保持調(diào)控定力 推進(jìn)供給側(cè)改革2017年房地產(chǎn)市場十大熱詞

本刊記者 萬曉冉

2017的樓市風(fēng)起云涌，政策頻出，市場轉(zhuǎn)向，是承上啟下非常關(guān)鍵的一年。新時代中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的方向基本確定了“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。如今，房地產(chǎn)行業(yè)正在從黃金時代進(jìn)入白銀時代，告別高速增長的階段，進(jìn)入平穩(wěn)健康發(fā)展的新常態(tài)。以下梳理2017年房地產(chǎn)市場十大關(guān)鍵詞，全面解讀樓市風(fēng)云。

熱詞一：量價回落

據(jù)統(tǒng)計，2017年1～11月50個代表城市商品住宅市場月均成交面積2943萬平方米，同比下降24.2%，絕對值低于2015年同期水平。

價格方面，百城新建住宅均價環(huán)比漲幅持續(xù)回落，整體趨穩(wěn)。重點城市在嚴(yán)厲政策調(diào)控下，市場趨于穩(wěn)定，銷售面積同比增幅不斷回落，成交規(guī)模明顯縮減。

不同級別城市來看，一線代表城市成交規(guī)模下降最為明顯，絕對水平與2011年相當(dāng)。二線代表城市成交面積降至2015年水平。三線代表城市較去年成交回落，但絕對規(guī)模居相對高位。

熱詞二：調(diào)控升級

2017年堪稱調(diào)控年，尤其是一二線熱點城市，從限購、限貸，到限售、限價、限商，調(diào)控不斷，力度空前，全面迎來五限時代。

據(jù)統(tǒng)計，2017年以來，全國有近110個城市及相關(guān)部委發(fā)布了房地產(chǎn)調(diào)控政策，出臺文件或規(guī)定的次數(shù)超過250次。調(diào)控政策由單一政策向房地產(chǎn)長效機制轉(zhuǎn)變，覆蓋面從熱點一二線城市向三四線城市擴(kuò)圍，多種調(diào)控手段疊加運用，力度和廣度均前所未有。

3月17日，北京新政規(guī)定，購買普通二套房的首付比例不低于60%，購買非普通二套房的首付款比例不低于80%；之后包括廈門、福州、廣州、珠海等城市均出臺了新購房必須持有一定年限后，才可轉(zhuǎn)讓的政策……

“金九銀十”期間，新一輪全國性的調(diào)控密集來襲。9月22日，西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢8城調(diào)控升級；9月30日，寧波跟進(jìn)限售；桂林、無錫、東莞三城樓市調(diào)控也進(jìn)一步加碼……

熱詞三：租賃時代

2017年7月底，住建部等九部委將廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶在內(nèi)的12個城市列入首批開展住房租賃試點城市名單，預(yù)示著我國住房租賃市場改革的大幕正式拉開。

2017年下半年，武漢、成都、上海等地紛紛成立國有住房租賃公司。7月17日廣州市政府出臺16條扶持措施，首次提出“讓租者幸福居住”的口號；成都提出在2017年底前組建或改建3～4家國有住房租賃公司；8月底，武漢組建第一批5家國有住房租賃平臺……

8月9日，杭州市房管局和阿里巴巴集團(tuán)旗下創(chuàng)新業(yè)務(wù)事業(yè)部、螞蟻金服集團(tuán)旗下芝麻信用達(dá)成戰(zhàn)略合作，杭州市借助阿里的技術(shù)能力、生態(tài)資源，打造全國首個“智慧住房租賃平臺”。10月10日，支付寶宣布，租房全部免押金。在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州這8個城市率先推廣信用租房。10月24日，京東正式宣布擴(kuò)展業(yè)務(wù)版圖，進(jìn)軍房地產(chǎn)市場。另外，由國企牽頭，萬科、龍湖、旭輝、陽光城、綠城、保利等一批房企紛紛以不同形式涉足長租公寓。

住房租賃時代正在全面到來。

熱詞四：共有產(chǎn)權(quán)房

房價依然冰冷，但政策的溫度卻在增加。為了讓一些家庭不再"望房興嘆"，共有產(chǎn)權(quán)房應(yīng)運而生。

共有產(chǎn)權(quán)房，是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后低價配售給符合條件的保障對象家庭所建的房屋。保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。即中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。

2017年8月3日，由北京市住建委、財政局、規(guī)土委聯(lián)合起草的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》正式向社會公開征求意見，指出對原自住型商品房政策的進(jìn)一步調(diào)整、優(yōu)化、升級、規(guī)范后將推出共有產(chǎn)權(quán)住房。

產(chǎn)權(quán)分割，降低了房價，讓房子回歸“住”的本質(zhì)而消弭“炒”的泡沫，也圓了一部分低收入人群的安居夢，給了他們一個繼續(xù)發(fā)展和奮斗的“港灣”。

熱詞五：金融去杠桿

2017年是樓市跌宕起伏的一年。房貸利率的縮緊，貸款額度的提高，都顯示著政府對樓市調(diào)控的決心。截至目前，信貸收緊政策對市場影響逐步顯現(xiàn)，金融去杠桿加速，監(jiān)管趨嚴(yán)，房地產(chǎn)信貸增長勢頭回落。

據(jù)統(tǒng)計，2017年11月全國首套房平均利率為5.36%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.09倍，環(huán)比上升1.13個百分點，同比上升20.72個百分點。目前北京地區(qū)絕大部分銀行的首套房貸最低利率上浮5%～10%，少數(shù)銀行上浮幅度達(dá)15%；二套房貸利率基本上浮20%。

不僅貸款利率全面上浮，還有超五成的銀行停貸。

以深圳為例，截止到2017年12月14日，深圳地區(qū)有包括平安銀行、深圳農(nóng)村商業(yè)銀行、民生銀行、南洋銀行、興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行、郵儲銀行、東莞銀行、廣州銀行、華夏銀行、杭州銀行以及華潤銀行共13家銀行暫時停止了受理新增個人房貸按揭業(yè)務(wù)。

業(yè)內(nèi)人士表示，銀行房貸額度緊張的主要原因是在房地產(chǎn)整體調(diào)控的基調(diào)下，房貸投放限制增多，投放額度大幅減少。對于2018年，銀行貸款額度緊張的情況可能會持續(xù)，2018年整體的房貸額度并不會寬裕，再加上未來資金或會更多流向?qū)嶓w部分，預(yù)計新額度并不足以解決市場需求。

熱詞六：房企大豐收

在大鱷環(huán)伺的房地產(chǎn)行業(yè)，2017年行業(yè)集體中度再度提升，“強者恒強”的邏輯持續(xù)發(fā)酵。

盡管調(diào)控不斷深入，2017年不少房企依舊實現(xiàn)逆勢增長，全年成績十分理想。在龍頭企業(yè)的帶領(lǐng)下，地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模不斷創(chuàng)新高。中國恒大、萬科等龍頭房企與去年同期相比，銷售額平均增長達(dá)50%。

據(jù)統(tǒng)計，2017年1～11月，千億房企陣營達(dá)到14家，碧桂園成為首個銷售規(guī)模破5000億元的房企，以5347.7億元位列第一位，全年銷售有望接近6000億元；恒大以4703.4億屈居次席；萬科地產(chǎn)以4685.6排名第三；融創(chuàng)實現(xiàn)合約銷售金額3007.4億元，位列行業(yè)第四；保利、綠地分別實現(xiàn)銷售金額2678億元和2464億元，全年有望邁入3000億房企陣營。

熱詞七：大規(guī)模囤地

據(jù)易居克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年1～11月，TOP100房企共新增貨值10.47萬億元，其中十強房企拿地貨值5.7萬億元，超過TOP11～100房企的總和。十強房企的新增貨值規(guī)模，均大于同期的銷售規(guī)模。

具體來看，碧桂園在前11個月獲取了9944億元的新增土地貨值；恒大新增貨值8412億；萬科5637億。老牌房企中，保利新增貨值4843億，中海3320億元。龍湖、富力也躋身新增貨值前十，分別為2605億和2200億。另外，位還有新增2685億元貨值的新城控股和新增2981億元貨值的福晟集團(tuán)。

業(yè)內(nèi)人士表示，2017年龍頭企業(yè)拿地情況比往年都好，主要在于行業(yè)集中度提升使得小型地產(chǎn)商拿地困難，大型地產(chǎn)商優(yōu)勢明顯；另外，政策趨嚴(yán)使得龍頭企業(yè)憂患意識更強烈，很多企業(yè)預(yù)測未來可能更嚴(yán)格，趁著目前還能拿到地，會選擇加速拿地。

可以預(yù)見，房地產(chǎn)進(jìn)入下半場，眾房企對市場份額的爭奪即將進(jìn)入白熱化階段，房地產(chǎn)市場正在加速洗牌。

熱詞八：REITs

REITs（Real：Estate：Investment：Trusts），即房地產(chǎn)投資信托基金，起源于美國，是一種通過發(fā)行證券，集合公眾投資者資金，由專門機構(gòu)經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的證券。通過REITs，投資者能像投資其他高流動性證券一樣參與大規(guī)模收入型不動產(chǎn)組合投資，獲得不動產(chǎn)的投資收益。

2017年10月23日，國內(nèi)首單央企租賃住房REITs——保利租賃住房REITs獲批。這是國內(nèi)首單央企租賃住房REITs，也是首單儲架發(fā)行REITs。

其重大意義在于，它不僅是一次融資，更間接實現(xiàn)了公募REITs的擴(kuò)募功能，給REITs發(fā)行市場帶來了新的利好，也為當(dāng)前房企和其他機構(gòu)的租賃業(yè)務(wù)證券化帶來了無限可能。

證監(jiān)會債券部副處長閆云松表示，借助資產(chǎn)證券化為企業(yè)提供創(chuàng)新融資渠道和投資退出路徑，對于建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度具有重要意義。

熱詞九：樓市“體檢”

2017年下半年，多地掀起房地產(chǎn)違規(guī)檢查風(fēng)暴。對于誤導(dǎo)、炒作、捂盤惜售、暗中加價、捆綁搭售等違規(guī)銷售行為，輕則公開通報、處罰，列入各地失信黑名單，重則追究刑事責(zé)任，限制拍地甚至禁止市場準(zhǔn)入。

10月16日，發(fā)改委、住建部發(fā)布《關(guān)于開展商品房銷售價格行為聯(lián)合檢查的通知》，要求在全國范圍內(nèi)開展商品房銷售價格行為聯(lián)合檢查。根據(jù)《商品房銷售價格行為聯(lián)合交叉工作方案》，重點對北京、南京、蘇州、杭州、嘉興、合肥、濟(jì)南、青島、鄭州、長沙、廣州、佛山、海口、三亞、西安15個城市進(jìn)行交叉檢查。例如北京由浙江帶隊檢查，浙江則由廣東相關(guān)部門負(fù)責(zé)。

11月，全國各地迅速掀起樓市治理“風(fēng)暴”。10日，寧夏開展商品房銷售價格行為聯(lián)合檢查，主要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售樓盤和房地產(chǎn)中介機構(gòu)門店銷售商品房的價格行為進(jìn)行檢查。15日，濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布《關(guān)于山東中弘置業(yè)有限公司、華潤置地（濟(jì)南）有限公司虛假宣傳行為處理意見的通報》，責(zé)令涉事公司限期整改，整改期間暫停部分業(yè)務(wù)，并將不良行為記入企業(yè)信用檔案。武漢集中查處了10家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，涉及哄抬房價、捂盤惜售、違規(guī)認(rèn)籌等多種違規(guī)行為……

易居研究院智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場調(diào)控的目的是讓價格回歸理性，而交叉檢查就是要看價格到底有沒有在實質(zhì)上回歸理性，比如是否存在綁定車位、綁定裝修等一系列隱性手段。檢查銷售價格行為不僅是整治違規(guī)行為，也是對調(diào)控效果的檢驗。

熱詞十：長效機制

不斷調(diào)控之下，國內(nèi)樓市已進(jìn)入了新的周期。

4月，住建部和國土資源部聯(lián)合發(fā)文，要求各地根據(jù)商品住房庫存消化周期，對消化周期在36個月以上的，停止供地；36～18個月的，減少供地；12～6個月的，增加供地；6個月以下的，增加供地且加快供地節(jié)奏。

9月開始，樓市調(diào)控不斷升級加碼，調(diào)控手段從需求端轉(zhuǎn)向供給端。房源供應(yīng)渠道開始多樣化，商品房、自住型商品房、共有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房、保障房等百花齊放。

11月6日，財政部部長肖捷在書中談及房地產(chǎn)稅，明確未來的房地產(chǎn)稅將按照房屋評估值征收。按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實施。對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。

一系列舉措，都在指向房地產(chǎn)長效機制的出臺。

回顧2017年房地產(chǎn)市場，“調(diào)控升級”是大背景，“租售并舉”是新亮點，“房企轉(zhuǎn)型”則成為一種現(xiàn)象。總體來看，在看似整體降溫、市場趨穩(wěn)的“平靜水面”下，實則暗流涌動。

各地方調(diào)控逐漸深化，房地產(chǎn)長效機制雛形初現(xiàn)。重點城市交易量下滑，三四線城市市場活躍。熱點城市土地供應(yīng)量加大，溢價率走低，租賃用地頻繁推出。各大房企年度銷售額刷新歷史記錄，龍頭房企與中小房企差距進(jìn)一步擴(kuò)大，行業(yè)集中度提升，競爭加劇，不同規(guī)模的企業(yè)正尋找新的突破口，走向轉(zhuǎn)型之路。