如何做好不動(dòng)產(chǎn)登記司法協(xié)助執(zhí)行工作
——以焦作市為例

文|尚桂芳 張濤

隨著土地、房產(chǎn)等活動(dòng)的日益活躍，尤其是人們法律意識(shí)的不斷增強(qiáng)，不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的糾紛逐漸增多，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的司法協(xié)助數(shù)量急劇增加。面對(duì)復(fù)雜的情況，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)稍有不慎，就有可能因涉嫌違法而被投訴。因此，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，依法依規(guī)做好司法協(xié)助顯得尤為重要。近年來(lái)，焦作市國(guó)土資源局從不動(dòng)產(chǎn)登記司法協(xié)助需要出發(fā)，找問(wèn)題、解難點(diǎn)，及時(shí)有效地協(xié)助了司法機(jī)關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)查封工作。

協(xié)助司法執(zhí)行的基本情況

在受理查封登記時(shí)，該局制定了詳細(xì)的流程，如，輪候查封登記順序按照囑托機(jī)關(guān)的囑托文書(shū)依法送達(dá)的時(shí)間排列；不動(dòng)產(chǎn)在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限從預(yù)查封之日起計(jì)算。在審核階段，是否補(bǔ)正材料、受理一次性告知。

辦理查封時(shí)，要攜帶國(guó)家有權(quán)機(jī)關(guān)送達(dá)人的工作證和執(zhí)行公務(wù)的證件，相關(guān)檔案部門(mén)出具的不動(dòng)產(chǎn)登記自然狀況（存根）及權(quán)利狀況證明（被查封的內(nèi)容與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載應(yīng)一致）。委托送達(dá)的，應(yīng)提交委托送達(dá)函；法院查封的，應(yīng)提交協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)；檢察院查封的，應(yīng)提交查封函；公安等機(jī)關(guān)查封的，應(yīng)提交協(xié)助查封文件。

2016年6月以來(lái)，該市共辦理查封登記 2960件，注銷(xiāo)查封登記1545件，接收協(xié)助執(zhí)行過(guò)戶(hù)文書(shū)244件。

協(xié)助司法執(zhí)行中遇到的難點(diǎn)

從工作實(shí)踐上看，法院拍賣(mài)的不動(dòng)產(chǎn)可能牽涉多起民事糾紛，同一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)被不同地區(qū)的法院、不同的案件查封，有的多達(dá)十幾次，甚至有的法院還存在重復(fù)查封情況。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前，權(quán)利人已取得房屋所有權(quán)證或者已辦理預(yù)告登記后，整宗地被查封。該市某房屋開(kāi)發(fā)公司以出讓方式取得一宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，2014年辦理了房屋所有權(quán)首次登記，部分業(yè)主相繼辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，但未辦理土地使用權(quán)的分割轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。2017年3月，因債權(quán)債務(wù)糾紛，某區(qū)法院查封了該公司名下此宗土地，致使多名業(yè)主無(wú)法辦理抵押登記。

登記前，因房地分部門(mén)登記，房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)首封法院不一致。2017年9月，該市不動(dòng)產(chǎn)登記中心收到某法院將某公司名下9套房屋協(xié)助過(guò)戶(hù)的裁定。經(jīng)核查，房屋對(duì)應(yīng)的土地已于2016年4月被某公安分局查封，時(shí)間為兩年，期限未滿(mǎn)。而此法院于2016年8月只查封了房屋。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定，房屋應(yīng)當(dāng)與其所依附的土地一并辦理登記，保持權(quán)利一致。

司法機(jī)關(guān)只查封房屋而不查封所在土地。2017年11月，省外某法院要求協(xié)助“將該市某區(qū)5套房產(chǎn)過(guò)戶(hù)至競(jìng)得人王某名下”。經(jīng)核實(shí)，該5套房產(chǎn)均有對(duì)應(yīng)的國(guó)有建設(shè)用地使用證。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定，房屋應(yīng)當(dāng)與其所依附的土地一并辦理登記，保持權(quán)利一致。在和執(zhí)行人員溝通后，工作人員認(rèn)為國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)是一項(xiàng)獨(dú)立權(quán)利，非經(jīng)處置就一并轉(zhuǎn)移不符合規(guī)程，拒絕在執(zhí)行書(shū)上添加“將國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移”。

多個(gè)司法機(jī)關(guān)對(duì)同一不動(dòng)產(chǎn)同時(shí)辦理查封登記。該市A法院1名工作人員來(lái)辦理查封登記，得知至少需要2名工作人員到場(chǎng)，便通知其同事趕來(lái)。同時(shí)，B法院2名工作人員也來(lái)對(duì)該房產(chǎn)辦理查封登記，雙方對(duì)誰(shuí)有首封權(quán)產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí)。

銜接配合不夠。查封登記時(shí)，法院提交司法協(xié)助執(zhí)行書(shū)后，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)必須在法定期限內(nèi)到房產(chǎn)等部門(mén)查詢(xún)相關(guān)檔案，因執(zhí)行書(shū)并沒(méi)有查封物的描述，查封登記必須先實(shí)地測(cè)量，明確土地所有權(quán)，了解位置、現(xiàn)狀，如果法院、被執(zhí)行人不配合，測(cè)繪、權(quán)籍調(diào)查難度大。

協(xié)助司法執(zhí)行的建議

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在接收協(xié)助查封手續(xù)后，經(jīng)過(guò)核準(zhǔn)與執(zhí)行法院提供的信息一致后，進(jìn)行查封登記。

根據(jù)《物權(quán)法》第一百四十七條和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十四條規(guī)定，業(yè)主宜向辦理土地查封的法院反應(yīng)情況并提出異議，此外，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)向法院提出審查建議，明確告知土地和房屋權(quán)屬主體不一致的情況及原因、查封后可能產(chǎn)生的后果。如法院在知曉上述情況后，仍然實(shí)施查封，應(yīng)協(xié)助執(zhí)行。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)向法院提出審查建議，明確告知房，地查封不一致的情況，待法院與公安商妥并送達(dá)案件的移送執(zhí)行函等依據(jù)后，再予協(xié)助。

司法機(jī)關(guān)在拍賣(mài)房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)堅(jiān)持房地一體原則，保障競(jìng)得人的合法權(quán)益。

登記機(jī)構(gòu)可以采取如下措施，保持現(xiàn)狀，對(duì)任何機(jī)關(guān)和個(gè)人的要求暫時(shí)擱置；不做辯解，立即將情況通報(bào)給提出不同要求的司法機(jī)關(guān)；根據(jù)其上級(jí)機(jī)關(guān)做出裁決后，再依法協(xié)助；制定并履行及時(shí)告知司法機(jī)關(guān)和權(quán)利人的登記制度；司法機(jī)關(guān)建立相應(yīng)規(guī)范，共同推進(jìn)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的實(shí)施。

進(jìn)一步加強(qiáng)溝通，做好房產(chǎn)、林業(yè)等部門(mén)檔案的全面移交；對(duì)登記前產(chǎn)生的權(quán)屬糾紛，由原主管部門(mén)牽頭負(fù)責(zé)解決；對(duì)登記后產(chǎn)生的權(quán)屬糾紛，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)牽頭解決。