城鎮建設建筑工程開發用地的規劃管理研究

文/卜令強 內黃縣城鄉規劃管理局 河南安陽 456300

1、城鎮建設過程中存在的問題

隨著經濟水平的提高和農村經濟的快速發展，農民的物質生活也在逐漸提高，農村的住宅建設也開始進入發展時期，但是同時村鎮建設在用地的過程中也暴漏出來很多管理問題，其中的矛盾也在不斷的增加。因此村鎮建設中的用地管理問題也急待解決。

1.1 規劃過程中沒有整體性和前瞻性，隨意性大

目前有很大的一部分鄉鎮，特別是國家或者省級試點鎮他們有較高的檔次和超前意識，但是在具體的實施過程中確實任意更改，把規劃改的面目全非。其中的原因有二第一，鄉鎮領導都是把外來投資的引進作為重要任務，所以才會出現一些投資商想到哪里就開發到哪里的問題，完全沒有認真對待土的規劃用途。第二，城鎮規劃一般都是任期內的領導制定的，往往繼任領導有別的思路，在一些小城鎮中經常會出現規劃的很到位，卻不依照執行的問題，這些現象也是一種十分普遍的問題。第三，小城鎮的規劃往往也是經過領導同意，但是在整個實施的過程經常出現領導突然出現新的想法，將規劃變成紙上畫畫的東西。對小城鎮的實際建設完全沒有起到約束的作用。這些原因共同造成小城鎮在建設的過程中沒有可以依據的標準，同時造成良田變成建設用地影響經濟的持續發展。

1.2 土地使用方式粗放，違法占地等現象十分嚴重

在小城鎮建設中沒有有效的節約用地手段對土地資源始終不能作為重要經濟資源對待，同時浪費土地和亂占耕地的現象也十分嚴重，經常出現征的多用的少，征的早用的晚，更有嚴重的征地卻不用地，好地濫用等很多浪費土地資源的行為。在小城鎮的建設中還會出現非法批地和未批便用等現象的出現。往往還有因為出現沒有依法辦事造成的土地糾紛這些問題也損害了投資人的利益。在調查中還發現會出現一些農民進城經商從事個體經濟，或者進城打工以及購買房產但是在農村依然有他的房產和宅基地的情況，這些也形成一種一戶多占宅基地的問題，這些問題可以看出明顯違背了一戶一宅的明確規定。城鎮建設用地中的配套政策比如土地租稅政策、農村宅基地使用政策、戶籍管理和社會保障等這些都有待進一步的發展。

2、城鎮建設中建筑用地的策略

土地是發展小城鎮的重要載體，小城鎮的建設和發展目標一定是集約用地，要通過科學的管理和規劃，同時還要嚴格控制我們土地的總供應量，挖掘已經開發的土地的潛力，做到內涵發展。這也是我國城鎮規劃和建設的趨勢。解決用地問題的出路在于一定要實事求是和規范用的以及依法管理，要堅持耕地總量處在動態的平衡中，把重點立足于開發整理和盤活總量提升現有土地的承載力跟使用率，建立規范的土地市場充分發揮市場在土地使用中的作用，促進經濟的快速發展。

2.1 高起點同時做好城鎮規劃，這是城鎮發展的基礎

科學的規劃是建設的依據是建設的基礎和良好發展的前提。推進小城鎮的科學發展合理規劃各項建設所占比例。一個城市的建設水平如何完全取決于規劃水平。整個建設一定要有長遠的眼光和重點，同時要確保經濟的發展和規劃之間是相符合的。把人口盡量集中在城鎮中，把耕地集中與個別農戶，工業企業集中在小區。做好四個環節第一，做好整體經濟的全面考慮把城鎮地位與更大的經濟體中。第二，制定合理的人口聚集規劃要充分保證規劃的操作性。第三，挖掘自身優勢，發展自己的優勢，做到有特色的規劃和發展。第四，要認真執行規劃，在修改規劃的時候一定要做到和總體的規劃相一致，必須申報上級部門的統一才可以更改。發揮處上級的制約作用。

2.2 建立用地規范

完善我們的土地登記制度和土地證年書檢制，在建設中做到統一規劃、征地、開發、管理，保證建設的有序開展和有效控制。土地管理部門在管理的過程中一定要做到依法管理和正確調整。可以定期組織聽證會共同討論土地開發的可行性和合理性。建設用地的征用和出讓等一定要經過審查和報批。同時可以制定地價，代表政府簽土地登記證和使用權的出讓合同。對于土地的出讓要做到有步驟有計劃可實施的具體方案。同時要注意各個土地部門的配合在小城鎮特別是縣和鎮的配合，共同論證土地的開發和項目選擇。同時好要規范土地供應，加強對土地審批的管理。在城鎮建設只能對法律允許的才可以使用劃撥，對于其他的用地全部都要實行有償使用。要按照規劃統一進行農業用地的轉換，一定要有償劃撥和使用。盡可能的使用招標和拍賣。對于協議出讓的一定不能低于規定的最低價格。

完善地價跟租稅的配套，通過這樣的方法促進合理配置，完善地價，可以制定出合理和積極的地價。考慮到小城鎮的規劃和建設前期資金不足的問題，也可以采用預先收取部分的出讓金，但是一定要依照審批的權限和程序進行。同時還要加強集體土地進入市場的管理對于鄉鎮駐地的土地可以作價入股或者租賃等各種合法的方式進行流轉。鎮集體土地可以由鄉鎮自己處理，對于存量土地也可以把收益歸入鎮政府。

小結：

建設用地的集約使用是衡量整個經濟發展的重要指標。根據宏觀規劃的要求和目標，一定要找出適合的途徑進行有效的集約使用。一定要走出優化土地結構，盤活存量，和制定科學標準，同時還要健全建立集約用地的機制，做到依法管理和從嚴管理探索走出節約用地新方法。

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