基于業主視角下住宅工程質量驗收機制的優化研究

（第一作者） 羅維安 城市建設工程學部文華學院 副教授

1 多角度分析質量通病的成因，根據我國住宅工程施工質量驗收及后期運營的實際情況，提出物業“前期介入”的最佳時機

在整個房地產開發過程中，通常情況物業管理公司是作為工程竣工以后房屋和設備設施的管理者，若工程施工過程中就存在質量缺陷，將會對其后期管理服務工作造成很大困擾，所以在住宅質量監控上，相對于施工方和監理，有其獨特的作用但不夠全面。業界學者很早就提出物業“前期介入”的概念，但如何有效的介入與實施，在我國的建筑行業市場一直以來都是一個難題。目前只有理念先進、實力雄厚以及“自建自管”模式的開發商才能從規劃設計階段開始引入物業相關部門的全程介入，如何在其他開發商和物業公司中進行普及并無定論。本文根據一些實地調研所統計驗收狀況，深入分析現階段無法開展物業相關部門全程介入開發商住宅建設的障礙所在，并提出將物業管理公司作為“質量顧問”的角色提前介入到住宅建設過程中。既是對房地產開發的住宅質量負責，也是對后期業主的使用權益保護，這種前期介入更具科學性。

2 理清物業管理和開放商、施工方、設計方之間的關系、職責范圍以及各自的角色是物業管理“前期介入”實施可能性的前提

首先，開發商通過國家合法程序把土地進行開發或建設住宅銷售給業主使用，施工方是實施住宅建設的執行者，設計方使住宅建設中的各種功能空間的合理布置，為業主更加科學便捷的使用。物業管理是住宅交付后業主使用過程中對房屋進行的管理，在這些關系中，開放商和施工方、設計方之間在住宅工程建設過程中是密切聯系，相互制約的。只有物業管理實際上是與其他三方脫節的，既不清楚前期的住宅建設質量狀況，也無法預料后期的使用缺陷。更使得業主使用時出現的物業糾紛陷入尷尬的局面，難以分清各方的責任和權益。在我國，物業管理行業最初是房地產售后的載體，以房地產開發“自建自管”的模式出現。 2001年全國人大提出要“鼓勵房地產開發、房地產銷售與房地產管理分業經營”，這種“分業經營”強調按照物業服務行業的內在規律來運營，目的是提高資產的運營效益和物業管理服務質量，為了在后期的經營中實現多方共贏的目標。如果這種“分業經營”得以實施，物業管理公司可以作為“質量顧問”的角色提前介入到住宅建設過程中。也就能避免更多的物業糾紛，減少理物業糾紛中的尷尬局面。

在這個“質量顧問”的角色扮演中，首要條件是做好物業承接查驗工作，明確各方責任。目前，很多物業公司不重視承接驗收工作，也會使自己在處理物業糾紛中面臨尷尬。

3 以業主的權益為出發點，把握竣工驗收、階段驗收、物業承接查驗三方環節，實施優化分戶驗收階段的規范程序與思路

一般的工程竣工驗收指建設工程項目竣工后開發建設單位會同設計、施工、設備供應單位及工程質量監督部門，對該項目是否符合規劃設計要求以及建筑施工和設備安裝質量進行全面檢驗，取得竣工合格資料、數據和憑證。應該指出的是，竣工驗收是建立在分階段驗收的基礎之上，前面已經完成驗收的工程項目一般在房屋竣工驗收時就不再重新驗收。這種驗收更多的是建設方與設計方和施工方等部門之間的關系，與物業管理和業主不發生直接聯系，一旦后期使用房屋出現質量問題時，各方面的責任就不夠清晰，業主的權益就很難得到保障。

在理論上，分戶驗收針對的是專有面積，屬于建設單位與業主的法律關系，物業的承接查驗針對的是共用部位、共用設施設備，是物業與業主的法律關系，不同的驗收環節涉及到不同責任主體，不達標的物業雖然范圍上有所不同，但基本指向同一物業，所以對于業主而言，由于信息不對稱，在實際操作過程中往往很難區分不同責任范圍。業主往往將本應由建設單位承擔的物業質量責任歸咎于物業管理企業，造成很多無謂的糾紛及社會矛盾。針對這一問題，多數地方陸續出臺的分戶驗收規范都提到分戶驗收階段應有物業公司參與，但對如何參與及驗收流程如何進行并未明示，造成實際驗收過程中存在混亂，本文對開發商與物業公司的實際關系提出具體的驗收流程。

4 基于業主視角下的房屋質量工程驗收機制的核心問題

作為業主來說，房屋驗收交付后最主要擔心的是房漏和后續的維修管理工作，我們收集了媒體報載有關防漏與防漏的基層報道，反映了業主的反饋信息，反映了報紙記者筆下的描述，也反映了曾經在施工企業工作過的當事人的說法，為本文中的觀點提供了方方面面的依據，值得當今社會各界關注。

4.1 防漏問題（屋頂漏水、樓板漏水、墻窗漏水、陽臺漏水、底層返潮等）

（1）施工企業方的原因，業主反映的防漏問題，暴露了施工企業當前建設項目的施工質量，存在比較嚴重的問題：如施工企業管理不到位、施工人員素質急待提高；施工材料管理不到位，建筑材料的購置和鑒別能力差；施工企業施工技術水平不高，施工操作方法不科學、不過硬；

（2）監理單位的疏忽原因：監理單位是房屋建設施工的監控機構，應該提高監控措施，加強現場管理人員的監控；加強現場材料的監控，加強現場施工技術和施工操作的監控；在施工工地的每一道工序上，每一個重要節點和關鍵點，監理工程師要跟蹤監控。

（3）對于設計單位來說，業主反映的防漏等問題，是對設計單位提出了難得的參考意見，從不同方面促進了設計單位的進一步思索與改進，使得設計單位重視屋面防水設計，重視諸多建筑構造節點的防漏設計，以及重視主體結構的合理設計。

綜合以上，我們不難看出，防漏問題是一個住房驗收中最值得關注的問題，也是非常重要的一個問題，它暴露出了建筑行業成品的缺陷，引起了設計、施工、監理等部門的思考，物業公司此時以“質量顧問”的形式站立在建設方的位置進行思考提出問題，《物業承接查驗辦法》中對新建房屋的驗收條件做出了規定，物業公司在此基礎上應實事求是，不能因利益而放棄原則。驗收人員應詳細記錄發現的問題，對影響房屋及設備使用安全的質量問題，絕不簽字，直到合格；同時要認識到，物業服務企業主要承擔的是維護義務，主要是按開發商提供的不動產實施現狀接管。承接查驗工作主要是從未來業主的角度對房屋質量進行把關，工程驗收時必須細致入微、專業性高，一切以業主的利益為主旨。

4.2 后續維修管理（房地產的主管、物業的管理服務、業主的反饋）

在住房交付業主使用后，往往會存在住房維修這一項工作，而這項工作卻是物業管理中的一項基礎性工作，它反映出物業管理水平的高低，在很大程度上決定管理企業的經營效益。

從物業本身來看，房屋維修的根本任務就是保證原房屋的使用安全和使用功能，提高房屋的完好率，延長使用壽命，減少資金投入，充分發揮房屋的使用價值，對業主來說極為重要，也關系到業主的切身利益。

從房地產業來看，房屋維修是房地產開發在消費環節的延續，搞好房屋維修管理，有利于房屋的價值追加，可以延緩物業的自然損耗，提高物業的價值和使用價值，促進房產產業生產、流通、消費各個環節的良性循環。

從業主和社會來看，房屋維修有利于逐步改善工作、生活條件，不斷滿足社會需求和人民居住生活的需要，有利于整個社會的穩定，逐步把城市修建成一個環境優美、生活安靜、利于生產、方便生活的經濟文化中心，促進城市經濟的發展和社會主義精神文明建設。

由此可見，這種基于業主視角下以“分業經營”為導向的驗收機制更具合理性和科學性。

5 基于業主視角下分戶驗收房屋質量機制的程序和內容規范

5.1 充分做好驗收前準備工作

第一：在實施驗收之前，首先要確認物業是否完成竣工，開發商要提供相應的合格證明材料；第二：按照《物業承接查驗辦法》第十一條相關規定確認物業是否滿足查驗條件，防止出現沒有達到入住功能就開始進行交房；第三：對物業進行摸底，確認物業是否存在嚴重安全隱患和重大工程缺陷，若有則可不予驗收；第四：針對物業的實際情況，由前期介入人員對承接查驗人員進行交底，以免接管過程中漏項；第五：要在驗收前和開發商聯系，做好各方組織協調工作，確定交接的事項及日期；第六：驗收領導小組按照《物業承接查驗辦法》第十三條相關規定編寫承接查驗工作的程序，幫助物業公司及相關各方做出規范化的驗收流程。

5.2 把握驗收的主要部位和核心節點

地下結構、地上結構，或者整棟樓的驗收，要由施工方、監理方和甲方共同參加查驗和認可簽字。這樣會減少后續與業主的很多問題產生。

第一：驗收地下結構時，要看地下室底板和墻壁是否返潮，如有滲水、滴水、積水等現象，要深究原因和責任；第二：驗收地上結構時，要看梁、板、柱、墻的外觀，特別是樓板是否開裂，如有懷疑部位，可做一下積水試驗。如果存在明顯滲水漏水缺陷，要進行修補，并要深究原因和責任；第三：驗收衛生間時，要做閉水試驗，如果存在明顯滲漏缺陷，要進行修補，并要深究原因和責任；第四：驗收屋頂結構時，要做淋水試驗，全方位地檢驗屋面結構的滲水缺漏，如果存在明顯問題，要進行修補，并要深究原因和責任。

以上并沒有說出驗收時要檢查的所有問題，但每一項都要徹底從嚴把關，以業主為導向，業主的利益為宗旨，把握好每一個細節和關鍵點。

5.3 采取多樣化的驗收方法

《物業承接查驗辦法》第十六條中規定了這一階段的工作內容是對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收。由于物業種類的多樣性，具體查驗方法不可能完全相同，筆者根據經驗總結了如下通用方法：

承接查驗涉及的工作面較大，根據其內容和技術標準，可采用不同的技術手段。包括查驗相關資料、目測、觸摸、啟用設施設備直接檢驗，通過儀表儀器檢測、做實驗等。如電梯系統，應具備裝箱單、合格證、原理圖、安裝圖、使用說明書、實驗報告、調試證書、安裝過程的自檢記錄、安裝檢驗的合格證等資料；電梯井道壁外觀應該光滑平整，導軌、鋼絲繩、補償繩、限速繩等開啟后要可以正常運行，轎廂安裝要牢固，門扇啟閉輕松，測量各類間距應符合標準等。

6 結語

做好承接“分戶驗收”工作是實現“分業經營”的首要條件，隨著《物業承接查驗辦法》及相關法律法規的頒布，開發商和物業公司就會加大在承接查驗工作上人、財、物的投入，真正落實物業承接查驗工作，逐漸減少由于責任不清而造成的糾紛。

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