談精細化管理在房地產建筑工程項目管理中的應用

崔恒，張玉國

（中原工學院，鄭州 450000）

1 房地產項目精細化管理的意義

精細化管理是科學管理的第二層次，也是社會生產力發展的必然需求，在現代社會的作用愈發重要，房地產項目涉及的業務眾多，包括土地運營、資本管理、招投標管理、建筑管理等內容，房地產企業作為建筑工程項目整體的領導者的開發商，只有協調好每一個環節的管理與資源分配，才能做到事無巨細，從戰術到戰略層面落實每個環節的發展。因此，精細化管理不僅是對建筑工程項目管理的調節，還具體到每個項目節點，兼顧生產與管理的實際操作，可改進建筑工程項目管理粗放化局面。其次，隨著房地產行業競爭的白熱化，如何在搶占市場過程中占得優勢地位、保障企業效益成為業內普遍重視的問題[1]。房地產企業的競爭表面上是資本與技術的競爭，實際上包含了招投標競價、企業施工建設、市場管理等深層次的對抗，而提升這些因素競爭力的方面，根本上要從完善企業管理模式入手。眾所周知，房地產企業的管理項目眾多，而精細化管理正是協調各部門與生產關節的關鍵渠道，精細化管理不僅有助于工程預算、項目策劃、市場管理等方面的細化研究，還能做到有章可循，為企業提供制度標準參考，以提升企業經營管理集約化發展，增強房地產企業綜合競爭力。

2 房地產工程項目管理發展現狀

房地產企業在建設過程中由于涵蓋的門類較多，需要協調的空間也比較廣，在項目施工過程中，為避免出現管理混亂，影響工程進度，需要以精細化視角處理房地產建設方案，由于工程建筑項目的施工受自然影響較明顯，如北方的凍土環境和南方的梅雨季節都可能會對房地產項目建設造成一定程度的影響，這種影響可能是全方面的，由于市場環境的變化和施工難度的提升，可能會間接影響到采購價格及工程進度，原有的粗放化管理模式由于缺乏相關制度的保障，擴大了管理差異，難以滿足市場競爭需求，精細化管理缺乏層次性，對市場變化的把握深度不到位，進一步加劇了經營管理方面的窘境；此外，房地產建設涉及項目眾多，保持企業經營正常化是房地產企業建設的核心任務，直接關系到企業發展的興衰，但房地產項目的建設卻趨于停滯，造成施工成本的浪費，只有運用精細化管理理念，按部就班的在房地產項目的全建設周期內做好各部門協調分工，明確每個環節的工程量，細化工程責任，才能保障建設過程的流暢和項目運營的完整。目前，房地產項目建設過程中，企業在成本核算及市場管理投入的資金和人力過多，形成房地產各項目發展不平均的現狀，過于倚重某些控制節點會忽視對其他項目的管理和控制，使企業項目建設周期延長，降低了工程效率，提升了項目風險，對企業綜合競爭力帶來負面影響。

3 房地產建筑工程項目精細化管理的優勢

精細化管理是未來工程項目管理發展的必由之路，相較傳統管理模式，后者具有多種優勢。首先，精細化管理有助于規范房地產企業生產流程，改進粗放化管理現狀。正所謂“沒有規矩，不成方圓”，作為企業決策層和管理層人員，在房地產項目建設過程中，應做到有規可循、有據可依，從管理責任制的獎懲細則，到具象化的管理方案都應當做到規范化和標準化。實行精細化管理的先決條件是保障崗位職責的明晰，有助于規范員工指標，加強內控管理；其次，精細化管理具有前瞻性，對項目管理分析更為全面，改善傳統企業機會化管理模式，可對項目存在問題進行深層分析，避免企業規劃過程中拘泥于資本，或企業因趨利性造成的決策失誤；最后，精細化管理對信息技術的依賴度較高，計算機及互聯網技術的發展可依照大數據分析法對企業的資金鏈及市場管理進行全方位分析，輔助決策層及管理層進行項目調節，提升企業項目管理有效性和準確性。

4 提升精細化管理的措施

4.1 完善現有制度

房地產企業在發展過程中已形成了較完善的規章制度，進行粗放化管理的方法可以在原有基礎上進行微調，通常情況下，房地產行業的周期時間長，工程量大，諸多不穩定因素會影響到項目進度甚至驗收質量，企業應制定靈活可調節的規范管理制度，從項目規劃到承包地皮，包括工程造價管理、招投標管理、建筑工程設計、施工管理、項目峻收及市場銷售等流程應設置全面完整的規章制度，明細各項目工作內容及績效。在單一項目投入建設的兩年內，市場的變化會為企業帶來機遇和挑戰，精細化管理對項目預算和規劃內容加以調節，有助于企業設定中長期目標，結合企業發展情況進行深度優化。例如，企業在招標過程中想以較低的價格獲得較好的建筑用地，就應當做好市場調查，對想要開發的場地進行區位條件分析，對周邊交通網絡、市政工程、醫療及教育機構分布進行調查，以精細化預算分析該地區項目落成后的預計收益，以此來判定項目工程造價，并協調好政府及相關機構工作人員，做好規劃部門和市場部門兩手抓，明確職能分配，以便在招標過程中把握主動權，避免企業虧損。

4.2 堅持以人為本管理方針，建設企業文化

房地產企業的人員流動性較強，中間的人事變動將對項目進展造成一定的負面影響，精細化管理的表層是對項目制度和操作的規范，但科學化管理的深層目的是提升對人員的高效利用，因此，企業精細化管理根本上要發揮人員的主觀能動性，堅持以人為本的管理方針，實現企業工作人員的合理調動，企業應長期組織精細化操作與制度的教育宣傳，適當開展經營實踐與組織性活動，提升人員向心力，規范企業文化；同時開展柔性管理，由于市政規劃和市場環境的變動，諸多不穩定因素或多或少的會影響到企業的項目進展，開展建筑工程項目管理，精細化的規章制度盡管從全局角度觀察是利于提升建設效率的，但在特殊條件下應具體問題具體分析，做好工作人員的安排與管理，發揮員工自我約束性，做到剛柔并濟，以情感化人，調動員工潛力，引導企業績效制度向人性化發展。

4.3 設立階段性目標，提升項目層次化

層次化和標準化是精細化管理的兩大特征，企業在項目建設過程中應當做到腳踏實地，步步為營，結合工程項目和企業發展的具體情況進行決策。首先，企業應當制定短期與中長期相結合的項目規劃，在房地產項目推進的兩年內，短期規劃以各個工程階段為節點，重點做好招標、設計、施工、銷售四個板塊的計劃與管理；中期規劃則是對整個項目的管理和控制，做好各部門和各單位的協調；長期規劃則是在階段性調節的基礎上，對整個企業的未來一段時間的發展進行預案分析，確立企業發展長遠目標。項目管理要發揮績效激勵機制的作用，調動員工生產積極性，對超額完成指標和高質量成果實行薪酬性和非薪酬性獎勵補貼，提升員工對企業文化及項目工作的認同感，擴寬晉升機制，讓優秀員工進入到管理崗位，提升項目管理效率，量化員工貢獻，針對不同崗位及個人創造的價值，制定具體激勵政策。

5 結語

綜上所述，精細化管理有利于提高企業核心競爭力，促使項目管理改進粗放化管理模式；目前，在房地產工程項目管理實施過程中，存在著難以實現生產規范化，流程冗雜，管理效率低下等問題，應積極推動項目精細化管理落實工作，在項目策劃、合同管理、工程設計等層面實現精細化改革，促進項目管理流程標準化、正規化。