房地產(chǎn)項目成本控制與優(yōu)化

文／ 項杰

想要做好一項房產(chǎn)開發(fā)項目就特別有必要將成本控制到最低，以求達到質(zhì)量最優(yōu)，價格合適，這樣在市場競爭中才有立足之地，才更有競爭優(yōu)勢。

成本控制貫穿房地產(chǎn)開發(fā)全過程，其中從目標成本到結(jié)算，成本之間的動態(tài)成本控制尤為重要。

1、設(shè)計階段的成本控制

1.1 運用價值工程理論，把技術(shù)與經(jīng)濟結(jié)合起來，通過對產(chǎn)品的功能分析，達到產(chǎn)品適當?shù)膬r值，以最低的成本去實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。

投資測算過程包括投資論證階段測算和設(shè)計階段測算，這一階段運用價值工程分析，確定合理功能，有效控制投資。

如何有效提高產(chǎn)品的價值

1）功能不變，成本下降。

2）功能大幅提高，成本略有增加

3）功能提高，成本降低

4）功能略有降低，成本大幅降低

5）成本不變，功能提高。

1.2 限額設(shè)計

首先確定限額設(shè)計控制指標

限額設(shè)計是按照批準的設(shè)計任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計，對設(shè)計規(guī)模、設(shè)計標準、工程數(shù)量和預(yù)算指標等各方面的控制，凡是能進行定量綜合的設(shè)計內(nèi)容，均要通過計算確定，要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性.

1.3 初步設(shè)計成本控制要從以下幾方面進行控制

1.3.1 建筑選材與各類構(gòu)造做法結(jié)構(gòu)型式、基礎(chǔ)型式、擋墻形式的選擇，外立面設(shè)計、電梯、空調(diào)等大型成套設(shè)備選型管線布置走向、變配電系統(tǒng)、道路斷面、公攤面積與公攤系數(shù)優(yōu)化、精裝修配置標準與成本、鋼筋、砼用量、門窗開啟方式等。

建筑：根據(jù)初步設(shè)計圖紙對規(guī)劃建筑面積、銷售建筑面積、造價建筑面積進行計算比較，盡量減少公攤面積增大得房率。

結(jié)構(gòu)設(shè)計方面基礎(chǔ)選型、埋深和布置應(yīng)合理樓面恒、活荷載及梁的線荷載，梁、柱或墻的集中荷載取值合理，安全系數(shù)取值合理,主體結(jié)構(gòu)布置、結(jié)構(gòu)體系選型合理，梁、柱、板鋼筋配筋計算配置合理，人防地下室結(jié)構(gòu)選型應(yīng)正確，設(shè)計荷載取值、結(jié)構(gòu)設(shè)計方面合理。

根據(jù)多年的總結(jié)，對鋼筋及混凝土指標進行限制，從而達到控制成本的目的。

以下是我們通過多年的工程實踐總結(jié)，在蘇州地區(qū)的某些房產(chǎn)項目的控制指標：

普通多層住宅及公寓(7層或20m及以下上部結(jié)構(gòu)鋼筋限額指標 44千克/M2，砼含量限額指標0.36（m3/m2)

普通多層住宅及公寓(7層或20m及以下獨棟自帶全埋地下室鋼筋限額指標105千克/M2，砼含量限額指標0.8（m3/m2)

普通多層住宅及公寓(7層或20m及以下獨棟自帶全埋地下室鋼筋限額指標105千克/M2，砼含量限額指標0.8（m3/m2)

小高層住宅及公寓（7層＜建筑層數(shù)＜12層）上部結(jié)構(gòu)鋼筋限額指標 45千克/M2，砼含量限額指標0.38（m3/m2)

小高層住宅及公寓（7層＜建筑層數(shù)＜12層）獨棟自帶全埋地下室鋼筋限額指標 155千克/M2，砼含量限額指標0.8（m3/m2)

花園洋房上部結(jié)構(gòu)鋼筋限額指標 47千克/M2，砼含量限額指標0.4（m3/m2)

花園洋房獨棟自帶全埋地下室鋼筋限額指標100千克/M2，砼含量限額指標0.8（m3/m2)

別墅、雙拼上部結(jié)構(gòu)鋼筋限額指標 49千克/M2，砼含量限額指標0.42（m3/m2)

別墅、雙拼自帶全埋地下室鋼筋限額指標 95千克/M2，砼含量限額指標0.8（m3/m2)

高層住宅及公寓(建筑高度＜60M) 上部結(jié)構(gòu)鋼筋限額指標 48千克/M2，砼含量限額指標0.39（m3/m2)

高層住宅及公寓(60M≤建筑高度＜80M)上部結(jié)構(gòu)鋼筋限額指標 53千克/M2，砼含量限額指標0.39（m3/m2)

高層住宅及公寓(80M≤建筑高度＜100M)上部結(jié)構(gòu)鋼筋限額指標 57千克/M2，砼含量限額指標0.4（m3/m2)

連接各主體結(jié)構(gòu)的綜合全埋地下室（含部分6級人防地下室）一層地下室鋼筋限額指標 150千克/M2，砼含量限額指標1.2（m3/m2)

連接各主體結(jié)構(gòu)的綜合全埋地下室（含部分6級人防地下室）二層及二層以上地下室鋼筋限額指標限額指標 140千克/M2，砼含量限額指標1.05（m3/m2)

注：1) 結(jié)構(gòu)鋼材及混凝土包含剪力墻、柱、梁、樓板、空調(diào)板、窗臺板、陽臺欄板、外墻線腳、屋頂構(gòu)件等混凝土結(jié)構(gòu)的受力及構(gòu)造鋼筋；不含施工措施及損耗部分鋼筋、預(yù)埋件鋼筋、圈梁、過梁、構(gòu)造柱、砌體拉結(jié)筋、混凝土墻梁與砌體間加掛的鋼絲網(wǎng)等。

1.3.2 強電設(shè)計方面：主要電氣負荷指標配置、供電范圍、變壓器臺數(shù)合理，進出線通道是否合理設(shè)備選擇、出線回路計算電流、斷路器容量和電纜截面配置合理發(fā)電機供電范圍、容量和臺數(shù)選擇合理，敷設(shè)方式和路徑、出線回路、線纜型號截面經(jīng)濟合理強電設(shè)計方面弱電各系統(tǒng)功能和設(shè)備選型合理、各系統(tǒng)管線走向布置合理.

具體控制成本的做法有以下幾點：

1）在滿足現(xiàn)行民用建筑規(guī)范的條件下，應(yīng)急照明盡量設(shè)應(yīng)急線供電，盡可能避免設(shè)末端切換供電。

2）高層配電豎井內(nèi)盡量不要采用母線槽，優(yōu)先采用預(yù)分支電纜；

3）由電表箱至戶箱用電線，盡量少用電纜；

4）戶內(nèi)箱采用總漏電開關(guān)，回路不設(shè)漏電開關(guān),以降低成本，用戶根據(jù)需要布置漏電開關(guān)數(shù)量規(guī)格型號

5）在滿足規(guī)范的條件下，穿線管盡量選擇PVC管，少用鋼管；

6）地庫應(yīng)急用電與正常用電分開，以減少發(fā)電機容量，應(yīng)急燈具只在車道設(shè)置，不得在車位設(shè)置；

6）室外一般低壓主電纜選用4芯電纜，型號就低不就高，能用普通的就不用阻燃的，能用阻燃的就不用耐火的。

7）小區(qū)（室外）配電線路最省方案排序：普通電纜+全程穿管→鎧裝電纜+全程穿管→普通電纜+電纜溝→鎧裝電纜+電纜溝。但當電線、電纜根數(shù)達到一定數(shù)量集中敷設(shè)時，可能選用電纜溝敷設(shè)方式更省，具體需要通過實際方案測算才能確認。

1.3.4 弱電設(shè)計方面：

設(shè)計參數(shù)合理、計算指標經(jīng)濟；系統(tǒng)流程合理、設(shè)備房設(shè)置位置及設(shè)備布置合理、使用及維護方便。

1.3.5 主要的設(shè)備材料選用經(jīng)濟合理

1.3.6 綜合管網(wǎng)方面：包括道路工程、雨污水工程、雨污水處理、強弱電管網(wǎng)、給水管道工程等的走向作法進行造價分析比較，使布置、走向、作法更合理，挖溝的土石方量最小。

1.3.7 給排水工程主要從以下幾個那個面進行控制。

1）地下室及豎井內(nèi)給水管采用鋼塑復(fù)合管，入戶水表后給水管采用PP-R管；戶內(nèi)排水管及排水立管采用普通UPVC管，轉(zhuǎn)換層和排出管采用加厚UPVC管；少用鋼管及鑄鐵管。

2）室外埋地消防管道與生活管道采用PE管；盡量少用鍍鋅管或鑄鐵管。

3）化糞池盡量加大容量，減少數(shù)量；

4）根據(jù)項目產(chǎn)品組合（高層、小高層、多層），進行供水方案技術(shù)經(jīng)濟比選，成本遞減順序為：帶水箱變頻加壓控制系統(tǒng)；無負壓管網(wǎng)直聯(lián)式供水系統(tǒng)、市政壓力直供或多方案組合等；

5）盡量減少檢查井數(shù)量，道路上污水（雨水）檢查井間距在15米以上。

1.3.8 編制概算，對投資進行控制。通過編制概算，對整個項目的投資進行控制

1.4 施工圖階段結(jié)構(gòu)成本優(yōu)化

1.4.1 結(jié)構(gòu)方案的選擇可以對項目總成本進行較大優(yōu)化

（1）主體結(jié)構(gòu)型式的確定

設(shè)計合同內(nèi)明確設(shè)計單位必須提供兩種以上的基礎(chǔ)方案（含樁型、樁位布置等）以供比選；如因各種因素導(dǎo)致單方案設(shè)計，須提供專項方案可行性報告進行具體說明

（2）基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式的確定

樁基工程必須由設(shè)計、工程、成本參與方案評審后方可確定；各基礎(chǔ)類型的成本大致按以下順序遞增：天然淺地基基礎(chǔ)、預(yù)應(yīng)力管樁、筏板、灌注樁

（3）結(jié)構(gòu)計算數(shù)據(jù)的審核，結(jié)構(gòu)成本控制的重要環(huán)節(jié)是對技術(shù)指標的審核

1）輸入信息的審核

核對電算的基本信息如抗震分類、抗震的重要性類別、場地類別、設(shè)防烈度、本地震加速度、特征周期、基本風壓、地面粗糙程度、各類荷載數(shù)值、荷載折減、梁端彎矩調(diào)幅系數(shù)、放大系數(shù)等等是否有誤，有無刻意放大。

2）輸出信息的審核

檢查輸出信息中各項技術(shù)指標是否均衡，盡可能接近規(guī)范限值。

1.4.2 施工圖階段結(jié)構(gòu)成本優(yōu)化的關(guān)鍵細節(jié)

細部做法的控制與審查，對細部做法的要求及做法控制對造價的影響也非常大。

（1）Ⅲ級鋼的應(yīng)用

由于Ⅲ級鋼強度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此大量的在一些成本控制較好的項目中廣泛采用

（2）正式施工圖紙建筑做法表與交樓標準必須經(jīng)評審并保持一致；

（3）消防水池、設(shè)備房等優(yōu)先設(shè)置在地下室塔樓下

（4）地下室不做地坪漆，墻面、柱面不做抹灰，清理后批膩子、刷乳膠漆各一遍，高度至梁底（不含梁底面積），天棚可不考慮膩子刮白；

（5）地下室底板避免整體建筑找坡、采用結(jié)構(gòu)找坡，地下室、裙房頂板采用結(jié)構(gòu)找坡；

（6）建筑設(shè)計優(yōu)先考慮平屋面，產(chǎn)品風格需要，采用局部坡屋面與平屋面相結(jié)合；

（7）樓地面地坪采用結(jié)構(gòu)面原漿壓光（精裝交樓時不需要壓光），無論精裝、毛坯交樓不須做水泥砂漿二次找平；

（8）結(jié)構(gòu)形式的成本遞增順序：磚混結(jié)構(gòu)、矩形柱框架、異形柱框架、剪力墻、框架剪力墻、短肢剪力墻。

1.5 設(shè)計變更的控制

對施工圖階段設(shè)計成果質(zhì)量的控制要盡量減少由圖紙和材料的失誤和不完善而帶來的額外費用的發(fā)生。

要對設(shè)計變更簽證率控制，很多項目由設(shè)計失誤所帶來設(shè)計變更占總建造成本的3-10%，其中重復(fù)性錯誤占相當比例。

為降低設(shè)計變更簽證率，建議采取的策略如下：

1）建立施工圖階段的長期合作伙伴；

2）給予合理的設(shè)計周期；

3）完善標準化構(gòu)造設(shè)計；

4）設(shè)計合同簽訂時要注明由于設(shè)計原因，變更過多，要適當扣減設(shè)計費用。

2、招投標及合同管理環(huán)節(jié)的成本控制

招投標及合同管理是成本管理過程中不可缺少的環(huán)節(jié)

成本管理還有一個不可缺少的環(huán)節(jié)就是招投標和合同管理階段。一個好的招投標既可以從眾多的投標者中選擇裝備精良、技術(shù)過硬、管理水平高、社會信譽好、報價合理的優(yōu)秀施工隊伍，又可使得我們得到一個清晰、易操作的經(jīng)濟合同，可為工程成本控制打下良好的基礎(chǔ)；但招投標工作又是一個需各經(jīng)辦部門緊密協(xié)作、經(jīng)常與優(yōu)化設(shè)計，合理化方案研討交織的復(fù)雜過程，因此招投標作得好，是錦上添花，作得不好，可使得前期工作功虧一簣。

通過合同管理規(guī)范合同簽訂的會簽審核體系，使施工過程中可能出現(xiàn)的各種情況操作起來有法可依、有章可循，為今后的工程結(jié)算奠定扎實的路基。建立全面的招投標制度和合同管理制度，同時嚴格合同管理，對合同條款逐一進行研討保障合同的嚴謹性，針對不同的工程項目擬訂出相應(yīng)的合同模塊以提高合同的實用性，并將合同條款融入到招標文件中，使招投標和合同在成本控制方面相輔相成，發(fā)揮更大的作用。

3、施工階段成本控制

3.1 土方工程

1）土方單位進場前應(yīng)做好原始地面標高、地形圖測量繪制工作，由三方簽字確認。土方工程完工，及時做好收方、標高測量工作；并在工程結(jié)算時提供相關(guān)測量記錄；原貌標高須作為合同附件。

2）土方工程須進行分批測量，分批收方、結(jié)算工作，避免后期爭議、扯皮。

3）依據(jù)土方開挖方案，考慮現(xiàn)場土方平衡，留足土方回填量；

3.2 基坑圍護工程

1）常規(guī)支護方案有自然土方放坡，噴漿，掛網(wǎng)噴漿，預(yù)應(yīng)力錨桿+噴射，毛石擋墻，擋墻，深層攪拌樁，深攪樁+圍護樁+錨桿，鋼板樁等；設(shè)計須提供支護比選方案，進行經(jīng)濟比較，選擇即滿足安全要求，又經(jīng)濟合理的方案。

2）達到5m以上的深基坑，優(yōu)先考慮階梯放坡。

3）攪拌樁、圍護樁提供打樁記錄，以便結(jié)算。

3.3 主體工程施工階段

1）組織設(shè)計、監(jiān)理、成本控制部門進行圖紙會審，提出優(yōu)化建議；

2）對現(xiàn)場變更及現(xiàn)場零星委托總額進行控制，不得超過總造價1%；

3）圖紙會審紀要不得作為結(jié)算依據(jù)，會審意見必須以工程通知單形式下發(fā)；

4）合同內(nèi)明確施工組織方案不作為結(jié)算依據(jù)，施工組織如涉及費用事項，須根據(jù)現(xiàn)場情況辦理驗收確認手續(xù)；措施費包干范圍內(nèi)，不得另行核量、計費。

5）為了即保證質(zhì)量又降低成本，主要設(shè)備及主要材料可以采用甲供或甲定乙供。

4、工程結(jié)算審核是成本控制的最后階段

工程結(jié)算的審核在成本管理過程中的作用同樣不可小看，是否能真正將工程成本控制在目標成本范圍內(nèi)，只有工程結(jié)算完畢才能體現(xiàn)，同時也是成本管理的一個重要組成部分。工程結(jié)算是一個艱苦、漫長、繁瑣的過程，施工過程中的一點一滴都體現(xiàn)在工程竣工結(jié)算資料中，對以前歷史的回顧，回顧的清楚，結(jié)算就快，反之就慢。需要造價師用專業(yè)的眼光、豐富的經(jīng)驗、敬業(yè)的精神進行綜合的評判，對工程施工圖紙了然于胸，掌握施工合同條款內(nèi)涵，設(shè)計變更簽證條理清晰，竭盡所能排除施工單位一切“鉆空子”行為，爭取在成本管理的最后關(guān)頭，把好成本控制關(guān)。審核前首先應(yīng)審查相關(guān)竣工結(jié)算資料，從施工圖紙、施工合同到工程全過程的動態(tài)資料都要一一核對，力求資料完整齊全，這樣才能確保審核工作的正常進行。審核時要做好調(diào)查研究，深入工地現(xiàn)場，準確計算工程量，合理套用各分項單價，根據(jù)合同規(guī)定選擇費用標準，逐條逐項進行計算、匯總，特別是現(xiàn)場簽證費用，應(yīng)審核其合理性和有效性，不能見有簽證就給予計量，杜絕和防范不實際的開支，確實降低工程成本實現(xiàn)經(jīng)濟效益。工程結(jié)算審核完成后，是結(jié)算成果的總結(jié)、分析階段，將結(jié)算成果與目標成本進行對比，找到差異、分析原因、揚長避短、總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，變“被動”為“主動”，為下一個項目改進功能、降低成本打下堅實的基石。

為了保證結(jié)算審核的質(zhì)量，可以采用二審制，以第二次審核的誤差率作為對初審的考核指標，進行適當獎懲，從而保證結(jié)算審核的質(zhì)量，達到控制成本之目的。

總之只有對房產(chǎn)項目各個環(huán)節(jié)控制，才能降低成本，提高效益。