德國鐵獅門辦公樓考察匯報之一：法蘭克福劇院大廈解讀（一）：人文周全與精神安頓

文／朱莉霞

概況

法蘭克福劇院大廈（OpernTurm）是一座43層的高層建筑，它位于城市商務中心，是法拉克福市區一道引人注目的建筑景觀。該建筑坐落于歌劇院廣場（Opernplatz），對面就是著名的老歌劇院（Alte Oper）。樓宇擁有一個地面公園Rothschild公園；并相鄰兩條地鐵線的交匯點劇院廣場站，距離法蘭克福主火車站、機場分別僅幾分鐘和20分鐘車程。

劇院大廈于2009年竣工，塔樓可出租凈面積達到602,779ft2（約56000m2），塔樓的標準層可出租面積為13,993ft2（約1300m2）。該建筑還包含一座可出租凈面積為113,021ft2（約1.05萬m2）的七層裙樓，上面五層用作辦公物業，下面兩層為零售商用。

小插曲：關于為什么不在大堂設租戶銘牌

步入樓宇，樓宇大堂中并未有通常寫字樓展示的租戶樓層銘牌。據鐵獅門介紹，劇院大廈的辨識度很高，他們認為租戶在給他們的訪客介紹工作地點時，只需說“我們在劇院大廈——就是老歌劇院旁邊、與公園相連的那個石材立面的高樓、鐵獅門開發的那棟”就足以令訪客清晰辨識了。

劇院+公園+鐵獅門，以及最直觀的它與眾“玻璃”不同的天然石材立面，成為這個項目的顯著標簽。

1、人文周全

如何讓中高端辦公樓立于不敗之地？或許最好的解釋就是盡察所需。這個所需，不僅是使用者在辦公室工作八小時之需，還包括他們所有的生活部分、情感需求。人不是工作的機器，樓宇設計更注重對使用者的人文周全。

1.1 增值設施：完善的配套服務

大樓的配套服務設施，包括兩家餐廳、兒童日托機構、商店以及580個私人或公共停車位。為租戶周到地考慮其日常工作之外的普遍需求。

1.1.1 兒童看護

劇院大廈的兒童日托機構位于三層，為8個月到三歲的孩子提供全年看護，運營商是享有盛譽的pme Familenservice。它專對樓宇租戶提供服務。

在寫字樓的配套中設置兒童看護機構的做法，受到了在職年輕父母的盛贊。它是樓宇租戶的使用“特權”，增強了租戶對樓宇的認可。由于外包給知名運營商，這個設施的存在并未減低樓宇收益，反而成為一些租戶看中樓宇的重要原因之一。

1.1.2 員工餐廳

裙房屋頂

在劇院大廈的二層，是提供國際美食的員工餐廳，以及令人贊賞的藝術作品與劇院廣場的絕妙景觀。每天，員工餐廳會提供五種不同的午餐選擇以及快餐、咖啡和精選甜點。員工餐廳的運營商Consortium也在這里提供獨家定制與會議服務。員工餐廳只做午餐，主要是針對租戶員工，外來人員也可到此享用；另外的一家意式濃縮咖啡與快餐廳，則一直開到下午六點，為商務客人小坐提供便利。

除卻大樓本身的這兩個餐飲配套，劇院大廈周圍本就有餐飲的不少選擇（見下圖），以上兩項餐飲配套，僅是大樓為便利租戶的日常餐飲。值得注意的是，兩家餐廳都可提供“定制”的增值服務，在私人定制需求此起彼伏的今天，顯示出開發商和商業經營者周到的服務意識。

1.1.3 屋頂露臺

大廈裙樓的屋頂是寬敞平整的大露臺，其上沒有擺放設備，設備被集中放置在地下室或專門的設備層。又由于公園和老劇院，這個屋頂露臺成為上佳的觀景地，看似不事雕琢、閑中著色，卻是蒼翠筆底之為。屋頂露臺上有個樓梯，通往裙房頂層的室內房間，那里是會議及會議輕餐的場所，可用來舉辦大型室內聚會。屆時，裙房屋頂露臺，也便成為它的室外延伸。

可以想見，每當派對音樂悠然奏起，室內觥籌交錯，室外放眼云端，舉杯相碰，相與談笑，眾賓皆歡。據介紹，這個露臺作為租戶獨享的有償特色設施，頗受歡迎，它甚至還可以是“企業會所”、“娛樂中心”、“培訓中心”等。讓員工獲得更為有趣的工作體驗，是當今優秀企業普遍認同的激發員工潛能的重要方式；這個屋頂露臺，提供了契機。

辦公塔樓與裙房之間的公共空間（扶梯通往二層餐廳）

位于二層的餐廳

此外，在塔樓頂層，還有個專屬于41層租戶所用的露臺。由于更高的視線和開闊的室外景觀，這個露臺非但沒有減少租金收益，還成為吸引高端客戶的增值點。

塔樓頂層露臺

塔樓頂層 (42F)平面圖/塔樓41F室內

1.1.4 商店

劇院大廈外圍有兩層樓的購物長廊，面向歌劇院廣場，一直延伸到法蘭克福最繁華的鮑肯海姆大街。裙房底層設有1100m2的outlet店，一個精品面包房提供家庭烘焙美食，它的露臺可以俯瞰整個Rothschild公園。這些都是對劇院廣場商圈的商業補充。

1.1.5 商務中心

塔樓第16層，是劇院大廈的商務中心，為租戶和外部公司提供高質靈活空間，以及大量增值服務。內容包括，在商務中心中為虛擬的和共享的辦公提供獨有的專屬空間，為會議室和會客廳提供具有吸引力的辦公環境，提供視頻會議服務等。

1.1.6 靈活辦公

劇院大廈還提供專業秘書服務，可替租戶接聽電話、收發郵件、遞送物品等等。租戶可使用以小時、天、周或月來計費的行政辦公室、會議室。在商務中心所在樓層，大廈還關注到當下流行的“靈活辦公”的需要，為客戶提供便利的同時，通過以軟件服務為主的合理調配，挖掘樓宇的商業價值。

(1) 虛擬辦公室(Virtual Office)：大廈還提供虛擬辦公室租賃服務。大廈的秘書處，可代表租戶的公司接聽電話，電話將安全迅速地轉至租戶處。大廈會將租戶的公司銘牌貼放在樓層有代表性的位置，確保良好的觀感。租戶還可以享受到具有最頂尖技術的辦公室和通信技術，在任何時間都可方便地選擇使用以天計價的辦公室或會議室。大廈有專業人員完成秘書工作。

這種虛擬辦公室有著吸睛的價格：每月329歐元起。

(2) 共享辦公室(Shared Office)：客戶還可租賃共享辦公室，來同其它公司共享精裝修辦公室。共享辦公室提供了一個配有電話、電腦、網絡和打印機等必要辦公設備的舒適工作環境；這種辦公方式低成本，辦公地點高大上，并配有協助管理的專門小組。 如有需要，還可租賃會議室和視頻會議設備。

(3) 服務式辦公室(Serviced Office)：客戶可通過租賃服務室辦公室，享受到優雅的裝修空間和訓練有素的秘書團隊。其服務包括：位于法蘭克福優越地理位置上的頂部辦公室，擁有自己的電話號碼和傳真號碼，最新的通訊設備和專業辦公設施，以及多種會議室、包括視頻電話會議室。

(4) 協同辦公室(Team Office)：可提供容納10人規模的有效工作空間，擁有自己的電話號碼和傳真號碼，及最新的通訊設備和專業辦公設施。

(5) 行政辦公室(Executive Office)：辦公空間位于高區，包括一個可容納4人規模的會議桌，可享用協助管理服務、專業秘書團隊的客戶接待服務，擁有自己的電話號碼和傳真號碼、及最新的通訊設備和專業辦公設施。

(6) 會議室(Meeting Room)：大廈提供多種類型的會議室和培訓空間，包括典型會議室、會談室、日/時租室、視頻會議室等。這些空間設有最新的通訊設備和專業辦公設施，租戶可根據人數、場合、設備和指定時段，隨時隨地靈活預定。

1.2 員工餐廳：最好的景觀

大樓將最好的景觀位置，留給前述的員工餐廳。開發者認為，良好的就餐環境是緩解工作壓力、提高員工幸福感的重要因素，因而二樓面向公園的最好位置，是員工餐廳，而不是其它用途的場所。

——對樓宇使用者的細致關懷，代表著一種時代的人文周全。

典型會議室、會談室、日/時租室、視頻會議室

2、精神安頓

除注重對使用者的人文周全外，劇院大廈的設計還考慮到了當今時代下，人們在精神上的貧瘠與需求，力圖寫字樓不僅具備良好的硬質配套，還能成為一個可以滋養和安頓精神的場所。

2.1 大堂畫作

古人云，文之冰雪，在骨，在神。蓋樓之氣韻，在構，在堂。大廈的大堂，簡潔，卻別有一番淡遠真樸、優雅穩重的文化氣質，低調中沁人心脾、耐人尋味。

解讀大堂的文化氣質，大抵是由于其主入口處獨立高聳的方正空間，以及正對主入口墻壁上的巨幅畫作。

大堂照片及底層平面圖示意

2.1.1 方正空間

劇院大廈的底層，是邀人的、四層通高的入口大堂，中部為辦公空間，后面是它的“城市涼廊”。18m高的大堂，當時在德國是獨有的。低調、不夸張的優雅，使它本身就成為一種藝術品。大堂，也被開發商和設計者定位為樓宇美術館的一部分。

中世紀歐洲教堂，大體分為希臘十字式、拉丁十字式兩種平面格局。前者是典型的集中式型制，其最核心的部位永遠是十字相交處的、位于中心的穹頂。穹頂的絕對“中心”位置，及其挺拔的高度，讓它成為空間中不爭的主角，人的視線與精神都會不由自主地在這兒凝聚、加強。

上/下：希臘十字式、拉丁十字式平面/伊斯坦布爾圣索菲亞大教堂室外及室內、羅馬萬神廟室內

大堂的“集中式布局”示意

劇院大廈的大堂便具這種集中式布局的特殊魅力——純凈、中心凝聚，擁有宏大的紀念性。18m高、近13m×13m的方形空間中心感十足。大堂頂部的人工光幕，宛若天光灑下，與神廟似，只是平添了大氣，沒有了神秘。穹頂之上，即塔樓第5層起，始為辦公用房。第5-7層，塔樓與裙房（共為7層）相連，成為能提供更大單層租賃面積的樓層。大堂兩側方柱，則限定了空間。其左右形成兩矩形空間，頗像中國傳統建筑中的“耳房”，這里是通向高低區電梯廳的所在。

2.1.2 巨幅畫作

劇院大廈底層方正空間的核心處，正對主入口的墻壁上，是一巨幅畫作。畫上一勾一捺，彎勾婆娑圓轉為白，捺筆蒼勁尖銳為彩，黑中帶紅。勾捺簡潔如堂之格構，色彩又以黑紅為破，加之捺筆鋒利瘦削，更為注目。細看這一捺，有“Ahab”字樣。

這幅畫作的名稱即叫作“Ahab”，長14m，高13m，由紐約藝術家Julian Schnabel在2010年專為大樓定制創作，立意取自Herman Melville的著名小說《白鯨記》(Moby Dick)，旨在呼吁保護自然和海洋世界。

《白鯨記》的故事以一條全身純白的巨型鯨魚Moby Dick為中心發展，它是一條被水手們視為魔鬼化身的兇猛鯨魚。船長Ahab在捕捉它的過程中被咬掉了一條腿，這種屈辱與傷痛更激發起他一定要打敗這條巨鯨的決心。在搭上了無數船員的性命之后，船長Ahab和白鯨Moby Dick同歸于盡。

畫作上的一抹自由之白和一道黑紅利劍，仿佛代表船長Ahab和白鯨Moby Dick，而他們的沖突就仿佛代表人類與自然的沖突。人類和自然，是做敵人還是做朋友？人類如何面對自然，是人類所永久面臨的一個話題，也是人類能否保持自身的一個關鍵。

這種對自然與人類發展的關懷，或者說環境保護傾向，正是鐵獅門樓宇的重要價值觀之一，他們重視Leed標準的達到，一如它的客戶的普遍認知。

把文化主題和開發價值觀高度統一，使藝術成為生活準則的概括與升華，劇院廣場大堂的這幅畫作，做到了。同時，由于高度的概括性與視覺留白，用色的節制與大膽，畫作的裝飾感極強，能給人以深刻印象。

大堂兩側藝術品 (常更替)

2.2 大堂藝術品

劇院大廈大堂的兩側，是隨機展出藝術品的場所。這些經常變換的作品，與建筑空間相得益彰，不僅提升了樓宇藝術質感，也在不變的空間內平添了生趣。

大廈剖面圖示意

2.3 藝術博物館

劇院大廈還在四層專門預留了美術館的位置，在技術考慮上，為日后改作藝術大空間提供可能。（本文作者單位系陸家嘴集團。資料、圖片來源為綜合網絡公開信息，自行分析、繪制）