房產測繪在不動產統一登記中的應用

文/陳海鋒 常德市國土資源規劃測繪院 湖南常德 415000

1、引言

不動產登記是我國房地產行業的飛速發展所需要的重要工作。一般來說，不動產登記時，也就是將不動產有關的權利人通過法律途徑對不動產的相關事項做出改變的登記工作，而在這一過程中，房產測繪發揮了其至關重要的作用。

2、不動產監管與房產測繪的重要性

2.1 房產測繪

房產測繪是測繪學的分支，隸屬于工程測繪，是一種調查房產現狀的專業測繪手段。其中，房屋的自然狀況、權屬狀況、位置、數量、質量以及利用狀況都屬于房產測繪的調查內容。

房地產測繪細分為房地產基礎測繪和房地產項目測繪兩種。相較傳統測繪，房產測繪有大范圍取測、高精度要求、重法律權益等特點。

2.2 不動產統一登記

不動產統一登記制度建立在健全市場經濟的基本需求上，為全國不動產交易市場提供了統一的監管機制。有關不動產權登記，《不動產登記暫行條例》于2015年3月1日落地實施。

2.3 重要性

不動產統一登記將分散的不動產信息整合于同一部門，優化辦證流程，逐步實現信息共享，顯著提高資源整合效率并有效減輕了群眾負擔。科技進步帶來的是不動產統一登記中房地產測繪的轉型升級，GPS全球定位系統、遙感技術、地理信息技術代替了原始的尺規，廣泛運用于不動產規范管理，生成詳實的依據材料，為明確責權、改善人民居住條件等奠定了有力的保障。隨著房地產的快速發展，越來越多人將視野投向了房產測繪。相較土地、森林、海域等它類不動產，房產屬于一類較為特別的不動產；更強的精度要求是房產測繪所需具備的，這也進一步體現了房產測繪在不動產監管中的重要性。為充分發揮不動產監管與大數據整合優勢，房產測繪的高效應用與創新創改刻不容緩[1]。

3、不動產登記中房產測繪的主要內容

3.1 信息調查

在房產測繪內容中，較為基礎且最為重要的當屬信息調查。信息調查往往以對房屋占地情況、房屋數量及產權歸屬等基本信息的搜集為主。不動產登記中房產測繪所必需的調查信息的整合、共享，為消費者提供了充分了解房屋資訊的廣闊平臺，是一種保障消費者權益的外化。

綜合消費者購房信息調查，購房者獲取房產信息的渠道有傳統廣告、房地產網站、樓盤宣傳頁等。

3.2 平面測繪

平面測繪是房產測繪過程中的重點，其主要內容圍繞不動產的面積與平面解構開展。詳細測量得出不動產的空間位置與具體層高，測繪報告附圖，結合精確數據建模，直觀展現精簡后的測繪內容與房屋實體還原，作為參照提供消費者精準到位的房產信息。此房產測繪方式運用廣泛，飽受好評。

3.3 對比分析

大數據時代，數據資產是核心競爭力。有價值的數據即能夠為決策提供參考依據的信息。不動產登記中房產測繪信息數據的對比分析與合理整合正是使數據資產價值化的有效途徑。對比分析不動產登記過程中的房產測繪信息后所得出的展示方案，可以直觀的呈現我國各行各業的經濟情況，宏觀推動我國綜合發展進程[2]。

4、房產測繪在不動產統一登記中的具體應用

4.1 法律權益

各類不動產登記都需提供絕對真實可靠且具備法律效力的憑據。而房產測繪就是為人民群眾收集權屬資料，提供法律依據，處理產權糾紛的有效途徑。房產測繪與產籍資料核查、權屬狀況調查不可分割。房地產行政管理部門負責審核房地產的適用性，測量界址面積，核查界址點準確性等，以上房產測繪的數據一經確認，便產生法律效力。這也是房產測繪在不動產的登記中一項重要的應用。

4.2 社會服務

房產測繪在不動產統一登記中除了可以為相關登記人員提供一些具有一定法律效益的依據之外，還可以間接服務于社會公共建設。房產測繪成果經過合理的對比、分析及歸納、整合后，衍生出的信息資料上及旅游資訊，下及社會治安。有關限定區域的住宅面積、人均占有率、房屋數量、使用年限等數據背景的深入探討，均會為整體建設發展以及建筑整改提供強有力的實證依據。全面掌控實時變化的不動產信息，是政府適時為社會服務做出有力決策的基礎，而不動產統一登記下的房屋測繪工作就為其提供了便利。房產測繪成果在土地監管部門與政府之間的共享互通是實現社會服務合理化的橋梁。

4.3 經濟功能

房地產測繪的成果是進行房地產契稅的征收，房地產租賃活動以及交易、房地產價格評估、房地產保險服務、房地產抵押貸款這些活動相當重要的依據。

4.4 技術領域

隨著科學信息技術的發展，享受信息集成、屬性集成與GIS系統數據集成的房產測繪將實現新的轉型，逐漸告別手工測繪階段，CAD測繪階段與GIS混合階段，迎來了數字化房產發展的必經階段：GIS 的房產測繪空間數據和屬性數據集成。在信息基數大，數據種類繁的房產發展現狀下，使用信息化管理，計算機儲存為先的信息檢索方式，能有效避免數據共享的資源浪費與節拍紊亂，大幅提升不動產集中監管的可操作性。房產測繪在不動產統一登記中發揮了技術領先的高效能功用。

5、房產測繪監管面臨的挑戰

5.1 房產測繪技術規范制定滯后

房產測繪存在地區差異。包含外業測量與內業處理等參雜主觀因素的房產測繪，于不同地域不同測繪機構，面臨操作無法達到統一標準的難題。包括房產測繪的運行機制、文本格式、樣本處理以及信息化程度等，都存在一定的地域差異，使各個區域的數據交流與部門監管造成了一定的障礙。

5.2 房產測繪管理制度有待完善

由于長期以來不動產登記的工作由各個部門負責，相應的基礎性權籍調查工作也由各類不動產行政主管部門按照單一部門規范負責組織實施。各級各部門關于房屋測繪的行政管理還沒有明確的進行責權劃分，雖然國務院已經整合了十多個責權部門為整個的承擔部門，但是還沒有明確制定不動產測繪的管理職能，不能有效的開展針對于主體統一的規范與監管活動[3]。

5.3 房產測繪歷史數據存在疊漏

不動產統一登記后，房產測繪數據也需要在登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺統一的大背景下進行信息整合。隸屬于不同地區、不同行業、不同部門的測繪工作在整合的過程中，受到地理位置、技術規范、測繪質量等差異的影響，極易出現重復測繪或錯漏現象，導致權責不清，進而引起不必要的房產糾紛。

6、不動產登記中的測繪工作優化對策

6.1 統一測繪標準體制

統一測繪標準體制是解決測繪地域差異，平衡行業互通的首要任務。有關部門要做好規劃管理與協調工作，及時研究編制統一測繪運行機制、面積測算、文本格式、精度指標等測繪技術規范，逐步實現房產測繪在不動產統一登記中的標準制度統一。同時加強技術支持，監測部門輔助跟進，確保不動產在數據整合中保持一致，平穩過渡。

6.2 完善測繪管理機制

不動產機構的統一是完善測繪管理機制的第一步。測繪部門應與房產管理部門通力協作，制定房產測繪信息系統平臺，細化責權，統一管理。管理平臺集勘測、繪圖、檢驗、收費、發證、歸檔等于一體，即促進交流合作，又能推動行業進步。同時進一步拓寬爭議解決渠道，完善房產測繪環節的異議處理機制，明確測繪成果異議處理的機構、程序等，保障不動產權利人的合法權利。在完善測繪管理機制的同時，工作人員樹立責任意識，在工作中學習，不斷提高測繪能力，保證測繪數據完整性與準確性，是管理規范的內化。

6.3 加快測繪新技術推廣應用

房產測繪應結合建筑施工新工藝、測繪新技術的要求，逐步完善房產測繪技術標準，建立適合我國國情的測繪數據庫與技術研究中心。把握國家新型測繪技術建設的良機，加快三維街景掃描、云計算等新技術的應用。鼓勵先進測繪設備的研究與開發，完善房產測繪歷史數據的分析整合機制。在條件許可的情況下，區域性引進數據空間參考系統，結合前沿科技，修繕整合工作的技術路線，為不動產統一登記下的房產測繪歷史數據整合提供技術支持。

結語：

現階段我國的不動產的登記過程中所采用的房產測繪已為不動產登記領域做出了非常重要的貢獻，打造了一條便捷、透明、一致的不動產監管通道。細化權責劃分，優化監管制度的意識已經深入人心，但是目前的市場監管、科學技術等仍有很大的發展空間，本文的論述希望能夠為房產測繪的轉型升級與不動產監管的有效實施起到積極作用。