(chǎng)授權(quán)某部門(mén)為主管部門(mén)，并建立關(guān)于住房租賃管理的一整套機(jī)構(gòu)，并且聯(lián)合公安、稅務(wù)、房管以及工商等多個(gè)部門(mén)進(jìn)行聯(lián)合協(xié)作管理。房管部門(mén)應(yīng)當(dāng)履行為住房租賃市場(chǎng)提供登記備案，并統(tǒng)計(jì)相關(guān)數(shù)據(jù)提供給其他相關(guān)部門(mén)。工商部門(mén)在為個(gè)人辦理工商手續(xù)時(shí)，需要對(duì)個(gè)人的住房以及經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所進(jìn)行查驗(yàn)。公安部門(mén)在為個(gè)人辦理戶(hù)口登記及身份證明文件的過(guò)程中，也應(yīng)當(dāng)對(duì)個(gè)人的居住住房進(jìn)行查驗(yàn)。

其次，政府應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化并建立住房租賃信息數(shù)據(jù)中心職能，并對(duì)租賃市場(chǎng)加強(qiáng)管理。由于住房租賃市場(chǎng)的信息統(tǒng)計(jì)較為龐大且難度較高，而城市大部分的住房租賃行為為通過(guò)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)而達(dá)成。因此，政府應(yīng)當(dāng)要求房地產(chǎn)中介以及相關(guān)平臺(tái)機(jī)構(gòu)及時(shí)向房管部門(mén)報(bào)送住房租賃簽約等相關(guān)信息。

最后，由于我國(guó)近年來(lái)城市住房的價(jià)格的過(guò)快上漲，大量外來(lái)務(wù)工以及城市低收入人群存在無(wú)房可住的現(xiàn)象。對(duì)于此，我國(guó)應(yīng)當(dāng)努力倡導(dǎo)住房租賃的消費(fèi)理念，弱化“重買(mǎi)輕租”的思想，這也可以適當(dāng)緩解我國(guó)住房?jī)r(jià)格的過(guò)快上漲。同時(shí)，政府應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展機(jī)構(gòu)化租賃企業(yè)。向市場(chǎng)提供租賃專(zhuān)用土地，同時(shí)給予住房租賃者相應(yīng)的醫(yī)療等社會(huì)保障以及受教育權(quán)利。

（作者單位：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院）endprint