試析房地產開發項目景觀設計及其管理

張國方

1 景觀設計的特點

房地產開發項目景觀設計過程中需要根據不同場所、建筑功能進行合理設計，在設計期間要綜合多種方面內容來進行設計，如各類文化、地域、環境、人文等。房地產開發項目景觀設計的特點有以下幾點。

1.1 限制性

項目景觀設計具有限制性特征，在景觀設計過程中，要嚴格按照相關規范及對應標準進行設計，以確保各類設計指標滿足項目要求，如：綠化率指標、消防登高面、車位指標、消防車道、地面規劃等都要達到相應標準要求。

1.2 復雜性

房地產開發項目景觀設計具有一定復雜性特征，在景觀設計過程中，需要全面綜合考慮設計條件、范圍、室外管網體系等內容，針對各類交叉工作界面進行要進行合理優化，處理好不同專業間的關系，確保景觀設計的可行性。

1.3 針對性

房地產開發項目景觀設計具有針對性特征，在景觀設計過程中，需要根據具體開發項目進行合理規劃、定位，對項目針對的客戶群體、建筑產品特征進行考慮，采用具有較強針對性的景觀設計，確保房地產開發項目景觀與客戶要求、項目特征一致。

1.4 獨特性

房地產開發項目景觀設計具有獨特性特征，在景觀設計過程中，要根據不同建筑空間、場所特征，結合建筑整體風格設計出滿足要求的景觀體系，確保房地產景觀能夠有效提升開發項目品質，成為項目的點睛之筆[1]。

2 各階段設計管理工作要點

2.1 優化總體環境布局階段

在這個階段當中，需要對項目的地理信息、周邊環境、交通狀況等內容進行了解，掌握針對現場的建筑規劃、策劃報告等資料，在項目規劃設計階段介入其中，全程參與建筑設計規劃的過程，從更專業、更精準的角度上提出對項目環境景觀總體規劃的相關意見，使得自然資源能夠得到更為充分的利用，將環境與景觀有機合理的結合在一起，并且達到景觀的相關需求。

2.2 設計概念方案階段

設計理念要和項目的整體策劃相一致，在設計景觀之前，應當將項目的擬定景觀賣點與目標客戶的需求相一致。設計之前首先要經過市場方面調研，根據客戶需求及客戶的特質，定位最終的景觀概念方向，從而滿足客戶期望與要求。

各個景觀都要圍繞統一的主題，并且表達出主題的內涵，以保證在同一主題風格下還能夠體現出各自的組團特點。而景觀設計主題應當符合客戶前期的心理預期與追求，還應當具有一定的引導性。要盡量做到超出客戶預期值，一定不能生搬硬套，偏離主題的要求。

景觀相關設計方向一定要和項目的總體風格保持一致，景觀的總體布局還應達到相關的設計規劃條件或者指標的要求。

2.3 方案設計階段

景觀設計方案較為重要，需要根據建設方設計招標任務書中的要求進行相應設計，房地產開發公司會在這一階段投入大量人力、物力、財力，以便獲取能夠滿足市場要求、提升項目品質并獲取較高收益的設計方案，確保設計成果符合工程景觀建設需求，避免因設計問題延誤工程建設。在方案設計過程中要專門機構進行監督落實。需要具體了解工程項目的建設需求、標準等方面的細致內容，通過嚴謹深入的分析調查，確立基本方案形式，通過相應的現場資料印證，對項目各大價值體系進行研究、分析。

在景觀方案設計過程中，要重視各類風險問題，認真了解房地產開發公司的項目要求，同時嚴格遵循相應的標準規范來確保工程設計質量，避免出現違規操作，設計管理階段主要含有概念設計、初步設計、深化設計、施工現場配合、施工招標配合以及竣工驗收與維護等[2]。

景觀需要合理進行功能區劃分，在充分分析與考慮到建筑的布局與空間關系的基礎上，對各功能區進行劃分能夠有效保障此區的場地建筑布局和空間關系。進行合理有效的匹配，還要對軟硬景的比例進行合理的把控與設計。在住宅的項目的景觀設計當中，應當依據的設計原則為“多軟景少硬景”，軟景與硬景的最佳比例通常要大于7∶3。

景觀平面的各個組團節點在平面和豎向的尺度上應當做好合適的調整，在做進行景觀平面設計時，還應當充分考慮到后期的物業管理便利性與合理性的問題。一定要根據周圍的人流動線及車流動線來確定人車流動線的管理模式，在小區能夠封閉管理的基礎上，要盡量減少崗亭的設置數量，從而有效降低后期的物業管理成本。

合理設計建筑首層和室內外銜接位置的空間區域，可以適當地融入一些景觀的豎向設計，這種手法有利于提升景觀的層次感。還應當從全局的角度上來考慮景觀的造價成本、地下地庫排水荷載、室內外的綜合管線以及周邊的環境和市政條件，而且還要讓綠化種植覆蓋率達到相關的標準。

2.4 擴初設計階段

對景觀進行擴初設計是為了可以進一步貫徹落實設計方案，加大使用功能、擴大交通組織空間關系以及進一步深化平面層次，這也是設計方案和施工階段的紐帶，因此要符合以下幾點。

既要保證能夠達到規劃的指標要求，又符合建筑的規劃條件。其具體的辦法包括，要準確的將建筑條件圖和景觀總平面進行疊圖處理，以審核建筑條件和景觀之間的交叉數據是否處在合理的范圍之內，從而保證方案具有可行性。復核的內容還包括室外管線的交叉、地面停車位指標、消防車道、消防登高面的交叉、綠化率的指標等等是否在指標要求范圍之內[3]。

如果在地下室的頂板上部有大型的水景、構筑物以及特大喬木等，需要考慮地下室的頂板荷載與結構是否符合要求，以保證結構設計足夠的安全與穩定。

要明確標指出景觀雕塑與飾品的材質、規格等，以便于能夠提前做雕塑的采購工作。在綠化設計上，一定要在方案設計階段的下做進一步深化相關設計，還需明確標出主景樹和骨架數的相關參數，以便于能夠提前采購主景樹與骨架樹。

2.5 施工圖設計階段

施工圖是為了指導后期施工所設計的，嚴格控制施工圖設計質量，最大限度降低施工現場設計變更的概率，要保證最終能夠實現設計效果，并根據建設方要求對工程成本進行有效控制。在這一階段需注意，需要確保前期階段的設計管理工作已經落實，建筑規劃、條件都已經明確，需要配合景觀設計的圖紙已經準確齊全，對于系統豎向設計，要保證滿足排水、排污需求，各個銜接面合理，場地不能存在積水；種植槽、綠地等要設計合理、美觀的排水系統。對施工圖涉及的內容要滿足相應的標準需求，以便組織施工，對各類軟硬景細節設計要確保不存在安全隱患問題。在景觀設計過程中需要依靠軟景組織空間，這部分區域的綠化配置需要依靠各部分的細節，對于苗木的選擇，要因時制宜、因地制宜，符合市場供應規律，采取有效措施降低苗木采購成本。

2.6 施工現場配合階段

在開展施工之前，需要會同各方對圖紙進行認真審核，做好相應的技術交底工作，并協助現場施工單位對圖紙進行了解、熟悉，將各方反饋意見進行匯總，然后據其進行圖紙調整，爭取將設計偏差和問題在施工前就解決掉。然后進行材料的確認、準備，配合項目建設情況進行進度控制和現場協調。

3 房地產開發項目景觀設計管理的發展趨勢

3.1 向專業化方向發展

在房地產開發項目景觀設計過程中采用專業化理念，流程開展設計工作受到了人們的青睞。景觀設計趨向于專業化發展，如智能系統的應用、室內裝飾與室外環境設計采用高科技智能技術，促使建筑更加人性化、現代化、安全化。

3.2 向綠色化方向發展

為了契合綠色環保理念的推廣，房地產開發項目景觀設計過程中綠地率不斷提升，并與項目建筑設計完美結合，使得小區綠化水平進一步提升，改善小區環境質量，逐步滿足人們不同需求。

3.3 向策劃設計方向發展

房地產開發項目景觀建筑設計已不再是單純的技術設計，正逐步向策劃設計方向發展，其景觀設計是一個動態設計過程，根據市場需求、迎合消費者心理等方面進行景觀設計，使得房地產開發項目景觀設計充滿活力。

3.4 向精品化方向發展

房地產開發項目景觀設計采用更加精細化的設計手段。精品設計是設計單位的核心競爭力，會帶來較高的經濟效益。精品的景觀設計一方面展現了房地產開發項目景觀的價值，另一方面也體現了景觀設計的價值，精品項目景觀設計提升人們的生活品質，創造更美好的生活環境。

4 結語

房地產開發項目的景觀設計管理工作需要貫穿整個項目開發全過程中，需要針對不同階段的問題進行處理，采取有效的設計管理工作進行改善，同時在現場施工過程中配合施工單位對重大技術修改進行控制，并提供技術支持，確保房地產開發項目的景觀設計能夠滿足工程建設需求。

[1] 孫境澤.房地產開發中的景觀設計[J].科技信息 （科學教研），2008（3）：305.

[2] 羅飛.試析房地產開發項目的景觀設計管理[J].安徽建筑，2016（5）：294.

[3] 呂勛.試析房地產開發項目的景觀設計管理[J].江西建材，2017（11）：247.