房地產企業融資渠道的創新研究

文/陳肖 中審華會計師事務所（特殊普通合伙） 天津 300130

1、導言

作為資金密集型的行業，我國房地產企業自有資金極少，在融資渠道上，主要是通過銀行貸款和預付款，大量的銀行貸款綁架了金融行業，進而增加了整個國民經濟的風險。如何有效的拓寬房地產企業融資渠道，提高資金流動性，解決房地產行業的資金問題，已成近年來的熱點問題。因此，創造一種高效快捷、可以化解系統風險的融資模式對于房地產企業來說已經迫在眉睫。

2、房地產業融資渠道的現狀分析

2.1 預售資金

房地產預售是最普遍的一種融資方式，包括定金、預收款和個人按揭貸款。目前，我國房地產企業籌集資金的重要方式之一就是對商品房進行預售。但隨著國家有關政策法規的健全，要求房地產企業需全部交付土地出讓金和投入超過總投資2 5 %的資金，并辦理預售許可證等各項證件方可預售。預售雖可以將部分市 場風險轉移給買家，但開發利潤會下降，如果成本控制較差就會喪失未來利潤。隨著房地產企業的快速發展，供大于求時，房地產企業也就難以采用預售方式籌集資金。

2.2 商業銀行貸款

對于房地產企業而言，銀行主要提供的貸款有：土地儲備貸款、房地產開發貸款、房地產流動資金、商業用房貸款、個人住房貸款等。銀行貸款從其操作流程的角度而言是房地產企業最為簡單易行的融資方式。商業銀行貸款現已是我國房地產企業最主要的融資渠道，至少70%以上的房地產開發資金來自商業銀行,有的甚至高達90%多，銀行信貸資金貫穿于土地儲備、交易、房地產開發與銷售的整個過程。

2.3 房地產企業通過上市發行股票融資

我國房地產企業流動資金不足，上市可以快速滿足房地產企業的融資需求，上市融資現在也已成為房地產企業的一個理想融資渠道。房地產實現上市融資的方式主要為國內主板A 股上市、境外上市和借殼上市。SOHO 中國、碧桂園的成功上市不僅給潘石屹、楊惠妍帶來了數百億身價，在締造一個個富豪傳奇的同時，也激起了境內房地產企業上市熱潮。

3、房地產企業融資渠道存在的主要問題

3.1 預售額度降低

在國家堅定不移的房地產調控下，從2011年起，國家對房地產行業調控政策的成效日益明顯，購房者對房地產持觀望的態度，導致定金及預收款的收回速度明顯下降。定金與預收款收回增速下降導致房地產企業自籌資金壓力增大，房地產企業融資困難程度隨之加深。

3.2 主要依賴商業銀行貸款，房地產企業負債率較高

據公開數據統計，截至2011年上半年末，上市房地產企業的平均資產負債率已達到71.28%，其中上市房地產企業總負債為1.24萬億元，總資產為1.73萬億元，資產負債率已達近十年的數值高峰。根據中國銀行統計，截至2012年末，房地產貸款余額占各項貸款余額的19.23%，這些數字顯示了房地產企業對商業銀行的依賴程度。同時，由于存款準備金率達到歷年高位，銀行貸款規模有限，且銀行提高了信貸審批條件使得貸款難度加大。自2010年以來多次加息和銀行上浮貸款利率、征收財物顧問費，大幅增加了房地產企業的融資成本。

3.3 上市發行股票以及債券融資受阻，成本較高

目前，我國房地產企業在國內資本市場融資的可能性很小，首發、增發、配股和借殼上市等方式已被紛紛叫停。從2010年4月房地產調控開始，證監會嚴格審查所有涉及房地產行業的融資重組，要求要先經過國土部的審核才能通過，并且發債融資平均年利率超過10%，遠高國內信貸融資，增加了房地產企業的財務負擔，國內房地產債券融資逐步凍結。

4、房地產業融資渠道的創新研究

4.1 開拓保險資金的融資渠道

2011年5月13日，上海城投控股與中國平安保險公司攜手推出7年期“平安―城投控股保障房項目債權投資計劃”，募集不超過30億元的資金用于支持上海保障性住房建設。國家應積極鼓勵并支持保險資金參與到房地產投資中，實現社會閑散資金的再利用。房地產企業應該主動和保險公司聯系,對有實力的保險公司主動開放融資市場,提供保險資金盈利的保障條件。

4.2 擴大房地產信托投資基金（REITs）融資的規模

2009年初，國務院出臺“金融國八條”，作為拓寬房地產企業融資渠道的手段之一，REIS被國務院賦予合法身份。引入房地產信托投資基金有利于擴展房地產企業融資渠道，完善我國房地產金融架構，有助于分散和降低系統風險，提高房地產企業的財物安全，從而解決房地產企業融資渠道單一和資金短缺的問題。

4.3 附帶期權的有息預付

附帶期權的有息預付，其本質上是一種特殊的資產證券化，以住房為抵押的債券，但其不參與上市交易，以單位住房為資產標的且不可分拆。預付款是開發商的重要資金來源，這種提前預定的銷售方式類似于“期貨”。開發商獲得了資金，提高了資金的流動性，轉移了風險。

結論：

房地產業作為我國經濟發展的重要支柱產業，其發展離不開大量資金的有效支持。作為房地產企業自身，應合理調度資金的使用，創新房地產金融投資產品，開發融資渠道新模式，有效利用社會閑散資金，對于解決我國房地產業融資渠道窄、對商業銀行過分依賴以及金融風險性高等的問題，實現房地產企業資金鏈的良好運作與不斷循環具有重要意義。

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