房產(chǎn)測(cè)繪中房屋面積測(cè)繪分析

張榮標(biāo)

漳州市房地產(chǎn)測(cè)繪隊(duì)，福建漳州 363000

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國(guó)測(cè)繪法》中明確規(guī)定必須加強(qiáng)房地產(chǎn)測(cè)繪管理力度，改善房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)，確保測(cè)繪結(jié)果的精確性，使房地產(chǎn)信息管理有據(jù)可依，依法維護(hù)當(dāng)事人的權(quán)利。測(cè)繪單位在開展房產(chǎn)測(cè)繪中的房屋面積測(cè)繪工作時(shí)，必須遵守相關(guān)法律法規(guī)，綜合使用先進(jìn)的測(cè)繪技術(shù)以保證測(cè)繪結(jié)果的準(zhǔn)確度。本文將簡(jiǎn)單介紹房產(chǎn)測(cè)繪中房屋面積測(cè)繪的基本定義，分析面積測(cè)繪差異的成因，并淺談如何提升房屋面積測(cè)繪的準(zhǔn)確度。

1 房產(chǎn)測(cè)繪中房屋面積測(cè)繪的基本定義

從宏觀層面來區(qū)分，房產(chǎn)測(cè)繪中房屋面積測(cè)繪主要分為預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)兩部門，其中，預(yù)測(cè)是指測(cè)量機(jī)構(gòu)在商品房驗(yàn)收之前對(duì)房屋面積進(jìn)行預(yù)測(cè)，該項(xiàng)工作的依據(jù)包括實(shí)地考察資料、施工圖紙以及《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國(guó)測(cè)繪法》中關(guān)于房產(chǎn)面積核算的內(nèi)容。實(shí)測(cè)則是在商品房驗(yàn)收完畢后對(duì)房屋面積的再次精確測(cè)繪，本次測(cè)繪工作的依據(jù)包括預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)、建筑圖紙、測(cè)繪地圖以及按照《中華人民共和國(guó)測(cè)繪法》中關(guān)于房產(chǎn)面積核算規(guī)定對(duì)房屋面積進(jìn)行實(shí)測(cè)和計(jì)算所得出的數(shù)據(jù)。

2 房屋面積測(cè)繪技術(shù)存在的問題

據(jù)調(diào)查了解，房屋面積測(cè)繪中的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)和實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)往往存在非常明顯的差異，滋生這一差異原因是多方面的，主要原因包括以下四種：

（1） 測(cè)繪技術(shù)操作流程不規(guī)范。部分測(cè)繪人員在執(zhí)行房屋面積測(cè)繪工作時(shí)并未遵守標(biāo)準(zhǔn)流程，所采集的外業(yè)數(shù)據(jù)缺乏精準(zhǔn)性，圖紙標(biāo)記數(shù)據(jù)不明確。部分外業(yè)數(shù)據(jù)和圖紙上的數(shù)據(jù)存在較大差異，進(jìn)而導(dǎo)致預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)和實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)不一致。其次，部分測(cè)繪人員在工作中時(shí)常出現(xiàn)錯(cuò)量與漏測(cè)問題，這必然嚴(yán)重影響測(cè)繪結(jié)果的精確度。再次，在整個(gè)房屋面積測(cè)繪過程中，布網(wǎng)工作和內(nèi)業(yè)圖形處理頗為重要?？蓪?shí)際上，不少測(cè)繪人員并未實(shí)施科學(xué)布網(wǎng)，內(nèi)業(yè)圖形處理不當(dāng)，致使后期的全方位數(shù)據(jù)測(cè)繪結(jié)果不夠準(zhǔn)確。

（2） 測(cè)繪人員的職業(yè)素養(yǎng)須待提升。目前，從總體視角來看，國(guó)內(nèi)測(cè)繪人員的職業(yè)素養(yǎng)與房屋面積測(cè)繪工作的標(biāo)準(zhǔn)要求不符，不少測(cè)繪人員對(duì)專業(yè)理論知識(shí)和具體操作技術(shù)缺乏應(yīng)有的了解。

（3） 測(cè)繪技術(shù)相對(duì)落后。與美國(guó)相比，中國(guó)房屋面積測(cè)繪工作起步較晚，測(cè)繪技術(shù)相對(duì)落后，房產(chǎn)地圖繪制技術(shù)、房屋面積測(cè)繪技術(shù)和面積核算技術(shù)均需要進(jìn)一步提高。

（4） 比例尺選用不合理等。準(zhǔn)確測(cè)繪房屋面積，必須選用最佳比例尺。然而，不少測(cè)繪人員在選用比例尺的過程中僅憑經(jīng)驗(yàn)，沒有根據(jù)實(shí)際情況來選擇最合理的比例尺。

3 如何提升房屋面積測(cè)繪的準(zhǔn)確度

3.1 遵守房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)操作流程

開展房產(chǎn)測(cè)繪中的房屋面積測(cè)繪工作，必須嚴(yán)格遵循科學(xué)的操作流程，一般情況，房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)操作流程分為以下三步：

第一，做好外業(yè)測(cè)繪工作，采集精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)信息。在房產(chǎn)測(cè)繪過程中，測(cè)繪人員首先要做好外業(yè)測(cè)繪工作，運(yùn)用精密度良好的儀器設(shè)備與測(cè)繪工具來采集各種數(shù)據(jù)信息，與此同時(shí)，要核對(duì)圖紙上的標(biāo)記數(shù)據(jù)，查看該數(shù)據(jù)與外業(yè)數(shù)據(jù)是否一致，控制好兩種數(shù)據(jù)的誤差，如果發(fā)現(xiàn)誤差過大，或者數(shù)據(jù)不一致，就要進(jìn)行復(fù)測(cè)。此外，要避免出現(xiàn)漏測(cè)與錯(cuò)量問題，不斷提升測(cè)繪結(jié)果的精確度和測(cè)繪實(shí)效性。

第二，恪守布網(wǎng)原則，處理好內(nèi)業(yè)圖形。在21世紀(jì)，GPS技術(shù)被廣泛應(yīng)用于房產(chǎn)測(cè)繪工作中，在使用該技術(shù)進(jìn)行測(cè)繪時(shí)，須堅(jiān)持布網(wǎng)原則，處理好內(nèi)業(yè)圖形。所謂的“布網(wǎng)原則”是指在測(cè)繪工作中要結(jié)合房屋建筑的具體結(jié)構(gòu)與定位，設(shè)計(jì)好布網(wǎng)圖形，這樣有助于從全方位角度獲取測(cè)量數(shù)據(jù)，確保房屋面積測(cè)繪的精確度。在布網(wǎng)過程中，可以使用網(wǎng)連式、邊連式和點(diǎn)連式來進(jìn)行組合以強(qiáng)化布網(wǎng)的合理性。另一方面，在完成外業(yè)數(shù)據(jù)采集和布網(wǎng)作業(yè)后，要正確使用內(nèi)業(yè)平差來處理各種圖形。

第三，利用分?jǐn)傆?jì)算法，確保面積計(jì)算數(shù)據(jù)的精確性。測(cè)繪工作人員應(yīng)正確使用分?jǐn)傆?jì)算法，確保計(jì)算數(shù)據(jù)的精確性。在測(cè)繪中，要準(zhǔn)確測(cè)量某一套房子的數(shù)據(jù)信息，查看戶型數(shù)據(jù)，這樣方能確保所有數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，減少房屋面積的測(cè)繪誤差。

3.2 提高測(cè)繪人員的職業(yè)素養(yǎng)

房產(chǎn)測(cè)繪中的房屋面積測(cè)繪對(duì)測(cè)繪人員的職業(yè)素質(zhì)要求非常高。因?yàn)楫?dāng)代房地產(chǎn)測(cè)繪工作具有高精度、高科技和高難度，所以對(duì)測(cè)繪工作人員的職業(yè)要求也非常高。提升房屋面積測(cè)繪質(zhì)量，離不開人才的支撐，因此，測(cè)繪機(jī)構(gòu)應(yīng)重視加強(qiáng)測(cè)繪人員的職業(yè)培訓(xùn)，不斷提高他們的職業(yè)素養(yǎng)。一般來講，合格的測(cè)繪工作人員必須具備三方面的能力：第一，測(cè)繪工作人員應(yīng)該熟知測(cè)繪專業(yè)領(lǐng)域的理論知識(shí)，具備嫻熟的專業(yè)操作能力，全面了解測(cè)繪工作的業(yè)務(wù)內(nèi)容；第二，測(cè)繪工作人員應(yīng)具備時(shí)代精神，在工作中勇于創(chuàng)新，秉承與時(shí)俱進(jìn)思想理念，不斷學(xué)習(xí)新知識(shí)與新技術(shù)；第三，測(cè)繪工作人員不僅要熟知測(cè)繪專業(yè)知識(shí)，而且要廣泛學(xué)習(xí)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，了解房地產(chǎn)管理學(xué)及其相關(guān)法律法規(guī)，在工作中切實(shí)做到遵紀(jì)守法，依法維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益與國(guó)家利益。

3.3 改善測(cè)繪技術(shù)

提高房屋面積測(cè)繪的準(zhǔn)確度，降低測(cè)繪誤差，必須重視改善測(cè)繪技術(shù)，繪制精確的地圖，避免面積測(cè)繪結(jié)果出現(xiàn)較大差異。目前，測(cè)繪人員可以運(yùn)用以下三種技術(shù)來繪制房產(chǎn)測(cè)繪地圖，獲取精確的測(cè)繪信息。

（1） 運(yùn)用GPS RTK技術(shù)繪制房產(chǎn)地圖。GPS RTK技術(shù)是一種最新的GPS技術(shù)，可以從全方位的角度用最快的速度獲取、挖掘、整合、加工、共享與分析房產(chǎn)測(cè)繪信息，設(shè)計(jì)最完善的測(cè)繪方法，確保房屋面積測(cè)繪的準(zhǔn)確率，并做好信息分析工作，使房地產(chǎn)信息能夠服務(wù)市場(chǎng)，步入產(chǎn)業(yè)化，不斷加強(qiáng)城市化建設(shè)工作，同時(shí)，也有利于促進(jìn)房地產(chǎn)測(cè)繪信息服務(wù)的轉(zhuǎn)型與升級(jí)。其次，從房地產(chǎn)管理的角度來看，房產(chǎn)測(cè)繪信息管理由以往的靜態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)閯?dòng)態(tài)，測(cè)繪信息的采集和管理已發(fā)生分離，使原有的集中管理趨于分散化，這必然會(huì)給管理工作帶來一定難度，而使用GPS RTK技術(shù)有利于解決這一問題，該技術(shù)不受時(shí)間與空間的限制，可以將所獲取的信息直接輸入GPS系統(tǒng)，進(jìn)而繪制出最完善的房產(chǎn)地圖，確保比例數(shù)據(jù)的精確度。

（2） 用新型全站儀測(cè)繪房屋面積。在信息時(shí)代，傳統(tǒng)全站儀已經(jīng)無法滿足房產(chǎn)測(cè)繪工作的開展要求，很難保證房屋面積測(cè)繪的準(zhǔn)確與否，對(duì)此，需要全面引入新型全站儀來開展房屋面積測(cè)繪工作。目前，新型全站儀將測(cè)距位置、微數(shù)據(jù)處理和測(cè)角裝置以及自動(dòng)化技術(shù)融為一體，能夠在最短的時(shí)間內(nèi)自動(dòng)完成房屋面積測(cè)繪工作，儲(chǔ)存重要數(shù)據(jù)信息，精確計(jì)算房地產(chǎn)的面積，并將計(jì)算結(jié)果輸入到信息管理系統(tǒng)中。另外，在運(yùn)用新型全站儀測(cè)繪房屋面積時(shí)應(yīng)注意做好戶室面積、樓梯間層面積、陽(yáng)臺(tái)和樓臺(tái)面積的測(cè)繪工作，確保測(cè)量要素的齊全性與準(zhǔn)確性。

（3） 用機(jī)制助圖獲取圖紙。人工制圖難免存在各種漏洞，無法保證面積測(cè)繪圖的精確度，因此，要運(yùn)用機(jī)制助圖來獲取圖紙。目前，最有效的機(jī)制助圖技術(shù)是AUTOCAD技術(shù)，該技術(shù)能夠?qū)﹀e(cuò)誤的圖紙進(jìn)行完善與修改，而且，操作方法極為簡(jiǎn)便，自我保護(hù)能力與存儲(chǔ)性很強(qiáng)，有利于提升房產(chǎn)圖紙編輯工作效率。

3.4 科學(xué)選用比例尺

在房屋面積測(cè)繪工作中，通常需要采用比較大的比例尺。房產(chǎn)測(cè)繪中的房屋面積測(cè)繪對(duì)面積核算精度的要求很高，而測(cè)繪工作通常是在城市與城鎮(zhèn)地區(qū)進(jìn)行，這就需要借助專業(yè)性圖紙來尋找測(cè)量位置，在圖中做好標(biāo)注，因此，要采用比較大的比例尺方能確保圖紙的準(zhǔn)確度，為房產(chǎn)信息統(tǒng)計(jì)與管理提供真實(shí)、可靠的依據(jù)。

4 結(jié)語

綜上所述，為全面提升房產(chǎn)測(cè)繪中的房屋面積測(cè)繪質(zhì)量，確保測(cè)繪結(jié)果的精確度，測(cè)繪機(jī)構(gòu)應(yīng)重視嚴(yán)格遵循科學(xué)的操作流程，做好外業(yè)測(cè)繪工作，采集精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)信息；加強(qiáng)測(cè)繪人員的職業(yè)培訓(xùn)，不斷提高他們的職業(yè)素養(yǎng)；改善測(cè)繪技術(shù)，繪制精確的地圖，避免面積測(cè)繪結(jié)果出現(xiàn)較大差異；科學(xué)選用比例尺，為房產(chǎn)信息統(tǒng)計(jì)提供最精確的數(shù)據(jù)。