第二居所住區的居民需求與公共服務設施配置優化策略

黃雨薇

華藍設計（ 集團） 有限公司，廣西南寧 530000

隨著國民生活水平的不斷提高，人們的生活品味也有所提升，因此第二居所悄然而生。第二居所住區作為新興產業，其開發量一定程度上得到了迅速上升。但是隨著第二居所的大量出現，第二居所住區的居民需求與公共服務設施配置之間的矛盾也逐漸突顯，人們對公共服務設施的需求不斷增加，但是開發商等為了追求經濟效益，忽略了居民的多樣化需求，僅對住區服務設施進行簡單的配置，最終阻礙了第二居所的發展。針對這一現狀，相關部門在建設第二居所住區時要重視服務設施配置的多樣化、便捷化，同時不斷提高住區的服務品質，最終滿足居民多樣化的需求。

1 第二居所的具體含義

第二居所這一概念最早是由國外傳入的，20世紀60年代，國外學者提出了“分時度假”這一概念，即在不動產的基礎上兼具休閑度假的置業，主要包括鄉村地區、滑雪度假勝地以及海濱區等。2000年我國學者開始研究“分時度假”這一概念，并對其進行了界定，即用于休閑度假的居所。2009年我國花汀古莊程益民董事長提出了關于鄉村旅游游居的概念，并最終確定為“第二居所”。第二居所是指以游居為主的旅游居所，不單單是指第二套房子，更是指一種脫離城市快節奏生活的慢生活方式。第二居所一般具備以下4個特點：（1） 業主擁有產權或者長期租賃該房產；（2） 房產舍棄投資性目的，具有一定的自住性功能；（3） 遠離城市中心，具有一定的休閑度假性；（4） 不是長期居住的產業。現階段，我國的第二住所主要分為兩種形態，一種是存在于距大中城市1～2h車程、毗鄰風景名勝區的鄉村腹地，并以家庭農莊、部落酒店、濱水小鎮等形式出現，即郊區型第二居所；另外一種是距離第一住所較遠，且以旅游景點為導向的江景房或者湖景房社區，例如第一住所在北京，第二住所在三亞等旅游勝地，即度假型第二住所。

2 山東煙臺市龍口濱海旅游住區概況以及居民特征

2.1 龍口濱海旅游住區概況

龍口濱海旅游住區位于龍口東海旅游度假區，距離北京、天津等一線城市較近，交通也較為方便，且地處成熟的旅游景區，自然條件優良，是典型的度假型第二居所。隨著江景房、海景房等第二居所的興起，龍口濱海旅游區開發了大量的樓盤，吸引了北上廣等鄰近城市的購房者。但是，由于濱海旅游住區距離城市中心地帶，其公共服務設施配置較為落后，單一的公共服務設施無法滿足居民的生活需求，最終導致居民需求與公共服務設施的矛盾比較突出。

2.2 居民特征以及需求分析

2.2.1 老年設施需求較大

濱海旅游住區由于鄰近旅游景區，使得住區實際日常居住人口較少，且多為中老年人，對社區老年設施的需求較大，如老年康體中心、醫療服務設施以及老年活動室等公共服務設施需求較大。同時，由于遠離城市中心地帶，交通較為落后，因此兒童較少，教育設施的需求量較小。

2.2.2 設施需求層次高

濱海旅游住區的實際居民居住情況出現了節假日居住率較高，日常居住率以及居住人口較少的現象，反映了第二居所的居住特征。同時，旅游住區由于其擁有自然資源等優勢，使得其居民的生活水平都較高，文化程度以及收入水平也普遍較高，對休閑度假具有一定的需求，促使第二居所住區的定位較高，居民對公共服務設施配置的層次以及多樣化需求也隨之增高。

2.2.3 設施的便捷性需求較高

在第二居所住區日常管理中發現，在進行休閑度假活動時，多數居民選擇前往住所附近的濱海景區進行休閑活動。在選擇出行方式時多為步行或者自行車，活動范圍以及出行方式使居民對公共服務設施的便捷性以及可達性需求較高。因此，相關人員在配套公共服務設施時應該選擇距離住區步行10分鐘之內的區域，同時不斷完善公共服務設施，如自行車租借處以及自行車公共停車場等。

2.2.4 設施的品質性需求較高

第二居所由于其自身的休閑度假性較強，因此居民在消費中多為食品、餐飲以及日用品的開銷。由于居民的物質生活水平較高，導致其在消費過程中對設施的品質性需求也較高。例如，現階段濱海旅游住區的公共服務設施主要分布在片區的核心商業區，超市以及餐飲行業一定程度上滿足了居民的基本需求，但是由于大型商業服務配套設施較少且設施較為集中，居民的選擇性較低，導致部分居民在生活中仍選擇前往老城的大型商業中心購物。

2.2.5 設施需求強度不同

濱海旅游住區作為第二居所住區，居民對各項設施的需求強度體現了一定的差異性。一般而言，公共服務設施按需求從強到弱可分為：醫療、商業、文化、社區服務、教育等，濱海旅游住區作為第二居所，其住區居民多為中老年人，這使得居民對醫療服務設施的需求較為強烈。對大型購物商場、超市、影院以及文娛活動中心等需求較高，并對社區服務中的老年服務設施較為關注。此外，居民對教育設施的需求相對較小。

2.3 濱海旅游住區設施配套現狀

2.3.1 設施類型單一化

現階段濱海旅游住區的配套設施存在著種類少、品質低的現象，且住區的公共服務設施配套水平低于周邊的設施配套水平，無法滿足居民的多樣化需求。例如，住區周邊商業步行街的超市、商場、銀行、藥店、餐飲店以及電玩城等配套設施較多，但衛生服務站等醫療服務設施配套相對較少，無法滿足住區居民的要求。

2.3.2 設施布局集中化

當前濱海旅游住區的配套設施較為集中，且覆蓋范圍較小，輻射的半徑也較小，設施的層次單一、品質低下。例如，濱海旅游住區設有一家的東海醫院，醫院的醫療規模較小且距離住區較遠，同時，各住區缺乏一定的醫療社區服務，無法對居民的突發疾病進行及時救治，增加了居民醫療康復的難度。此外，住區僅在商業區設立了2個私營性質的非24小時藥房，無法滿足居民多樣化的生活需求，最終無法形成區域吸引，阻礙了片區的發展。

2.3.3 設施使用低效化

第二居所居民對設施需求的強度不同，導致濱海旅游住區的部分設施配置缺乏，但同時有部分設施資源浪費嚴重。例如，上文提及的醫療衛生服務設施嚴重缺乏，社區服務、超市、商場以及老年設施稀缺，但裝修等店面處于閑置狀態，資源嚴重浪費，同時公建用房多為2層樓，土地利用率較低。

3 第二居所住區的居民需求與公共服務設施配置優化策略

3.1 優化公共設施布局

在對濱海旅游住區居民的行動特征進行分析后發現：多數居民往往選擇距離住區較近的濱海景點進行休閑度假活動，同時在出行方式上多選用步行以及騎自行車等綠色交通方式，這就要求相關人員在完善公共服務設施配套時，要綜合考慮居民休閑的集中化以及綠色化，將公共服務設施設置在距離住區步行10分鐘以內的區域中；在住區中增設小型醫療衛生服務基地以及老年活動室等，并在交通便捷的區域增設綜合型醫院，為居民的突發疾病以及醫療康復提供便利。此外，還需增設公交站點以及公交路線，為居民前往成功城市中心區域提供便利。

3.2 完善公共設施類型

相關人員在完善濱海旅游住區的公共服務設施時要綜合考慮住區的入住率，通過入住率的高低來決定公共服務設施的開放時間，同時不斷完善設施類型，滿足住區居民的多樣化需求。例如，完善超市、商場、醫療衛生服務等基礎服務設施，同時增設文體設施、電玩城以及裝飾裝修店鋪等，在居所入住率較高時開設綜合型醫院以及大型商場等，在入住率較低時暫停裝修店鋪以及電玩城的營業，將文體設施轉換為以中老年人為主的文體設施。此外，對于小型超市以及餐飲店等可設置流動店鋪，依據入住率適當進行集中或者分散分布，從而滿足居民多樣化的生活需求。

3.3 提升公共設施品質

要優化濱海旅游住區的公共服務設施配置，相關部門就要不斷提高設施的服務品質，依據居民的需求提供個性化服務。例如，對于入住率較高的住區，可以增設老年活動室以及醫療衛生社區服務；在中老年較多的住區周邊設立醫療衛生站，為居民的突發疾病以及醫療康復提供便利；在住區的中心地帶建立集休閑、餐飲、文化于一身的綜合型商場，并增設室外活動場地，滿足群眾的個性化需求。此外，在配置水平較高的區域建立高級服務設施配套，并不斷完善配置水平較低區域的基礎公共服務設施配置，最終提升濱海旅游住區的整體服務品質。

4 結語

綜上所述，第二居所住區居民需求與公共服務設施配置的矛盾日益突出，為了推動第二居所住區的發展，就要合理布局公共設施、完善設施類型，同時提高服務品質，從而提供多樣化、便捷性的公共服務設施，滿足居民多樣化的生活需求。