關于專業化、機構化住房租賃企業發展研究

文/梁宇宇 中國房地產估價師與房地產經紀人學會 北京 100048

1、目前我國住房租賃市場發展現狀

隨著“租購并舉”成為中國當前加快構建的住房制度的一大重心，萬億租賃市場的開啟可能成為激活房地產市場新周期的關鍵，也將成為我國構建房地產長效機制的重要組成部分。在國家利好政策下，專業化、機構化住房租賃企業也迎來了發展契機。

1.1 專業化、機構化住房租賃企業分類

目前，市場上普遍稱為“長租公寓”的專業化、機構化的住房租賃企業，是近幾年房地產三級市場新興的行業。主要指通過租賃等方式獲取房源后進行裝修改造再出租的房屋，主要面向年輕高學歷群體，所以又被稱為青年公寓、白領公寓。從房屋來源看，分為集中自持式住房租賃企業，如萬科旗下的“泊寓”、龍湖集團旗下的“冠寓”，這類企業的房源主要是開發商自持樓盤，集中裝修改造后，對外出租。分散式住房租賃企業，如鏈家旗下的“自如”，我愛我家旗下的“相寓”等，這類企業主要對業主交付的租賃房屋進行托管，裝修后對外出租。從企業模式來看，集中式更加注重物業服務和社區運營，而分散式則更加側重居住剛需。前者的差異化競爭關鍵點在服務，而后者則主要在房源。

從開發主體的角度分為：1.國企系公寓。如成都市已組建四家國有住房租賃公司，清理盤活國有存量房源。2.創業系公寓。如YOU+、魔方等。3.開發商系公寓。如萬科泊寓、世聯紅璞、龍湖冠寓等。4.房地產中介系公寓。如自如、相寓等。5.酒店系公寓。如窩趣、城家等。

1.2 住房租賃企業：房地產新興“競技場”

目前，專業化、機構化住房租賃企業，占住房租賃市場份額不足2%，且主要集中于一線和重點二線城市。北上廣深四個一線城市的集中式品牌長租公寓數量合計達335家，占集中式品牌長租公寓市場的70%。 租房市場格局基本是40%的中介，40%的二房東，10%的業主，10%的長租租賃企業。 未來，隨著中國人口快速向大中型城市圈集中，住房租賃市場全產業鏈的價值創造能力會越來越重要。

2017年，超50城加速出臺了有關住房租賃市場的扶持政策，租賃產業鏈條蘊藏的巨大發展空間使得房企和金融機構加速涌入，20家房企啟動長租公寓戰略。隨著，萬科、遠洋、中駿、龍湖等一批品牌房企搶灘布局長租公寓，相對于中介機構，絕大部分房企有著強大的項目運營和管理能力。它們帶來的大量資金，將加速新的市場規則與秩序重構，以整租的形式對以往被“散租”統治的租賃市場發起了挑戰。后期如能陸續出現針對不同客群所衍生的長租公寓，通過提供差異化服務細分市場，市場則將迎來新一輪變革，租房市場格局可能也將發生變化。

2、目前住房租賃企業發展存在的問題

2.1 行業標準低且不統一

由于專業化、機構化的住房租賃企業是新興行業。目前行業標準低且不統一，需要統一的標準包括消防安全標準、裝修標準、融資標準等。譬如裝修后的房屋，經過多久才能對外出租無相應的規定。2017年12月11日，媒體調查發現，為控制成本，自如等中介住房租賃企業，部分新裝修出租房甲醛超標，存在剛裝修完就出租，最多空置3天，甚至存在“邊裝修、邊出租”的情況。

2.2 企業盈利難，尚未探索出有效商業模式

目前，較低的資金回報率是長租公寓最大的門檻，就長租公寓來講，無論采用輕重資產哪種模式都存在資金回收周期和利潤率低的問題。原因主要在于，長租公寓拿項目、改造、運營成本都不低，依靠租金來回收成本，回收周期漫長這一問題是無法回避的。業界分析，集中式公寓做到2萬間或分散性公寓做到10萬間，盈利才能變好。過低的資產收益率和高企的融資成本，使得目前長租公寓領域盈利空間偏低，也限制了企業加杠桿快速做大的可能性。目前行業也尚未探索出有效的商業模式。

與專業化、機構化住房租賃企業盈利難相矛盾的是，北京、深圳一線城市房租收入比超50%，租金嚴重過高。（房租收入比，是指個人租房租金費用與個人可支配收入的比值。）上海易居房地產研究院發布《全國50城房租收入比研究》報告，數據顯示，2017年6月份全國50個城市超七成房租相對收入較高，其中北京、深圳、三亞、上海四個城市的房租收入比高于45%，屬于租金嚴重過高城市。其中，北京房租水平最高，平均房租為2748元/月，房租收入比高達58%。“房租貴、房子破、以及押一付三壓力大”是目前我國住房租賃市場的三大痛點。

2.3 住房租賃企業缺失差異化、精細化服務

目前，住房租賃企業還以“擴大規模，加速開店”為主要發展目標，差異化、精細化服務則被忽略。租賃是有生命周期的，人的生命周期自然形成租賃的消費升級。隨著畢業、工作、戀愛、結婚、生子不同人生階段，人們對房屋面積、租賃品質的需求是不斷變化的。目前，中國流動人口規模超過2.47億人，主要包括外出農民工和大學生。目前，流動人口居住條件惡劣，越住越遠、越住越差。此外，無論經濟適用房、限價房、棚改房、還是廉租房、公租房、共有產權房，通常都是以戶籍、社保、納稅記錄作為申請條件。流動人口的住房問題一直沒有納入統一的政策框架。市場上沒有針對流動人口、低收入群體的品質化、標準化的產品。未來，不僅需要有解決中產階級白領住房租賃企業，更需要有大學生、農民工、藍領等不同新市民群體，能夠在其收入范圍內，負擔的起租金的出租房屋。

3、未來住房租賃企業如何更好的發展

在國家陸續出臺支持住房租賃市場發展的利好政策下，住房租賃企業發展進入發展快車道，但要避免群體效應，蜂擁式進入，盲目性發展。對于未來，住房租賃企業需要借助“科技和資本”重要推手，細化產品，提升服務，推動行業從同質化競爭向差異化競爭轉變，推動住房租賃機構向機構化、品牌化、市場化方向發展。

3.1 科技推動，提升服務

通過與互聯網科技公司合作，研發更便利的租賃平臺，方便租客，提升服務品質，并實現對租客與房屋的有效管理。譬如，相寓推出的租客身份認證模式-相寓信用認證，是相寓與支付寶、芝麻信用的聯合，利用移動互聯網技術，結合支付寶5.2億實名用戶信息，依托相寓在全國管理的25萬套，約50萬間房屋，以及相寓過往17年服務過的200萬業主和500萬租客的用戶畫像沉淀，對入住相寓的全部租客進行“實名+信用”雙認證方式。對租客來說，不用再攜帶諸多證件，用一部手機就可以搞定租房簽約的驗證過程；對管理方來說，通過限制“壞租客”降低了管理成本，也讓房主們更安心。如果簽約租客存在嚴重失信行為，將實時提示“信用認證不成功，無法入住相寓”，而對于絕大多數的通過信用認證的租客，還可以申請相寓信用租房，享受“押金減免房租月付”的權益！做了信用認證，如在相寓租住過程中，租客發生拖欠房租，拒繳違約金，損壞房屋財產拒賠，惡意欠繳水電費等不良行為，其不良信息將會被反饋到芝麻信用，通過芝麻信用全行業的聯合懲戒機制，督查客戶盡早處理不良記錄，否則可能對租客的其他生活方面造成影響。

3.2 金融創新，盤活租賃住房資產，擴大住房租賃供給

2017年，針對住房租賃企業融資的金融創新產品取得突破。在政策層面，由“試點”轉變為“鼓勵和積極支持”，政府對于REITs（以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種房地產投資信托基金。）的態度發生重大改變。在實操層面，2017年10月以來，先后有魔方公寓、自如1號、新派公寓（國內首單長租公寓資產類REITs）、保利地產、招商蛇口及旭輝領寓7單住房租賃資產證券化產品密集落地，規模合計350多億元。類型主要有信托受益權類ABS、REITs、CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）、租賃消費分期類ABS及資產支持票據ABN。剖析上述7單產品，非自持物業，如魔方公寓和自如1號，主要是通過信托受益權類ABS來盤活未來租金收入；而自持物業，如新派公寓和保利地產則是發行REITs。兩類業務的優先級平均發行利率都在5%左右。

作為實現不動產證券化的重要手段，REITs是一種信托基金，類似股票。過去多年來，REITs在國內住房租賃領域都未成氣候，原因一是租賃物業分散，產權不清晰，操作流程繁雜；二是租金回報率低；三是基礎法律法規尚不完善。另一個重要原因是稅收。REITs有個非常典型的特征，即所有收益都分配給投資人。國外REITs在分配收益時，投資人可以獲得25%企業所得稅的部分抵減。“相較而言，房地產行業較為特殊，國內操作REITs涉及契稅、土地增值稅、股息紅利稅等多個稅種。如果稅收政策能夠同步完善，少交所得稅，大家才有動力做。

3.3 細化產品，挖掘產業鏈價值

目前，處于起步期的住房租賃企業，還處于同質化競爭，未來需要向差異化競爭發展，重點在服務。多層次租賃需求需標準化滿足。以北京為例，目前北京市擁有大約40萬租客。北京缺乏大量的500元到2000元之間，可滿足低收入群體基本居住需求和安全保障的標準住宅，這是北京市住房租賃市場長期以來存在的問題。無論是有房換租家庭、無房整租家庭、年輕白領的品質合租、單身獨居人群的品質居住、老齡人口的分散式居家養老需求。不同群體的租房需求共同指向的是“品質”，是“好宅”而非“豪宅”。

參考文獻：

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