利用集體建設用地建設租賃住房意義重大

卞文志

2017年8月28日，國土資源部網站披露了一則消息：《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》（以下簡稱“方案”），提出在“租賃住房需求較大，村鎮集體經濟組織有建設意愿、有資金來源，政府監管和服務能力較強的城市，開展利用集體建設用地建設租賃住房試點”。從“經濟適用房”“租售同權”“共有產權房”，再到這次的“集體建設用地建設租賃房”，業內人士認為，歷經一系列政策暖風之后，這一次的住房政策算是有了較為明顯的利好。

從土地供應端出發加強租賃房源供給

國土資源部、住房和城鄉建設部28日對外發布“方案”稱，為增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構建購租并舉的住房體系，建立健全房地產平穩健康發展長效機制，國土部會同住建部根據地方自愿，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

兩部委稱，此舉還將有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經濟組織和農民增收渠道；有助于豐富農村土地管理實踐，促進集體土地優化配置和節約集約利用，加快城鎮化進程。此前的2017年7月20日，住建部、國家發改委等9部門聯合發布《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》明確提出，要在超大城市、特大城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作，多渠道增加租賃住房供應。

中原地產首席分析師張大偉認為，鼓勵集體用地建設租賃房，有利于提高用地指標緊張的城市加快租賃房源供應的可能性，上述13個城市基本都屬于一、二線城市，這些城市國有土地相對緊張，而部分區域存在的城中村等集體土地，如果部分進入租賃市場有利于房源供應，也有利于城中村改造。有關專家表示，從長遠看，目前租賃市場的核心問題是租購比懸殊，開發商開發商品房用于出租的回報率過低，大部分年收益只有1%～2%，這種情況下集體用地因為土地價格相對較低，對于集體產權擁有者來說，也可以獲得穩定回報。集體用地建設的租賃房，在租金市場化的情況下，可以達到年投資回報率5%以上。

與之前的房地產政策相比，這次的政策有哪些亮點？意義有多大？我們先來看看具體的政策表述。國土資源部的文件中，最核心的就是這句：“村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房?！本褪钦f以后集體土地也可以承接城市住房建設了。說白了，原來那些處于灰色地帶的“城中村”和城郊結合部的村集體都可以名正言順地做起房屋出租生意了。這實際上打破了1998年以來城市住房由政府征地、壟斷國有土地建設的套路。其意義還不僅于此。這一次的政策，很明顯指明了此類用地不是征地或簡單地流入市場，村鎮集體經濟組織有極大的主導權，無形中也就增加了村鎮集體經濟組織在盤活相關土地方面的積極性。

當然，整個文件最重大的亮點和意義還在于，創新性地從土地供應端出發，加強租賃房源的建設和供給。為此文件中明確提出了“村鎮集體自行開發”，這實質上意味著他們可以繞過傳統的開發商土地競拍等手段，在很大程度上制約了土地價格。土地的價格低了，那么開發成本自然也就少了，而租房的價格也必然隨之降低，這對目前的租房市場來說無疑是很大程度的利好。不過，從更宏觀和長遠的角度來看，這類政策的提出，還在于可能改變房地產企業的發展模式，促進租賃行業機構投資者的崛起。

在政策激勵下住房租賃市場將會扭轉

除了以上幾個方面的重要意義之外，此次出臺的集體建設用地建設租賃房政策與此前所有房地產政策相比，其突破性意義還有以下三個方面：一是第一次將集體土地納入住房市場，大大增加住房土地供應。在我國現有存量土地中，集體建設用地規模巨大，可用于建設租賃房的集體土地遠多于城市中可用于建設商品房的國有土地。過去，因政策不允許集體土地建設商品住房，導致商品房建設用地不足，商品房供應不足，房價上漲。如今，集體建設用地在不改變“集體性質”的前提下，找到了一條進入住房市場的可行道路，這就是用來建設租賃房。雖然根據方案，集體建設用地僅可用于建設租賃住房，但是，增加了可供出租的住房，同時就會減少商品房購買的需求，降低商品房供不應求狀況，降低商品房房價。

二是改變了中國住房市場“買房多、租房少”的格局。我們知道，迄今為止，中國住房市場都是“買房多，租房少”，在大城市尤其如此，原因在于：一是目前出租的房屋多為個人所有，個人可供出租的房屋總體上數量有限；二是由于個人出租的房屋分散，政府難于管理，導致租房人的權益難以保障，造成一些人更愿意買房而不愿意租房。集體土地用于建設租賃房后，將大大增加租房市場供應，同時將形成規?；淖夥啃^，政府可以出臺專門針對租房小區的管理政策，加強管理、檢查，切實保障租房人的權益，進而選擇租房而非買房的人將逐漸增多，“買房多、租房少”的格局將發生改變。

三是小產權房可望變為“集體土地租賃房”而納入管理。目前，全國各地均有大量小產權房，這些小產權房建在集體土地上，沒有合法的名分，無法成為有產權的商品房。集體土地租賃房大量出現后，小產權房可望納入此類住房進行管理。當然，輿論還有很多解讀，比如有利于縮小城鄉收入差距、有利于穩定房價等。那么，此舉是否有助于解決小產權房問題？有人持積極樂觀態度。這是一種誤讀。一則，《方案》明確“不得以租代售”；二則，國土部明確表態，集體土地建設租賃住房和違法建設的所謂“小產權房”不能混為一談；三則，集體建設用地建租賃住房用于出租，而小產權房是出售的。另外，一個是合法建設，一個是違法建設。

而對于住房租賃市場而言，我國在這方面與西方發達國家相比有著較大的距離。目前在中國租房率不足10%，歐洲國家租房率近50%；中國房屋租賃交易額占房屋交易總額不足7%，同一數據美國占比是50%；2012年，全國租賃住房用地僅占全部居住用地的10.5%。社科院發布的2016年《社會發展藍皮書》顯示，當前我國城鎮居民家庭住房自有率高達91.2%，僅有不到10%的家庭通過租賃市場解決居住需求，特別是一線城市以外的地區，租房比例小之又小。同樣還有機構投資者的嚴重缺位，據清華大學房地產研究所所長劉洪玉介紹，我國住房租賃市場中，約90%的房源為個人出租，而在一些國家市場，專業租賃企業提供的房源占比在30%左右。endprint

鏈家研究院發布的《租賃崛起》中還給出了這樣一組數據：截至2016年，全國有一定規模的品牌公寓企業只有1000多家，運營管理的房間數量只有約100萬間，不足市場份額的5%。與之相比，這一比重在日本租賃市場中達到87%，美國則為60%。按理來說，市場經濟條件下，凡有需求就會刺激供給配套，為此，在國家多種有關政策的激勵下，中國的住房租賃市場現狀將會得到大的扭轉。鏈家研究院的一份報告指出，目前中國的房屋租賃市場規模是1.1萬億元，預計到2025年，中國租賃市場規模將增長到2.9萬億元，到2030年將會超過4.6萬億元。

中國房市未來增長希望在租賃

在鏈家研究院發布的《租賃崛起》中，鏈家稱“未來的增長希望在租賃”。這一預測目前已使嗅覺靈敏的中介公司和房屋租賃企業在投資上開始轉向。其實，這不僅是中介公司和房屋租賃企業的預感，也是各大開發商的行業共識。據內部人士透露，過去幾個月以來，無論是國內知名的大地產公司，還是區域地產公司，都已經迅速開啟房屋租賃市場爭奪戰。最積極的估計要屬萬科了，據不完全統計，截至目前，其已在北京、廣州和佛山等地擁有5處自持物業地塊。2016年在北京市海淀區西北旺的兩宗地塊以“競報自持比例”方式招標，萬科憑100%自持比例中標，堪稱該場競標中的“最大贏家”。

與此同時，萬科還在2016年成立了長租品牌“泊寓”，并在今年年初以30億元入股鏈家，足見其對租賃市場的看重。無論是中介還是房企其實都已提前向租賃市場轉型，搶奪自持物業和只租不售的地塊更是不可旁落的戰略布局。而此次出臺的“集體建設用地建設租賃房”政策，將會給中介公司、房屋租賃企業和開發商們帶來更大的利好。當然，至于到底能不能如愿以償，還有待市場的檢驗。但“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位不會改變。

目前在中國，可以說最高價的商品是住房，最緊缺的資源是住房用地。集體土地用于建設租賃住房，用于最急需之處，將大幅提升集體土地的利用價值，增加農村集體土地的價值回報。所以說，“住房出租產業”將成為農村一項新的產業，成為農村集體經濟收入的一項新的重要來源。這是一項于城市人、農村人皆有利的重大舉措。

針對此次出臺的“集體建設用地建設租賃房”政策，不少網民表示，拿集體用地來建房出租，不僅可以緩解住房供需矛盾，還可以盤活存量用地，可謂一舉多得。下一步，應制定嚴格的監管措施，完善相關配套政策，規范用地和建房流程，防范各種違規行為，保障政策順利貫徹落實。說到底，大力發展租賃房，保障民眾的基本住房需求，這才是真正地致力于民生。endprint