對(duì)住房市場(chǎng)租售并舉政策的解析

劉瀟雨

四川財(cái)經(jīng)職業(yè)學(xué)院

1、背景

過(guò)往我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要以售賣(mài)為主，機(jī)構(gòu)不會(huì)參與到住房租賃市場(chǎng)上來(lái)，但今年開(kāi)始，在政策的推動(dòng)下，很多大型機(jī)構(gòu)國(guó)企央企紛紛介入住房租賃市場(chǎng)。當(dāng)然，房地產(chǎn)租賃也不是我國(guó)首創(chuàng)，國(guó)際上可以借鑒的美國(guó)、日本很早就發(fā)展了本國(guó)的住房租賃。

經(jīng)過(guò)系統(tǒng)回溯歷史，我們發(fā)現(xiàn)這些可比國(guó)家大規(guī)模推住房租賃市場(chǎng)有以下共同的背景：1、由于房?jī)r(jià)高企導(dǎo)致居民購(gòu)房壓力沉重，更多買(mǎi)不起的人就需要租房。最后形成的局面就是，美、日租房租賃市場(chǎng)的快速發(fā)展繁榮，無(wú)一不是由于房?jī)r(jià)高企。2、在核心一線城市，租賃市場(chǎng)更繁榮，租賃比率更高。如美國(guó)的紐約、洛杉磯，日本的東京等等，其租賃比率明顯要高于其它城市。

上述這些背景，和我國(guó)的情況基本一致。經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放之后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速騰飛，城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，也推動(dòng)人口不斷向中心城區(qū)轉(zhuǎn)移。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、通貨膨脹、土地財(cái)政疊加人口的遷移等因素共同促成了現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)的上行速度顯著超越了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度和居民收入的增長(zhǎng)速度，從而抑制了居民的消費(fèi)和投資創(chuàng)業(yè)；高房?jī)r(jià)也導(dǎo)致了很多產(chǎn)業(yè)的成本大幅提成，國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)力下降；再者高房?jī)r(jià)隱含的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)就大。在此背景下，我國(guó)政府適時(shí)出臺(tái)了住房租售并舉的政策，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)參與住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)居民租房。

雖然我國(guó)的租賃市場(chǎng)發(fā)展才起步，但已經(jīng)呈現(xiàn)了和發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體類似的特征，比如，一線核心城市的住房租賃率明顯高于二、三線城市，居民選擇住房大多也是由于高房?jī)r(jià)導(dǎo)致。

2、政策的出臺(tái)

國(guó)務(wù)院于2016年6月出臺(tái)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，從而在頂層設(shè)計(jì)上確立了住房租賃的地位，其受關(guān)注度顯著提升；隨后2017年，在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，又再次強(qiáng)調(diào)，租售并舉是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要方向，讓租售并舉成為解決核心城市房?jī)r(jià)高企背景下，滿足居民租房需求的重要舉措。

中央政策定調(diào)之后，各地方紛紛出臺(tái)細(xì)則，對(duì)于租賃市場(chǎng)的專項(xiàng)土地供應(yīng)也得以落實(shí)。圖1整理了2017年下半年主要城市的動(dòng)向：

圖1

3、土地財(cái)政運(yùn)作模式

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的長(zhǎng)期決定因素主要有三個(gè)，即人力、資本、全要素生產(chǎn)率。在經(jīng)濟(jì)體發(fā)展的初期，主要依靠的是前兩項(xiàng)勞動(dòng)力和資本(資源)。而我國(guó)作為人口大國(guó)，勞動(dòng)力豐富，勞動(dòng)力成本極具競(jìng)爭(zhēng)力；土地等資源方面，我國(guó)是公有制，政府則是唯一的出讓主體。因此，在早起的發(fā)展中，土地就成為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)的主要載體，我國(guó)通過(guò)土地創(chuàng)造信貸、創(chuàng)造資本，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展；同時(shí)，也直接造就了土地財(cái)政。

在我國(guó)，土地創(chuàng)造信貸、承載經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要通過(guò)兩種路徑實(shí)現(xiàn)：一是依靠開(kāi)發(fā)商拿地，銀行給予信貸優(yōu)先或支持；一是政府自身通過(guò)土地抵押融資。在1994年，中央實(shí)現(xiàn)分稅制改革，直接削弱了地方政府在稅收中的分成比例，但作為補(bǔ)償，中央將土地收益劃撥給了地方政府。隨后，在1998年又推出了住房制度改革；疊加2003年推出的土地拍賣(mài)等一系列配套政策，形成了一整套，土地流動(dòng)交易的鏈條。

在這個(gè)鏈條中，地方政府的資金來(lái)源是，開(kāi)發(fā)商拿地必須支付的資金和通過(guò)土地抵押融資；所得資金再用于城市的公共設(shè)施等民生基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及產(chǎn)業(yè)配套建設(shè)，然后再引導(dǎo)農(nóng)村勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，從而提高了整體社會(huì)的勞動(dòng)生產(chǎn)率，總體經(jīng)濟(jì)規(guī)模得以發(fā)展。這樣一個(gè)良性循環(huán)就產(chǎn)生了，在這一循環(huán)鏈條中，勞動(dòng)力的收入提升了，土地在地方政府和開(kāi)發(fā)商的共同建設(shè)下價(jià)值也得以提升，未來(lái)可以賣(mài)出更高的價(jià)格。

但很顯然，土地價(jià)格不會(huì)一直漲上去。它必然受到制約，這個(gè)制約就是新遷入人口。當(dāng)城鎮(zhèn)化達(dá)到一定階段之后，不再會(huì)有新增人口涌入，或者涌入的人口不足以覆蓋開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本時(shí)，土地的資本回報(bào)率趨于零或者為負(fù)，那么這個(gè)土地創(chuàng)造信貸承載經(jīng)濟(jì)發(fā)展的循環(huán)將會(huì)暫時(shí)告一個(gè)段落。

2010年-2016年，土地出讓金規(guī)模達(dá)到23億；截止2016年，各主要重點(diǎn)城市利用土地融資貸款達(dá)到13萬(wàn)億。可見(jiàn)，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，但也看出土地在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的積極作用。由于房地產(chǎn)上下游影響的產(chǎn)業(yè)鏈非常長(zhǎng)，比如上游的，有色金屬、黑色金屬、玻璃、水泥等各種建材，帶動(dòng)下游的，各種家用電器、建筑裝飾等，所以，其對(duì)經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用顯而易見(jiàn)。而土地財(cái)政帶來(lái)的巨大資金來(lái)源，也會(huì)驅(qū)使地方政府會(huì)不斷想方設(shè)法增大土地供給，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)等相關(guān)行業(yè)的庫(kù)存累積，產(chǎn)能過(guò)剩。

4、土地財(cái)政的負(fù)面沖擊

首先，土地財(cái)政最直接的后果就是推高地價(jià)和房?jī)r(jià)。在土地財(cái)政鏈條中，在利益的驅(qū)動(dòng)下，地方政府會(huì)有強(qiáng)大的動(dòng)力去推高地價(jià)，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的攀升。

其次，在高地價(jià)和高房?jī)r(jià)的沖擊下，對(duì)其它行業(yè)和個(gè)人消費(fèi)形成強(qiáng)烈的擠出效應(yīng)。企業(yè)投資廠房用地成本提升、商鋪寫(xiě)字樓使用成本提升，都會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的成本上升，一旦成本不能傳導(dǎo)到終端消費(fèi)者手中時(shí)，企業(yè)和商鋪只能被迫關(guān)閉。近些年，我們能看到寫(xiě)字樓和臨街商鋪的空置率不斷提高，就是受到地價(jià)和房?jī)r(jià)上升的沖擊。同時(shí)，我們的企業(yè)要參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)，成本的上升也會(huì)降低它們的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，從而影響進(jìn)出口貿(mào)易。高房?jī)r(jià)，占據(jù)了個(gè)人消費(fèi)者的大量收入來(lái)源，必然導(dǎo)致其它消費(fèi)的壓縮，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的活力也有沖擊。

最后，房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲也容易導(dǎo)致泡沫，積聚金融風(fēng)險(xiǎn)，遭遇金融攻擊。一旦新增流動(dòng)性難以為繼，極容易導(dǎo)致價(jià)格的大幅波動(dòng)。我國(guó)的居民購(gòu)房主要是通過(guò)銀行釋放信貸，居民加杠桿，開(kāi)發(fā)商拿地加杠桿來(lái)完成，所以，一旦價(jià)格大幅波動(dòng)，會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)敞口的暴露。同時(shí)，當(dāng)其它經(jīng)濟(jì)體走強(qiáng)或者實(shí)施加息策略，導(dǎo)致國(guó)際資本流出，房地產(chǎn)流動(dòng)性收縮時(shí)，也易導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)，甚至崩盤(pán)。

5、租售并舉

在房?jī)r(jià)高企、風(fēng)險(xiǎn)逐漸積聚的背景下，政策開(kāi)始引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型。發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，不僅能滿足居民的基本住房需求，還能有效抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，從而降低高房?jī)r(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面沖擊和風(fēng)險(xiǎn)敞口的暴露。

現(xiàn)在的關(guān)鍵，在于如何引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商從傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)變到新的租賃服務(wù)模式，讓其有利可圖。我們認(rèn)為，理想的模式是REITs+資產(chǎn)證券化。

在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售模式中，開(kāi)發(fā)商自持房產(chǎn)屬于重資產(chǎn)模式，對(duì)自身資金實(shí)力要求大，周轉(zhuǎn)效率也不高，進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)之后難以實(shí)現(xiàn)快速變現(xiàn)。但通過(guò)REITs，可以拓寬融資渠道，減輕開(kāi)發(fā)商的壓力，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速變現(xiàn)，提高其開(kāi)發(fā)的積極性。與此同時(shí)，可以疊加資產(chǎn)證券化，加速資金回流，項(xiàng)目變現(xiàn)。由于租金的收入是一筆穩(wěn)定的現(xiàn)金流，可以通過(guò)資產(chǎn)證券化，整體打包售賣(mài)這一筆未來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，加快資金回流；回流的資金，可以用于下一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，加速周轉(zhuǎn)效率。

國(guó)際上也有不少成功的住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，例如，黑石集團(tuán)2013年發(fā)行的全球首款基于房租的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，成功實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)的快速整體變現(xiàn)，得到市場(chǎng)的廣泛認(rèn)可，也為行業(yè)引領(lǐng)了方向。

通過(guò)REITs疊加資產(chǎn)證券化的運(yùn)作，能快速解決開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源問(wèn)題，改善其重資產(chǎn)的商業(yè)模式，最后還能解決其快速變現(xiàn)問(wèn)題，一定會(huì)增加開(kāi)發(fā)商的積極性，從而促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的快速發(fā)展完善。租售并舉政策的實(shí)施，有助于解決居民對(duì)住房的需求，同時(shí)也有助于抑制房?jī)r(jià)快速上漲的問(wèn)題，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。

[1]郭平.保障性住房政策演變下住房租賃市場(chǎng)發(fā)展研究——以德國(guó)、美國(guó)為例[J].石家莊經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào)，2014(5).

[2]龍鵬.新型城鎮(zhèn)化背景下我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展[J].經(jīng)營(yíng)管理者，2015(15).

[3]劉寶香.我國(guó)城市住房租賃制度包容性完善研究[J].現(xiàn)代管理科學(xué)，2016(8).