“響鼓”用“重錘”七部委聯手治樓市亂象

本刊記者 柯善北

自中央提出“房住不炒”指導方針以來，各地積極實施分類調控，推動房子逐漸回歸居住屬性，房價“狂飆”的勢頭得到有效遏制。然而，由于當下我國經濟處于新舊動能轉換期，房地產仍被視為保值增值的優質標的物，大量資本涌入催生市場亂象。其中，開發商與中介、炒房團勾結，共同炒作房市、哄抬房價，巧立名目收取額外費用，極大地損害了購房者特別是“剛需”一族的利益，擾亂了市場的正常秩序。

為了打擊不法行為，6月28日住房和城鄉建設部等七部委聯合發布《關于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》（以下簡稱《通知》），于2018年7月初至12月底在北京、上海等30個城市開展專項行動，要求各地政府對投機炒房行為、房地產“黑中介”等亂象進行重點打擊，切實維護人民群眾合法權益。

四面合圍 “及時雨”嚴控“火頭”

這次行動的內容主要包括四個方面：一是打擊操縱房價房租、捂盤惜售、捏造散布虛假信息、制造搶房假象、哄抬房價、違規提供“首付貸”等投機炒房團伙；二是打擊暴力驅逐承租人、捆綁收費、制訂陰陽合同、強制提供代辦服務、侵占客戶資金、參與投機炒房的房地產“黑中介”；三是打擊從事違規銷售、變相加價、一房多賣、霸王條款、價格欺詐以及限制阻撓使用公積金的房地產開發企業；四是打擊發布不實房源和價格信息、進行不實承諾等欺騙、誤導購房人的虛假房地產廣告。

此次專項行動堪稱一場樓市“及時雨”。自2016年930新政以來，各地樓市調控“組合拳”頻繁出臺，限購、限貸、限價、限售等措施不斷加碼。在經歷20個月嚴厲樓市調控不動搖后，一方面總體房價有所回落，房地產市場大局趨穩；另一方面，不少熱點城市出現一二手房價倒掛現象，購房者懷抱“買到即賺到”的心理預期，導致搶房大戰上演。

少數不良開發商與黑心中介、炒房者乘機合謀煽風點火，進一步營造“房價暴漲，一房難搶”的緊張氛圍，從而攫取暴利。有的收取高額的茶水費、搖號費；有的采取陰陽合同，捆綁精裝修、車位進行銷售；有的提高認購門檻，非全款者不得入內……

實際上早在今年五一前后，住建部針對部分地區房地產市場出現過熱苗頭、投機炒作有所抬頭等情況，約談了成都、太原、貴陽等12個熱點城市，約談強調要毫不動搖地堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實地方調控主體責任，因城因地制宜，精準施策，確保房地產市場平穩健康發展。

此次專項行動可以看作是5月住建部約談12城的后續實際行動之一，不僅覆蓋的城市數量進一步擴大，而且指向清楚、要點突出，可謂刀刀“見血”，由此也能看到中央嚴打房地產行業亂象的決心及力度。

精準打擊 行動試點或擴圍

此次行動一二三線城市都有上榜，除了北上廣深四大一線城市外，二線城市包括天津、南京、蘇州、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、成都、長沙、重慶、西安、昆明、佛山、海口、寧波、哈爾濱、長春、蘭州、太原，三線城市分別是徐州、宜昌、貴陽。這幾個三線城市引起高層關注，主要還是因為樓市過于活躍了，尤其是宜昌和徐州，今年6月，宜昌二手房均價同比上漲25.64%，徐州二手房房價同比上漲14.17%。

專家認為，“打蛇打七寸”，這30個城市都是熱點城市，也是房地產調控的牛鼻子，其中有不少是媒體曝光違法違規行為較多的地方。對房價上漲過快的城市從嚴監管，一方面可以發現重點城市自身需改善之處，另一方面也會對其他城市形成威懾作用，推動樓市整體房價平穩和更健康發展。

住建部相關負責人表示，要先在30個城市試點，各地亂象側重點不同，要力求打擊精準，通過前期摸索經驗，會在年底之前擴大范圍、全面開展亂象整治行動。

任何亂象的出現都不是偶然的，在某種程度上是一些地方監管松懈的必然結果。假如各地始終勒緊房地產市場的“韁繩”，依法從嚴管理房地產市場，對出現的問題隨時治理和糾正，也不至于出現亂象。

通知強調，要強化督查問責機制，對專項行動實施過程中發現的違法違規行為，依法從嚴懲處。對涉嫌隱瞞包庇、濫用職權、玩忽職守的部門和人員，堅決問責。

住建部相關負責人指出，維護房地產市場平穩發展是一攬子工作，此次專項行動將側重治理房地產市場違法違規行為，如果某些地方沒有按照文件要求治理，或治理力度不夠，或媒體曝光查處不力，將派出督查組，對于國家一系列房地產調控政策落實不到位的地方，將會提出問責建議。 “對于管理者、監管部門不作為、亂作為也要問責。”該負責人強調。

長遠施策 房住不炒入人心

國務院發展研究中心研究員任興洲認為，這次專項行動最大的新意是針對市場突出的問題、亂象，多部門聯手集中精準打擊。這七個部委中，原來很多部門沒有出現過，比如，公安部、宣傳部、銀保監會等等，多部門聯手從各個層面、全方位、整個鏈條來進行精準的專項治理。

此次專項活動打擊的行為中有一項值得注意，那就是“房地產開發商利用合同格式條款，免除自身法定義務、加重購房人責任、排除購房人合法權利的行為”，這其實就是通常所說的“霸王條款”。房企的“霸王條款”在以前的相關活動中較少提及，但當前房市有庫存不足的風險，賣方市場的特征很明顯，所以需要對各類購房合同進行管控。此類管控也充分說明了購房交易秩序也是房地產市場穩定發展的一個重要導向。

此次專項行動除了繼續打擊炒房外，相比以往的調控還有一個亮點，那就是把“虛假房源”列入了打擊重點。此次專項行動之所以重點打擊虛假廣告，是因為要落實“房住不炒”的定位，穩定房價至關重要，而價格預期又對房價起到助漲助跌的作用，所以，打擊不實價格信息、虛假廣告等的目的，在于完善市場信息，避免房地產企業哄抬房價，進而穩定價格預期，促進房地產市場的平穩健康發展。

房地產市場走到今天為止，每一次調控不可謂不嚴，每一個政策本身都在不斷地打補丁。而從根本上治理房地產亂象，需要加快建立新的住房制度和市場化調控機制。如果在供給側方面做一些長效的預期，那么比每年、每個月、每天打補丁要強很多。

從以往的經驗來看，目前行政性措施已經不能根治房地產亂象，必須在多方面同步加快改革，包括改革政府壟斷住宅用地體制，改革房地產商壟斷住宅供應的體制，打破固有土地財政模式、逐步完善房產稅制度，同時建立多渠道保障、多主體供應、租售并舉住房制度，使“房住不炒”真正扎根市場、深入人心。