上海邁入“租購并舉”新時代

金姬

上海將加大租賃房建設力度，支持專業化、機構化的代理經租企業發展，新建和轉化租賃房源20萬套，新增代理經租房源9萬套，建立住房租賃服務平臺，落實相應的公共服務。

剛剛獲批的新一輪上海城市總體規劃（2017-2035年）正待實施，上海邁向卓越全球城市的步伐已經啟動。如何推進城市有機更新，破解各類人才居住之憂是上海今年的工作重點之一。十九大報告明確提出“房子是用來住的、不是用來炒的”。對此，作為改革開發排頭兵、創新發展先行者的上海，已經在頂層設計上走到了全國前列。

2018年1月29日下午，上海市市長應勇在上海市人民政府記者招待會上回應有關上海房地產市場調控話題時稱，此前上海已經制定并嚴格執行的“滬六條”“滬九條”等房地產調控政策措施，效果明顯，下一步，上海將著力改變當前“售賣一條腿長，租賃一條腿短”的情況。

應勇介紹，去年，上海市新建商品住宅的價格指數基本穩定，2017年11月、12月，二手住房的價格指數環比分別下降了0.3%和0.1%，“堅持嚴控高房價、高地價不是權宜之計，減少經濟增長、財政收入對房地產業的依賴也不是權宜之計，加強房地產市場調控不動搖、不放松。”

租售并舉，是上海房地產市場調控未來的一個方向。去年下半年以來，上海在租賃房需求量大的創新園區、產業園區、軌道交通站點等區域，已先后推出29幅79.9公頃的土地，用于租賃住房的建設，大體可興建租賃住房超過22000套。今年，上海將增加各類租賃住房，新建和類住宅轉化20萬套。另一方面，上海將大力培育專業化、市場化、機構規劃的經租企業，盤活市場存量，增加經濟租賃房9萬套。

率先打響租賃市場政策“第一槍”的上海政府，讓上海離實現“全體人民住有所居”的目標又近了一步。

2017年，政策“組合拳”

上海作為超大城市，更需要適應常住人口住房多樣化需求，進一步發展規范有序的住房租賃市場，使廣大市民能通過租房安居樂業。

早在2017年7月6日，上海市政府印發《上海市住房發展“十三五”規劃》 中的“發展目標”指出：要培育發展住房租賃市場，尤其是在產業集聚區、交通樞紐地區、商辦過剩地區重點發展租賃住房，預計至2020年累計新增供應租賃住宅70萬套。業內人士指出，上海市調控房價的決心很明確，那就是從增加供應量開始，以租代售，一方面可以減少地王，壓住房價，一方面可以留住高端人才，增強上海競爭力。

其實，早在這一規劃出臺2天前，上海政府已經放大招——2017年7月4日，上海市國土局官網發布了兩宗租賃住房用途土地的使用權掛牌出讓公告，分別為嘉定區嘉定新城E17-1地塊及浦東新區張江南區配套生活基地A3-06地塊。這次租賃住宅用地要求競得人必須自持70年，且建成后物業只租不售。這是上海在全國范圍內率先出讓“只租不售”的地塊。

最終，這兩宗地塊分別被上海嘉定新城發展有限公司和上海張江集團有限公司以底價競得。成交價僅是同期住宅用地成交樓面價的1/5，不到6000元/平方米的樓面價簡直就是白菜價，體現上海政府對租賃市場的呵護。

一個月后，上海又在土地市場有了大動作——靜安區規土局將市北高新技術服務業園區原為商業用途的N070501單元02-16-A及15-02土地調整為四類住宅用地（R4），規劃為社會租賃住宅。此次土地“商改租”方案的落實，一方面解決了商業供應過剩的問題，同時又增加了租賃住宅用地的供給，將大大緩解市北園區中不斷增加的就業人口住房困難的問題。

2017年9月15日，上海又正式發布了《關于加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》，明確將在就業聚集地區和交通便利地區規劃布局租賃住房，并加快培育和發展住房租賃市場。

在規劃與政策的雙重推動下，上海租賃性質的土地市場投放節奏進展十分迅速。統計數據顯示，自去年7月份開始率先在全國推出租賃住房用地以來，截至2017年12月底，上海已經累計推出了29宗租賃住房用地，涉及土地面積共計約80公頃，可建建筑面積182萬平方米，預計可建設3萬套租賃住房。

梳理發現，已經供應的29宗租賃住房用地區域位置較優越，且土地出讓的溢價率較低。這29宗地塊分別位于城市中心或副中心、郊區新城中心、科技研發聚集區和產業板塊先進制造業集聚區等，所在區域內公共交通便捷、生活便利、租賃市場需求集中。

值得注意的是，2017年，上海在推進房地產租賃市場發展過程中僅用6個月時間，便完成了4萬套租賃租房的供地工作。

2018，多管齊下

到了2018年，上海保障租賃市場的各項政策日趨完善。

一方面，為了規范全市租賃住房市場，上海住房租賃公共服務平臺預計將于2018年一季度試運行，屆時將采用“網簽”穩定租賃關系。據介紹，住房租賃服務平臺將依托現有的房地產交易系統，線上將建立市、區兩級平臺，線下則依托各區房產交易中心建立住房租賃服務中心。

上海市人大代表、市住房和城鄉建設管理委員會政策研究室主任徐存福說：“在我們這平臺上，我們是對所有上傳的房源進行核實;第二對房屋持有者或者租房人他本人身份信息也進行核實，另外我們會對像房屋交易一樣對房屋租賃也進行網簽。我們最后的目標是想把所有的市場上交易主體，比如我們所說的中介公司它們的一些信息全部都融入進來、鏈接進來。”endprint

至于這一平臺的建立對于房租會產生怎樣的影響，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，租金是否松動與市場供求大趨勢密切相關，如果供應足夠充足，加之對平臺內機構房源價格監測和管控的有效性提升，整體租金水平就會更趨合理。

另一方面，上海公積金新管理辦法將于4月1日正式施行。這將進一步發揮保障和改善民生功能，加強對上海“租購并舉”住房制度的配套服務，加強上海住房公積金繳存、提取、貸款管理，更好地維護繳存單位和職工合法權益。

例如，在提取政策方面，按照租購并舉的要求，支持上海市無房職工提取住房公積金支付房租，而且允許職工委托提供宿舍住房的所在單位或者市場上提供租賃住房的專業租賃企業集中遞交申請。而在優化流程方面，申請辦理無房租賃提取的職工可以通過授權方式核查房屋信息，不需要提供無房證明材料。對于提取住房公積金支付房租或者償還個人住房貸款的，職工可以辦理約定提取手續。

“房住不炒”正在實現

我們不禁要問：上海推行“租購并舉”政策半年多來，市場反應如何？《2017年上海市住房租賃市場發展報告》也許給出了答案。作為滬上首次由行業協會編制發布的住房市場分析監測指標體系，上海租賃市場在全國范圍內具有典型性：報告指出，2017年上海住房租賃市場供求關系總體平衡，平均租金支出占收入比在36.8%左右，租賃住房具有可負擔性;全市住房租售比平均為1.43%，住房更多回歸居住功能，房地產市場長效調控效果逐步顯化。

2017年，上海平均單位標準租金為62.5元/平方米/月，其中最高的為內環內98元，最低的郊環外為25元。上海住房租金總體處于可支付水平。

據悉，2017年上海全市住房租售比平均為1.43%，且由內向外呈現U型態勢，其中內環內租售比最高為1.48%，外郊環租售比最低為1.35%。租售比是住房市場的重要指標，反映出在政府加大調控、大力發展租賃市場背景下，市場預期得到修正，租賃市場租金穩定走勢得到支撐。

上海師范大學房地產經濟研究中心主任崔光燦分析指出，上海房租從理論上趨于合理，與國際水平、全國市場對比，也不算最高。

長租行業的春天？

2017年的市場數據和2018年的趨勢可以看出，上海租賃消費市場有提升空間，關鍵在于市場進入提高質量的階段，即解決居住權的問題。目前上海房企正處于積極創新、探索住房租賃經營的機遇時期，比如長租公寓的發展也是一個機會。《2017年上海市住房租賃市場發展報告》指出，2018年，上海還將大力發展住房租賃市場，特別是長期租賃市場，支持專業化、機構化住房租賃企業發展是房地產業發展的重點內容。

事實上，近年新興的、兼具服務優勢的長租公寓在上海市場已經迎來利好。監測顯示，代理經租的住房，通過增加配套服務，提高居住品質，可以產生租金溢價。如一居租金均價為4182元/月。一般可以高于普通社會租賃住房20%左右。

但長租公寓的發展在上海仍然遇到瓶頸。

根據臺盟上海市委在今年兩會期間提交的提案《關于積極發展長租公寓，有效落實租購并舉住房制度的建議》， 長租公寓管理，政策上仍存在不少模糊地帶，這給公寓企業在拓展規模的過程中帶來很大阻力。

一方面，改造后的公寓項目消防驗收標準不清晰。有的參照住宅，有的參照商辦公，有的參照酒店，有的歸為“出租屋”不用驗收，標準不清，給建設、運營增加了不確定性。

另一方面，目前正大力整治群租房，但對于合租和群租的概念還模糊不清，尤其是對于客廳隔成房間的“N+1”租房模式合法與否，上海在政策上還存在爭議。

另外，目前長租公寓的主要收入來源還是比較單一，主要是每間公寓的租金收入（含一定比例的管理費），本質上與傳統的二房東賺取房租差價沒有多大區別。從公寓的資產價格來說，租金的收益率不到 1%，這種情況下連管理成本都無法收回。

長租公寓在上海遇到的問題，也是一個全國性問題。但由于未來可期，所以也成為當下很多房企的新業務領域。

據悉，長租公寓領域主要有四類參與者，開發商類、中介類、酒店類和創業類。

目前，中國排名前30位的房地產商中，已有1/3以上的企業涉足長租公寓，開始規模化布局。以萬科為例，2016年，萬科推出長租公寓品牌泊寓，截至2017年中，萬科泊寓累計獲取房間數超7萬間，計劃三年拓展45萬間。此外，碧桂園獲得中信銀行提供的300億元保障性基金，計劃三年達到100萬間的規模;佳兆業計劃三年內打造10萬間長租公寓，保利地產也計劃三年內完成30萬套長租公寓房間。

而中介公司鏈家自2011年發展長租公寓品牌自如，自如的目標是2017年的增長率超過100%， 管理資產規模超過6000億元。

此外，酒店和互聯網初創企業等也大舉進入該領域。如家、華住和鉑濤均推出長租公寓業務;青客、魔方、YOU+等初創企業推出了品牌長租公寓，并占領了一定的市場規模。魔方已完成C輪融資;創業公司灣流融資4億元，搶灘長租市場份額。

金融機構也聞風而動。2017年10月11日，國內首單長租公寓資產類REITs（房地產投資信托基金）產品——新派公寓權益型房托資產支持專項計劃在深交所發行。

至于長租公寓如何盈利，臺盟上海市委建議對機構出租住房進行適當減稅，并進一步鼓勵有條件的公寓企業擇機嘗試發行類 REITs 產品，或試水長租公寓資產證券化，便于企業進行資本運作。

我們相信，未來的上海將會不斷探索租賃新模式、規范化租賃市場的管理、強化住房租賃產業，打造一個健康可持續發展的租賃住房市場。endprint