我國房地產經濟周期性波動研究

韓希娟

摘 要：現階段，我國房地產經濟出現了較大的周期性波動，以至于給市場經濟的發展帶來了不良影響。為確保國民經濟的健康發展，還要加深對房地產經濟的研究和重視，以便通過掌握其周期性波動規律確保其整體向前發展。因此，相關人員還應該加強對房地產經濟周期性波動問題的研究，以便更好的制定波動的應對策略。基于此，本文對我國房地產經濟周期性波動進行了詳細地分析與探究。

關鍵詞：房地產經濟 周期性 波動

1、房地產經濟波動的主要特征

經濟波動通常需要經歷四個階段，即復蘇、繁榮、衰退、蕭條四個階段。于房地產經濟波動而言，其無外乎也需要經歷這四個階段。

1.1 房地產經濟復蘇階段

該階段始于前一次經濟循環的低谷。此時，房地產經濟的供求并不平衡，且供給是大于需求的。因此部分房地產開發商很少甚至沒有投資開發房地產項目。這樣一來，市場上房地產項目的供求關系將保持不變。然而隨著凈需求量的快速增加，這種供求關系將被打破，從而致使房地產逐漸高速發展，從而到了快速發展的環節。

1.2 房地產經濟繁榮階段

隨著房地產的經濟進入到快速發展的環節，也使得房地產的交易數目有了非常大的提高，與此同時，也大大帶動了房地產的價格。這樣使得房地產的開發商漸漸的加大投資的力度，加之房地產需求量的快速增加，供給量卻難以快速跟上需求量，導致房地產的價格和租金等快速增加。此時房地產處于繁榮發展階段，無論是投資的總額還是投資規模均不斷擴大。

1.3 房地產經濟衰退階段

經歷了一段時間的繁榮發展之后，房地產市場相對會有所縮小。由于快速增長的房地產價格，使得消費者難以承受，從而導致房地產項目的需求量逐漸下降，最終引發供求的關系出現改變。

1.4 房地產經濟蕭條階段

房地產的供求矛盾越來越突出，使得房地產開發商的競爭壓力日趨上升。于是部分開發商只有采取降低房地產銷售價格的策略，然而房地產價格自身存在一定的剛性，其價格控制在一定的范圍之內。但是，房地產市場快速的萎縮還有交易的數目不斷降低，致使房地產始終處在“有價無市”的狀態當中，進而導致部分開發商和投資者被“套牢”，最終導致房地產經濟處在萎靡的狀態當中。

2、房地產經濟周期性波動的主要影響因素分析

2.1 外部影響因素

2.1.1 經濟因素

經濟因素即指房地產經濟所處的經濟大環境，這主要是指宏觀經濟環境。比如，我國的每一個五年計劃的最后一至兩年會出現銀根緊縮的現象，這種宏觀的經濟因素對于房地產業的影響就比較大。此外，宏觀經濟變量以及宏觀經濟參數中的經濟增長速率、GDP表現、CPI指數等等也都足以引起房地產經濟的波動。

2.1.2 政府的宏觀調控政策的因素

我們國家是具有社會主義特點的市場經濟，在對經濟的規劃以及經濟發展的過程當中，政府產生的作用是最為關鍵的。在我們國家的市場經濟當中，政府部門對經濟的發展起到指揮的作用，政策所進行制定的政策以及制度直接關系到整個行業后期的發展情況。

2.1.3 城市發展狀況的因素

一座城市實際的發展情況，就可以看這一城市房地產的發展情況，就能夠有效地進行體現。整座城市實際的發展水平直接影響到城市基礎的建設和住宅方面實際的需求。

2.2 內部影響因素

2.2.1 房地產市場的供求關系

房地產市場當中產生的供求關系，是對房地產經濟產生波動非常關鍵的一項因素。而房地產的供求關系是依據市場變化而變化的。房地產經濟想要飛速發展就要靠著消費者實際的需要來作為支撐的基礎。

2.2.2 房地產投資的波動

房地產投資產生波動直接影響到房地產的經濟產生變化，是導致房地產經濟波動的內在驅動力。就一般情況而言，當房地產行業中的資金投入增加時，將導致房地產行業的迅速擴張，行業會很快進入發展的繁榮階段。

2.2.3 投資回報率

投資回報率直接關系到整個行業的發展情況。如果房地產業得到的投資回報率比較高的情況下，那么大批的資金就會進入到房地產市場，從而使行業經濟不斷地上漲，使得整個行業進入到快速發展的環節。

3、房地產周期性波動對宏觀經濟影響發展建議

為保障房地產波動和宏觀經濟的協調發展，就要制定科學的發展策略，筆者結合實際，對兩者的發展提出了幾點策略：

3.1 重新定位房地產產業發展地位

房地產作為國民經濟發展的重要支持發展產業，也是基礎性的發展產業，房地產前瞻以及回顧的作用比較顯著，能帶動相關產業的良好發展，對經濟的增長有著推動作用。考慮到金融支持的條件，房地產業的過度發展對其他產業發展也會產生一定的阻礙作用，這就要對房地產的產業發展定位明確化，房地產的產業是基礎性以及先導性的產業，但不是支柱型的產業。在面對新的時期對房地產的發展重新定位，對從發展方向的引導上就有著積極意義。

3.2 拓寬房地產融資渠道

為保障房地產的投資資金來源過度依賴銀行的發展現狀，就要在房地產的多元化融資渠道層面進行積極拓寬，從多方面措施上加以實施。如加大差別化信貸政策的執行力，對銀行的信貸管理規范化實施。構件房地產投資信托公司，降低債務資本，進一步擴大化群益資本等。再有就是積極引導外資進入到房地產的投資當中，這些都能有助于房地產的良性發展。

3.3 詳細研究市場房價的變化規律

在當前的市場經濟發展環境下，促進房地產波動和宏觀經濟的協調發展，就要能充分重視市場房價的變化，能夠真實的反映物價總體水平波動，對此，可把房價波動和物價指標測量體系相結合，對經濟適用房以及廉租房的建設要進一步加強，對中低檔的房地建設的比例進行提高。這些都能有助于穩定房地產波動，從而保障宏觀經濟的良性發展。

3.4 加強市場宏觀調控

為應對房地產經濟的周期性波動，我國政府還應有效強化市場的宏觀調控。要想促進房地產市場的健康持續發展，就應交替提出寬松以及縮放政策，進而快速推動房地產行業的不斷發展。另外，還應加強對經濟過熱問題的重視，防止房地產市場泡沫逐漸變大。為達成這一目標，政府應從宏觀和微觀兩方面進行調控政策的制定，以保證經濟發展能夠得到有效協調。而想要確保政策的有效性，還要建立完善的房地產市場監測和預警機制，以便對房地產經濟增長情況進行全面監控。根據房地產市場的實際運作情況和規律，則能夠完成有效微調政策的制定，繼而使房地產經濟波動的幅度得到有效降低。此外，在城鎮化建設過程中，政府還應該根據社會發展水平制定穩定社會經濟發展的信貸政策和土地政策，以免房地產經濟出現大幅度波動

綜上所述，對房地產的經濟波動產生的影響因素主要包括內部和外部這兩個方面。所以，只有充分地了解能夠影響到房地產經濟波動的所有因素，才可以更好地更加全面地掌握波動的規律，進而采取適宜的處置措施，以便于將該波動控制在合理的范圍之內，從而更好地推動房地產行業的健康有序發展，進而為構建和諧社會添磚加瓦。

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