當前房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀與對策探討

文/張璐 河北省水利工程局 河北石家莊 050000

1、房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理的作用分析

眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)在國民經(jīng)濟占有重要位置，對于增強國民經(jīng)濟以及改善人民生活具有巨大幫助。而物業(yè)管理行業(yè)是伴隨我國房地企業(yè)發(fā)展，尤其是住房制度進入改革而出現(xiàn)的一個新興行業(yè)，隨著改革開放廣度和深度的擴展，我國的物業(yè)管理也初具規(guī)模。房地產(chǎn)企業(yè)的物業(yè)管理，不只是對房地產(chǎn)投資、開發(fā)、建設與流通的一種延續(xù)，更是成為房地產(chǎn)行業(yè)中必不可少的重點子行業(yè)。目前，房地產(chǎn)企業(yè)是否具備機制健全、運行良好的物業(yè)管理服務系統(tǒng)，已成為衡量其水平的重要標志，直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)能否持續(xù)、快速、健康地發(fā)展。優(yōu)化物業(yè)管理來促進著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，對建立適應社會主義市場經(jīng)濟的物業(yè)管理服務業(yè)具有深遠意義。

2、當前我國房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理的現(xiàn)狀問題

2.1 物業(yè)管理立法滯后，法律體系不夠健全

由于房地產(chǎn)企業(yè)的物業(yè)管理屬于我國新興產(chǎn)業(yè)，所以相關立法工作十分滯后，法律法規(guī)體系也不夠完善。而隨著我國住房制度改革的不斷深入，住房社會化與住房自有化趨勢日益明顯。施工單位、開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主四方關系卻沒有得到法律上的詳細界定，相關的責任義務得不到明確劃分，這樣在法律上存在缺位，極易引發(fā)各方利益沖突。而且很多地方房地產(chǎn)物業(yè)管理，也存在也有法不依的現(xiàn)象，對物業(yè)管理的認識十分模糊，不能充分發(fā)揮物業(yè)管理的職能。

2.2 市場化程度不高，缺乏市場競爭機制

當前我國各大城市，雖然建立了房地產(chǎn)企業(yè)物流管理招投標的市場，對具體物業(yè)管理項目進行投標，但是實際效果并未達到國家規(guī)定的標準。大多物業(yè)管理項目進行暗箱操作，有效的市場競爭機制并未真正形成。業(yè)主作為市場主體，缺乏足夠的物業(yè)管理認知，自治能力較弱，房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理對建設、房管單位存在較大依賴，“誰開發(fā)、誰管理”的地方保護及壟斷現(xiàn)象嚴重。一些物業(yè)管理與市場化要求十分不符，卻利用有關政策、管理的漏洞，以非市場化的手段奪取市場，嚴重得干擾了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

2.3 收費標準不規(guī)范，物業(yè)費收繳難

長期以來，房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理費用收繳工作步履維艱。雖然國家出臺了《物業(yè)服務收費管理辦法》，但是在各地區(qū)的物價管理部門并未得到充分執(zhí)行。使得當?shù)貨]有形成科學合理的收費標準，房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理收費工作出現(xiàn)無章可循的狀態(tài)。很多業(yè)主根本不把物業(yè)費當作要繳納的費用，理直氣壯的把物業(yè)管理的催繳工作置之度外。這樣長此以往，物業(yè)管理費用收繳不上來，導致物業(yè)運行管理出現(xiàn)嚴重的資金問題，從而影響高品質(zhì)的物業(yè)服務，無法滿足業(yè)主多方面的服務需求，造成惡性循環(huán)。

2.4 物管人員素質(zhì)較差，專業(yè)化管理程度低

在房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理隊伍中，很多管理人員都是文化素質(zhì)較低的周邊居民，物業(yè)管理業(yè)務水平較差，綜合事務的處理能力十分有限。根本不具備先進的管理理念，責任心也十分欠缺，整體物業(yè)管理服務水平非常低下，限制了房地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)的長遠發(fā)展。

3、加強房地產(chǎn)物業(yè)管理的對策研究

3.1 健全物業(yè)法律法規(guī)，嚴格依法實施管理

政府層面要盡快構(gòu)建完善權(quán)威的物業(yè)管理法律法規(guī)，形成系統(tǒng)有效的法律保障機制。房地產(chǎn)物業(yè)管理部門依據(jù)國家法律，制定本單位或是部門的相應規(guī)定制度，做到有法可依，有章可循，按照規(guī)定進行的嚴格管理服務，并規(guī)范自身經(jīng)營與管理工作。細化房屋維修管理的規(guī)章制度，建立設備設施的使用規(guī)范，建立衛(wèi)生環(huán)境的清理辦法，建立安全、消防等規(guī)程制度，全方位的依法管理和營運。

3.2 加快培育物管市場，形成良性競爭機制

根據(jù)社會發(fā)展形式，要盡快培育物業(yè)管理的有序市場，限制開發(fā)商只顧經(jīng)濟利益無規(guī)劃的成立自身物業(yè)管理服務企業(yè)。科學引導并適當鼓勵開發(fā)商，以時代發(fā)展的先進理念為指引，聘請具備專業(yè)水平的物業(yè)管理公司，以正規(guī)的招投標方式，通過公平競爭成為合格的物業(yè)管理公司。政府要加強監(jiān)管力度，防止暗箱操作，形成有效競爭機制，促進物業(yè)管理市場向正規(guī)化、市場化的良性方向不斷發(fā)展。

3.3 嚴格執(zhí)行收費標準，提高物管消費意識

國家要繼續(xù)細化《物業(yè)服務收費管理辦法》類工作，可以適當加入強制性的管理條款。各地區(qū)物價管理部門也要嚴格執(zhí)行落實，出臺適合當?shù)鼐用窠?jīng)濟水平，符合物業(yè)管理服務支出需求的特定收費標準。各個房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理部門要嚴格執(zhí)行，提高服務的水平與收費的力度，防止物業(yè)管理雙方主體發(fā)生矛盾。積極貫徹《物權(quán)法》的相關規(guī)定，大力宣傳來警示業(yè)主的物業(yè)管理消費觀念，科普物業(yè)管理服務責任與權(quán)利的內(nèi)容，提高業(yè)主自主繳費的意識。

3.4 完善行業(yè)準入制度，加強自身經(jīng)營管理

嚴格房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理的市場準入制度，以完善正規(guī)的行業(yè)制度保障物業(yè)管理企業(yè)的正規(guī)有序發(fā)展。同時，房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理部門要加強自身的經(jīng)營管理活動。加強物業(yè)管理從業(yè)人員的在崗專業(yè)培訓，提高服務的水平和管理的能力；不斷拓寬物業(yè)管理的領域深度，充分挖掘物業(yè)管理的優(yōu)勢，力爭將可實施的物業(yè)管理服務項目都納入到業(yè)務范圍內(nèi)；建立安全穩(wěn)健的基金運作機制，由開發(fā)商一次性投入資金后，即可脫離相互的依賴關系，自行運作和管理。

結(jié)語：

目前，雖然我國房地產(chǎn)市場發(fā)展空間巨大，但是房地產(chǎn)企業(yè)的物業(yè)管理卻存在著方方面面的問題，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。因此，我們必須清醒地認識到當前物業(yè)管理的現(xiàn)狀問題，通過完善法律法規(guī)、培育物管市場、形成良性競爭、嚴格收費制度、提高業(yè)主意識、完善準入制度、加強經(jīng)營管理等方式，來提高綜合管理與服務能力，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理的最大經(jīng)濟效益。